宅建の権利関係とは？民法の全体像を初学者向けにやさしく解説【動画つき】

宅建試験の権利関係は、法律の勉強が初めての方にとって、いちばん難しく感じやすい分野です。条文の言葉がかたく、登場人物も多いので、最初につまずいてしまう方が多いのですが、全体の地図を先に持っておけば、このあと勉強する1つ1つのテーマがどこの話なのかが分かるようになります。この記事では、動画「権利関係 超入門」の第1回として、権利関係の出題の範囲と、土台となる民法の全体像を、1つの家の売買の物語を使ってやさしく解説します。

宅建試験の「権利関係」とは？

「権利関係」とは、宅建試験の4つの分野のうち、土地や建物をめぐる人と人との権利や義務のルールを問う分野のことを言います。たとえば、家を売る人と買う人の間で契約が成立するのはどんなときか、同じ家を2人に売ってしまったらどちらが手に入れるのか、家を借りている人はどこまで守られるのか、持ち主が亡くなったら誰が家を引き継ぐのか、といったことを勉強します。

宅建士は、土地や建物の取引の場で、お客様に重要な事項を説明する仕事をします。取引のトラブルの多くは、権利関係のルールで解決されるので、宅建士にとって権利関係は、実務でも土台になる知識です。

権利関係の出題数と内訳

宅建試験は全部で50問で、4つの選択肢から1つを選ぶ試験です。4つの分野の問題数は、次の表のとおりです。権利関係は宅建業法に次いで2番目に問題の数が多い分野なので、苦手なままにしておくと合格が遠くなります。反対に、基本をしっかり理解しておけば、ほかの受験生と差がつく分野でもあります。

権利関係の14問の中身は、民法がおよそ10問、残りの4問が民法と深い関係のある3つの法律です。権利関係の勉強は、民法を土台にして、その上に3つの法律を積み上げていくイメージで進めます。

民法とはどんな法律？

「民法」とは、私たち一人一人の、お互いの関係のルールを定めた法律のことを言います。家を買う、部屋を借りる、お金を貸す、事故でけがをさせてしまう、家族が亡くなって財産を引き継ぐ。こうした日常の生活の中で起きる人と人との関係は、ほとんどが民法のルールで決まっています。宅建試験では、その中でも土地や建物の取引に関係するルールが中心に出題されます。民法は難しい法律というより、私たちの生活にとても身近な法律なのです。

民法の5つの部分（総則・物権・債権・親族・相続）

民法は、大きく5つの部分に分かれています。宅建試験では、総則・物権・債権・相続の4つが中心で、親族は相続にかかわる部分が出てくる程度です。

家の売買の物語で見る民法の全体像

5つの名前だけを聞くと難しく感じますが、1つの家の売買の物語で考えると、それぞれがどの場面で出てくるのかが分かります。登場人物は、家を売りたいAさんと、家を買いたいBさんです。Aさんは、自分の持っている中古の一戸建てを、3000万円でBさんに売ることにしました。

契約は成立している？（総則）

まず問題になるのは、この売買の契約が、きちんと成立しているかどうかです。たとえば、Aさんが冗談で「売る」と言っていた場合、Bさんにだまされて安く売ってしまった場合、Aさんが未成年だった場合、Aさんの代わりに代理人が契約した場合に、契約が有効なのか、取り消せるのかを決めるのが「総則」です。このシリーズでは、意思表示、制限行為能力者、代理、時効などのテーマがここに当たります。

家は誰のもの？（物権）

契約が成立すると、家の持ち主はAさんからBさんに変わります。物を自由に使ったり、貸したり、売ったりできる権利のことを「所有権」と言い、所有権は物権の代表です。もしAさんが、同じ家をBさんだけでなくCさんにも売ってしまったら、これを「二重譲渡」と言います。BさんとCさんのどちらが家を手に入れるのかは、登記という国の記録に、先に名前をのせたかどうかで決まります。

また、Bさんが銀行からお金を借りて家を買うときは、Bさんと銀行の約束で、その家に「抵当権」という権利をつけるのがふつうです。抵当権とは、お金が返せなくなったときに、裁判所の手続きで家を売ってもらい、その代金からほかの人より先に返してもらえる権利のことを言います。所有権、登記、抵当権などは、すべて物権の部分のテーマです。

お互いに何を求められる？（債権）

売買の契約をすると、BさんはAさんに「家を引き渡してください」と求めることができ、AさんはBさんに「代金の3000万円を払ってください」と求めることができます。このように、特定の人に対して何かをするように求める権利のことを「債権」と言います。Aさんが約束の日に家を引き渡さなかったときに、Bさんが損害賠償を求めたり、契約を解除したりできる場合があることや、引き渡された家に契約の内容に合わない雨漏りがあったときに修理を求められることなどは、債権の部分で勉強します。売買のほかに、賃貸借、請負、不法行為なども債権の部分のテーマです。

