取得時効とは？10年と20年の違い・所有の意思・占有の承継を関係図でやさしく解説

「他人の土地でも、長く使い続ければ自分の物になる」と聞いて、驚いた方も多いのではないでしょうか。取得時効は、10年と20年の2つの期間、所有の意思、善意無過失、占有の承継など、細かいルールがいくつも出てくるので、試験ではひっかけが作りやすいところです。ただ、関係図を書いて「誰が、いつから、どんなつもりで占有しているか」を見ていけば、きちんと整理できます。この記事では、動画「権利関係 超入門 第19回」の内容を、図の左の Aさん（土地を使っている人）と右の Bさん（土地の本当の持ち主）の関係図を使って、文章でも確認できるようにまとめました。

取得時効とは？なぜ他人の物が自分の物になるのか

「取得時効」とは、他人の物でも、一定の期間、自分の物として持ち続けた人が、その物の所有権を取得できるしくみのことを言います（民法162条）。たとえば、同じ土地を何十年も自分の物として使ってきた人のところに、ある日、昔の持ち主の子どもが現れて「この土地はうちの物だから返して」と言ってきたとします。何十年も前のことは証拠も残っていないことが多く、本当の持ち主が誰なのかをはっきりさせるのは大変です。

そこで民法は、長い間続いてきた状態を、そのまま法律の上でも認めて、社会を安定させることにしています。また、自分の権利があるのに、長い間何もしないでいる人、つまり「権利の上に眠っている人」は守らなくてよい、という考え方もあります。取得時効は、この2つの考え方で説明されます。

動画の最初の問題では、Aさんが、隣に住む Bさんの土地の一部を、他人の土地だと知りながら、自分の庭として勝手に使い続け、20年がたちました。他人の土地だと知っていた Aさんでも、この土地を自分のものにできるのか、というのが問いです。答えは後で確認します。

取得時効の要件は？所有の意思・平穏・公然

取得時効が完成するためには、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と、他人の物を占有することが必要です。「占有」とは、物を自分の支配の下に置いていることを言います。土地なら、住んだり、庭として使ったり、塀で囲ったりしている状態が占有にあたります。

「所有の意思」とは、自分の物として持つ、という意思のことを言います。たとえば、Aさんが Bさんから土地を借りて、駐車場として30年間使っていたとしても、Aさんはこの土地を取得時効で自分の物にすることはできません。借りている人は、他人の物として使っているので、所有の意思がないからです。所有の意思があるかどうかは、Aさんの心の中ではなく、借りて使い始めたのか、買って使い始めたのか、という占有を始めたきっかけ（権原）の性質で、外から見て判断されます。ただし、借りていた人が、貸主に「これからは自分の物として持ちます」と伝えたときや、その土地を新たに買い取ったときは、そこから所有の意思のある占有に変わります（民法185条）。

「平穏」とは、力ずくで奪ったり、おどしたりせずに占有していることを言い、「公然」とは、こっそり隠さずに占有していることを言います。Bさんを追い出して塀を壊して入り込んだような場合は平穏とは言えず、人に見つからないように物を隠して持っているような場合は公然とは言えません。最初の問題の Aさんは、力ずくで奪ったわけではなく、隠さずに堂々と庭として使っていたので、平穏で公然とした占有になります。

取得時効の期間は10年と20年、どう分かれる？

取得時効の期間は、占有を始めた時に、他人の物だと知らず、しかも知らないことに落ち度がなかったかどうかで分かれます。法律の世界では、ある事情を知らないことを「善意」、知っていることを「悪意」と言います。悪意には、意地悪という意味はありません。また、落ち度がないことを「無過失」と言います。

占有を始めた時に善意無過失だったときは10年で、悪意だったときや、善意でも落ち度があったときは20年で、所有権を取得できます（民法162条1項・2項）。最初の問題の答えは、Aさんは他人の土地だと知っていましたが、20年たったので、土地を自分のものにできる、です。他人の物だと知っていても、20年続ければ取得時効は完成します。

途中で他人の土地だと気付いたら、10年？20年？

途中で他人の土地だと気付いても、10年のままです。善意で無過失かどうかは、占有を始めた時だけで判断するからです。たとえば、Aさんが自分の土地だと思い込んで、落ち度もなく使い始め、5年たったころに、本当は Bさんの土地だと気付いたとします。この場合でも、Aさんは占有を始めてから10年で、取得時効により所有権を取得できます。

試験では「善意無過失で占有を始めた人が、途中で悪意になったときは、20年の占有が必要になる」という言い方でよく問われますが、これは誤りです。「始めた時が善意無過失なら10年」と覚えておきましょう。

善意は推定されるのに、無過失は推定されない？

占有している人が、自分が善意だったことなどを、すべて証拠で示さなければならないとすると大変です。そこで民法は、占有している人は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有しているものと推定する、と決めています（186条1項）。「推定」とは、反対の証拠がなければそう扱う、という意味です。また、ある時と、そのあとの別の時に占有していた証拠があれば、その間はずっと占有が続いていたものと推定されます（186条2項）。

ここで注意したいのは、無過失は推定されない、ということです（判例）。なので、10年の取得時効を主張する人は、落ち度がなかったことを自分で示す必要があります。「善意は推定されるけれど、無過失は推定されない」という違いは、ひっかけに使われやすいポイントです。

