建築基準法では、周囲の日照・通風を守るために斜線制限・日影規制・高さ制限という3つの規制を設けています。宅建試験では用途地域ごとの適用範囲と数値が繰り返し出題されるため、まず全体像を押さえましょう。
斜線制限とは ― 3種類の違いを整理
斜線制限とは、道路や隣地の日照・通風を確保するために、一定の勾配（斜線）を超えて建物を建てることを禁止する制度です（建築基準法第56条）。次の3種類があります。
道路斜線制限
道路の反対側の境界線から一定の勾配で引いた斜線内に建物を収める制限です。すべての用途地域に適用されます。勾配は住居系で1.25、その他で1.5が基本です。
隣地斜線制限
隣地境界線から一定の高さ（住居系20m／その他31m）を起点に斜線を引き、建物の高さを制限します。第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には適用されません。これらの地域はそもそも絶対高さ制限（10mまたは12m）があるためです。
北側斜線制限
北側隣地への日影を抑えるための制限で、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域に適用されます。ただし日影規制の対象となる建築物には適用されません。
日影規制とは ― 対象区域と建物の要件
日影規制は、冬至の日を基準に一定時間以上の日影を周囲に落とさないよう建築物の形状を制限する制度です（建築基準法第56条の2）。
適用される用途地域
- 住居系用途地域（低層〜準住居）
- 近隣商業地域
- 準工業地域
商業地域・工業地域・工業専用地域には適用されません。
対象となる建築物の高さ
- 低層住居専用地域等 → 軒高7m超 または 地階を除く階数3以上
- その他の対象地域 → 高さ10m超
押さえておきたい2つのルール
- 同一敷地内の複数棟は1つの建築物とみなす：高さ12mのA棟と6mのB棟が同じ敷地にある場合、合わせて日影規制の対象になります。
- 区域外の建築物でも影が対象区域内に落ちれば規制を受ける（第56条の2第4項）。
第一種・第二種低層住居専用地域等の絶対高さ制限
低層住居専用地域と田園住居地域では、建築物の高さが10mまたは12mに制限されます（建築基準法第55条）。どちらになるかは都市計画で決定されます。
例外として、敷地周囲に広い空地がある場合や学校等でやむを得ない場合は、特定行政庁の許可により制限を超えることが可能です。
宅建試験の頻出ポイントまとめ
- 道路斜線制限 → 全用途地域に適用
- 隣地斜線制限 → 低層住居専用地域等には不適用
- 北側斜線制限 → 低層＋中高層住居専用地域に適用（日影規制対象なら不適用）
- 日影規制 → 商業・工業・工業専用地域には不適用
- 日影規制の高さ基準 → 低層等は軒高7m超or3階以上、その他は10m超
- 絶対高さ制限 → 低層住居専用地域等で10mまたは12m