Bさんが亡くなったら？（相続）

家を買ったBさんが、何年か後に亡くなったとします。Bさんの家や預金などの財産は、配偶者や子どもなど、法律で決められた家族が引き継ぐことになります。これを「相続」と言います。誰が相続人になるのか、それぞれがどれだけの割合で引き継ぐのか、借金も引き継ぐのか、といったルールが相続の部分のテーマです。このように、たった1つの家の売買でも、総則、物権、債権、相続のすべてが関係してきます。

物権と債権のちがい

権利関係の勉強で何度も出てくるのが、物権と債権のちがいです。所有権を持っている人は、誰に対しても「この家は私のものです」と主張できますが、Aさんが「代金を払ってください」と求めることができるのは、契約の相手であるBさんに対してだけです。

ただし、土地や建物の物権を、契約の相手以外の人に主張するには、登記が必要です。二重譲渡で先に登記をした方が家を手に入れるのは、このためです。この「登記がないと第三者に対抗できない」というルールは、物権変動のシリーズでくわしく解説します。

民法と深い関係のある3つの法律

借地借家法

「借地借家法」とは、建物を建てるために土地を借りる人や、建物を借りる人を守るための法律のことを言います。民法にも物を貸し借りするルールはありますが、借りる人の立場は弱くなりがちです。そこで、家を借りて住んでいる人が急に追い出されないように、契約の期間や更新、貸主からの解約などについて、民法のルールを借りる人に有利に修正しています。

区分所有法

「区分所有法」とは、マンションのように、1つの建物を部屋ごとに分けて、たくさんの人で持つときのルールを定めた法律のことを言います。共用部分の持ち方や、管理組合の集会での決め方などが出題されます。区分所有法は大きな改正があり、2026年4月1日から新しいルールが始まっています。所在が分からない区分所有者を決議の数から外す仕組みや、集会に出席した人の多数で決められる範囲を広げることなど、マンションの管理や再生を進めやすくする内容です。このシリーズでは、改正後の新しいルールで解説します。

不動産登記法

「不動産登記法」とは、土地や建物の場所や広さ、持ち主などを記録する「登記」の手続きのルールを定めた法律のことを言います。2024年4月1日からは、相続で土地や建物を手に入れた人に、そのことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務づけられました。さらに、2026年4月1日からは、登記された持ち主が住所や名前を変えたときに、2年以内に変更の登記をすることも義務になっています。どちらも、持ち主が分からない土地が増えるのを防ぐための改正です。

最初に覚えておきたい法律用語

権利関係の問題文には、ふだんの言葉と意味が違う法律用語が出てきます。次の言葉は、最初に意味を押さえておくと、問題文が読みやすくなります。

二重譲渡の例で言えば、AさんとBさんの契約から見て、Cさんが第三者です。試験では「善意の第三者に対抗できるか」という形で、これらの言葉がくり返し出てきます。善意を「良い人」と読んでしまうと問題の意味を取り違えるので、最初に正しい意味で覚えておくことが大切です。

権利関係の勉強のコツ

1つ目のコツは、図を書くことです。問題文にAさん、Bさん、Cさんが出てきたら、人を丸で書いて、矢印でつなぎます。誰が誰に何を売ったのかが見えるだけで、問題の意味がぐっと分かりやすくなります。

2つ目のコツは、理由を理解することです。なぜこのルールなのか、誰を守るためのルールなのかを考えると、丸暗記をしなくても答えが出せるようになります。たとえば、借地借家法は借りる人を守る法律なので、借りる人に不利な約束は無効になる、という方向で考えることができます。

3つ目のコツは、原則と例外をセットで覚えることです。試験では、例外の部分がひっかけに使われやすいので、「原則はこう、ただしこの場合は違う」という形で整理しておきます。

「権利関係 超入門」シリーズの学び方

このシリーズは、民法の入口から特別法まで、全68回で1テーマずつ解説していきます。第1章は民法の入口（権利能力・意思能力・行為能力、制限行為能力者）、第2章は意思表示、第3章は代理、第4章は時効、第5章は物権変動と登記、第6章は共有と相隣関係、第7章は抵当権などの担保物権、第8章は債権の基本、第9章は売買や賃貸借などの契約、第10章は不法行為、第11章は相続、第12章は借地借家法・区分所有法・不動産登記法です。第1回から順番に見ると、つながりを理解しながら学べます。次回は、権利能力・意思能力・行為能力の違いを解説します。

この記事を書いた人

宅建レトス講師の小野一輝です。宅建専門の講師として、累計2,100名以上の受講生を合格に導いてきました。この記事と動画は、令和9年4月1日に施行されている法令（施行予定を含む）に基づいて作成しています。実際の取引や手続きでは、最新の法令や公的機関の情報をご確認ください。動画で分かりづらかった部分は、個別指導でていねいに解説しています。