前の人の占有期間は合わせられる？占有の承継

占有している人が途中で土地を人に売ったときは、買った人は、自分の占有の期間だけを主張することもできますし、前の人の期間を合わせて主張することもできます（民法187条1項）。このように前の人の占有を受け継ぐことを「占有の承継」と言います。占有していた人が亡くなって、その土地を相続した人も、同じように前の人の期間を合わせることができます（判例）。ただし、前の人の期間を合わせるときは、前の人の占有の欠点も一緒に受け継ぎます（187条2項）。

数字で確かめてみましょう。1つ目の例は、Aさんが善意無過失で占有を始めて6年たったあと、悪意の Cさんがそれを受け継いで4年占有した場合です。Cさんは、Aさんの6年と合わせて10年なので、所有権を取得できます。前の人の期間を合わせるときは、善意無過失かどうかを、最初の Aさんが占有を始めた時で判断するからです（判例）。

2つ目の例は反対に、Aさんが悪意で6年占有したあと、善意無過失の Cさんが受け継いで4年占有した場合です。Aさんの期間を合わせると、Aさんの悪意も受け継ぐので、20年が必要です。この場合、Cさんは、Aさんの期間を合わせずに、自分の占有だけで10年を目指すこともできます。どちらを選ぶかは、Cさんが有利な方を選べます。

土地を人に貸したら、占有は途切れる？

途切れません。Aさんが Bさんの土地を占有している途中で、その土地を Dさんに貸した場合、実際に土地を使っているのは Dさんですが、Aさんは Dさんを通じて占有を続けていることになります（民法181条）。なので、取得時効の期間はそのまま進みます。

反対に、Aさんが自分から占有をやめたときや、他人に占有を奪われたときは、取得時効はそこで途切れます（164条）。ただし、奪われたときでも、奪われてから1年以内に、取り返すための裁判（占有回収の訴え）を起こして占有を取り戻せば、占有はずっと続いていたものとして扱われます（203条ただし書・201条3項、判例）。

所有権以外の権利も、取得時効で手に入る？

民法は、所有権以外の財産権も取得時効の対象になる、と決めています（163条）。たとえば、他人の土地に建物を建てるための地上権や、他人の土地を通るための地役権です。地役権は、外から見て分かる形で、ずっと使い続けているものに限られます（283条）。他人の土地に、通るための道を自分で作って使い続けているような場合です。

また、判例は、土地を借りる権利、つまり賃借権も、借りて使っていることが外から分かり、続けて使っている場合には、取得時効で取得できるとしています。所有権を時効で取得する場面とあわせて、「所有権だけではない」と押さえておきましょう。

農地の時効取得に農地法の許可は必要？

必要ありません。農地を売り買いするときは農地法の許可が必要ですが、Aさんが Bさんの農地を自分の物として20年間耕し続けた場合、取得時効で農地を手に入れるときには、農地法の許可は必要ないとするのが判例です。取得時効は、売り買いのような取引ではなく、法律が決めた取得のしかた（原始取得）だからです。

また、判例は、自分で買った土地でも、取得時効を主張できるとしています。昔、土地を買ったけれど、契約書をなくしてしまって、買ったことを示せないような場合に、取得時効を使って自分の所有権を守ることができます。

20年たてば自動的に自分の物になる？時効の援用

期間がたっただけで、自動的に自分の物になるわけではありません。Aさんが「取得時効で、この土地は私の物になりました」と主張して、はじめて時効の効果が生じます（民法145条）。この主張のことを「時効の援用」と言います。そして、援用すると、Aさんは、占有を始めた日にさかのぼって所有者だったことになります（144条）。

なお、取得時効で手に入れた土地を、ほかの人に主張するために登記が必要かどうかは、シリーズの第25回「取消し・解除・時効と登記」で解説します。時効が完成する前に Bさんから土地を買った人と、完成した後に買った人とで結論が変わる、試験でよく問われる場面です。

試験に出るひっかけ4つ

1つ目は「土地を借りて、20年以上、平穏かつ公然と使い続けた人は、その土地の所有権を、取得時効で取得できる」という言い方です。借りている人には所有の意思がないので、誤りです。

2つ目は「善意無過失で占有を始めた人が、途中で悪意になったときは、20年の占有が必要になる」という言い方です。善意無過失かどうかは占有を始めた時で判断するので、10年で足り、誤りです。

3つ目は「占有している人は、善意で、無過失で、占有しているものと推定される」という言い方です。無過失は推定されないので、誤りです。

4つ目は「取得時効で農地を取得するには、農地法の許可が必要である」という言い方です。許可は必要ないので、誤りです。どれも、条文や判例の言葉を少しだけ変えたひっかけです。

「権利関係 超入門」シリーズの学び方

このシリーズは、民法の入口から借地借家法・区分所有法・不動産登記法まで、全68回で1テーマずつ解説していきます。今回は第4章「条件・期限・時効」の2回目で、前回の第18回は「条件と期限」でした。次回は「消滅時効」、その次は「時効の完成猶予と更新」と続きます。取得時効と登記の関係は第25回で、占有の承継と相続の考え方は相続の回でも出てくるので、今回の関係図をしっかり押さえておきましょう。

この記事を書いた人

宅建レトス講師の小野一輝です。宅建専門の講師として、累計2,100名以上の受講生を合格に導いてきました。この記事と動画は、令和9年4月1日に施行されている民法の内容に基づいて作成しています。実際の取引や手続きでは、最新の法令や公的機関の情報もあわせてご確認ください。