解除前後の第三者との対抗問題のポイント一覧
- 解除前に第三者が現れた場合、第三者が先に登記をした場合、本人Ａは第三者Ｃに対抗することはできない
- 解除後に第三者が現れた場合、二重譲渡と考えて、先に登記した方が対抗力を持つ
解除前の第三者
ＡがＢにＡ所有の土地を売却し、ＢがＣに売却。その後、ＡはＢとの売買契約を解除したとしました。
契約を解除すると、契約する前の状態に戻す義務（原状回復義務）が生じます。
ただし、原状回復を理由に第三者の権利を害することはできません。
その一つとして、第三者が登記をしていた場合、本人ＡはＣに対抗することはできません。
もし、第三者Ｃが登記をしていなければ、本人ＡはＣに対抗することができます。
解除後の第三者
解除後の第三者は取消後の第三者と同様の考え方をします。
つまり、先に登記を備えた方が対抗力を持ちます。
つまり、登記をした者が「この土地は自分の土地！」と主張できます。
解除前後の第三者との対抗問題の問題一覧
■問１
売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記がなされているときは、ＢのＡに対する代金債務につき不履行があることをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。 （2009-問8-1）
答え：正しい
本問は解除前に、第三者Ｃが現れています。
解除前の第三者については、登記を備えた方が対抗力を持ちます。
そして、問題分から登記は誰が備えているかを確認すると、「ＢからＣに対する所有権移転登記がなされている」という記述からＣが登記を備えているため、「Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。」という記述は正しいです。
考え方については「個別指導」で詳しく解説します。
■問２
ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＢがＢの債権者Ｅとの間で甲建物につき抵当権設定契約を締結したが、その設定登記をする前に、ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除し、その旨をＥに通知した場合、ＢＥ間の抵当権設定契約は無効となり、Ｅの抵当権は消滅する。 （2004-問9-3）
答え：誤り
Ｅは「解除前の第三者」に該当します。「解除前の第三者」の権利を害することはできないのですが、この場合、第三者は対抗要件を備えておく必要があります。
本問のＥは解除前に抵当権設定登記をしていないので、権利は保護されず、ＥはＡに対抗することはできません。
しかし、ＥはＡに対抗できなくても抵当権の設定契約は有効です。
■問３
ＡからＢ、ＢからＣに、甲地が順次売却され、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＢからＣへの売却後、ＡがＡＢ間の契約を適法に解除して所有権を 取り戻した場合、Ａが解除を理由にして所有権登記をＢから回復する前に、その解除につき善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたときは、Ｃは甲地の所有権 をＡに対抗できる。 （2001-問5-2）
答え：正しい
本問では、「売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し」「Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却」という記述から、第三者Ｃは「解除前」に現れています。
ここで
「解除前の第三者Ｃ」と「解除をしたＡ」のどちらが所有権を主張できるかというと、登記を備えた方が所有権を主張できます。
これは、「解除前に現れた第三者（解除前に新たな権利を取得した者）の権利を害することはできない」というルールから来ています。
そして、登記は誰が備えているかを確認すると、「善意のＣがＢから所有権移転登記を受けたとき」という記述からＣが登記を備えているため、「Ｃは甲地の所有権をＡに対抗できる」という記述は正しいです。
その他の「善意」といった細かい状況については惑わすための記述です！
理解を学習をするには、これと一緒に覚えるべき内容があります。
よく混乱する部分なのでしっかり頭に入れていただきたいのですが、
この点については、「個別指導」でお伝えします！
■問４
ＡはＢに甲建物を売却し、ＡからＢに対する所有権移転登記がなされた。ＡがＡＢ間の売買契約を適法に解除したが、ＡからＢに対する甲建物の所有権移転登記を抹消する前に、Ｂが甲建物をＦに賃貸し引渡しも終えた場合、Ａは、適法な解除後に設定されたこの賃借権の消滅をＦに主張できる。 （2004-問9-4）
答え：誤り
解除することにより所有権はＢ→Ａに移転しているにもかかわらず、Ａは登記を備えず、その結果、ＢがＦに建物を賃貸したわけです。
つまり、Fは解除後の第三者です。
解除後の第三者との対抗関係では、先に登記を備えた者が対抗力を持ちます。
二重譲渡の対抗関係と考えるわけです！
ここで本問を見ると、
Ａは登記を備えることで第三者Ｆに対する対抗要件を備えるが、その前にＦが「建物の引渡し」を受けるという対抗要件を備えています。
そのため、ＦがＡに対抗することができます。
したがって、Ａは、賃借権の消滅をＦに主張できないので本問は誤りです。
ちなみに、賃借人Ｆは「解除後の第三者」です。
本解説では、問題文の状況については詳しく解説していません。
実際、権利関係が苦手な方は、「問題文を理解していない」場合がほとんどです。
なので、「個別指導」では、問題文をどのように読みすすめて、状況理解をしていくかも解説しています。
権利関係が苦手な方は「個別指導」で得意にしましょう！
そうすれば、宅建合格も楽になります！
