代理のしくみ｜代理権・顕名・代理行為の3つの条件を関係図でやさしく解説

宅建試験の権利関係で、意思表示の次に学ぶのが「代理」です。代理は、宅建業者が売主や買主の代わりに契約をする場面ともつながる、実務にも近いテーマです。この記事では、動画「権利関係 超入門」の第12回として、代理の基本的なしくみを「本人A」「代理人B」「相手C」の3人の関係図で整理します。代理が成り立つ3つの条件、顕名をしなかったときのルール、制限行為能力者が代理人になった場合、代理人がだまされたときに誰を基準に考えるかまで、具体例とひっかけで確かめていきます。

代理とは何か

「代理」とは、本人の代わりに別の人が契約などをして、その効果を本人が受けるしくみのことを言います。たとえば、遠くに住んでいるAさんが、自分の土地を売りに行けないので、友人のBさんに「代わりに土地を売ってきてほしい」と頼み、BさんがCさんと売買契約を結んだとします。このとき、実際に契約をしたのはBさんですが、土地を売ったことになるのは本人のAさんです。代金を受け取る権利も、土地を引き渡す義務も、Bさんではなく、Aさんに直接生じます。

代理を使えば、本人が自分で出向けないときや、専門的な知識が必要なときでも、ほかの人の力を借りて契約をすることができます。宅建業者が売主や買主から頼まれて、代わりに契約を結ぶ「代理」の取引も、このしくみの上に成り立っています。

代理の人物の関係図

代理の問題は、いつも次の3人の関係で考えます。左に本人のAさん、真ん中に代理人のBさん、右に相手のCさんを置き、矢印で関係を書き込みます。

試験の問題文は文章だけで書かれているので、読みながらこの関係図を書くと、誰が本人で誰が代理人なのかを取り違えずに済みます。このあと学ぶ無権代理や表見代理も、この関係図に矢印を書き足して考えます。

代理が成り立つ3つの条件

代理によって本人に効果が生じるためには、次の3つがそろっている必要があります。

この3つがそろうと、契約の効果は本人に直接生じます（民法99条）。代理権がないのに代理人として契約をした場合は「無権代理」となり、原則として本人に効果は生じません。無権代理は、このあとの回でくわしく学びます。

任意代理と法定代理

代理権の与えられ方によって、代理は2つに分かれます。1つは「任意代理」で、本人が自分で頼んで、代理人に代理権を与える場合です。AさんがBさんに土地の売却を頼む例が、これに当たります。本人は、代理権を与えたことを示すために委任状を渡すことがありますが、委任状は代理権があることを示すための書類であり、口で頼むだけでも代理権を与えることができます。

もう1つは「法定代理」で、法律によって代理権が与えられる場合です。未成年者の親（親権者）や、成年後見人がこれに当たります。第1章の制限行為能力者で学んだ「法定代理人」のことです。任意代理は本人が代理人を選び、法定代理は本人が選んでいない、という違いは、このあと学ぶ「制限行為能力者が代理人になった場合」のルールでも大切になります。

顕名とは／顕名をしないとどうなるか

「顕名」とは、代理人が「私は Aさんの代理人です」というように、本人のために契約することを相手に示すことを言います。契約書に「A代理人B」と書いて署名をするのが、典型的な顕名です。

では、代理人の Bさんが顕名をしないで契約をしてしまったらどうなるでしょうか。この場合、原則として、代理人の Bさん自身が自分のために契約をしたものとみなされます（民法100条本文）。相手の Cさんから見れば、Bさんが自分のために契約をしたと思うのがふつうだからです。

ただし、相手の Cさんが、Bさんが本人の Aさんのために契約していることを知っていた場合や、知ることができた場合は、顕名があったのと同じように、契約の効果は本人の Aさんに生じます（民法100条ただし書）。相手が代理だと分かっていた、または分かるはずだったのなら、相手を守る必要はないからです。

制限行為能力者も代理人になれる

代理人には、行為能力が必要とされていません。そのため、17歳の未成年者の Bさんに、Aさんが土地の売却を頼むこともできます。では、未成年者の Bさんが代理人としてした契約を、あとから「未成年者だったから」という理由で取り消すことはできるでしょうか。答えは、取り消すことはできません（民法102条本文）。

理由は2つあります。1つは、代理の効果を受けるのは本人の Aさんで、未成年者の Bさんが損をするわけではないことです。もう1つは、未成年者を代理人に選んだのは、本人の Aさん自身であることです。未成年者を選んだ本人は、そのリスクを自分で負うべきだと考えるわけです。

ただし、例外があります。制限行為能力者が、ほかの制限行為能力者の法定代理人として契約をした場合は、取り消すことができます（民法102条ただし書）。たとえば、被保佐人である親が、未成年の子の法定代理人として契約をしたような場合です。法定代理では、本人が自分で代理人を選んだわけではないので、本人を守る必要があるからです。

代理人がだまされた・事情を知っていた場合

代理人の Bさんが、相手の Cさんにだまされて契約をしたとします。この場合、詐欺があったかどうかは、本人の Aさんではなく、代理人の Bさんを基準に考えます（民法101条1項）。実際に相手と話をして、意思表示をしたのは代理人の Bさんだからです。錯誤や強迫があったかどうか、ある事情を知っていたかどうか（善意か悪意か）、知らなかったことに過失があったかどうかも、原則として代理人を基準に考えます。

ただし、例外があります。本人が特定の契約を頼んだ場合、本人の Aさん自身が知っていた事情については、代理人の Bさんが知らなかったと言って守ってもらうことはできません（民法101条3項）。事情を知らない人をわざと代理人に選んで守ってもらうのは、おかしいからです。

たとえば、Aさんが「あの土地を買ってきてほしい」と特定の土地の購入を Bさんに頼んだとします。Aさんはその土地に欠陥があることを知っていたのに、何も知らない Bさんに買わせて、あとから「代理人は知らなかったのだから」と主張するのは、筋が通りません。このような場合に、本人は自分が知っていた事情について、代理人が知らなかったことを持ち出せないわけです。本人が過失によって知らなかった事情についても、同じように扱われます。

また、代理人の Bさんがだまされた場合に、契約を取り消すことができるのは、本人の Aさんです。契約の効果を受けるのが本人だからです。第2章で学んだ意思表示のルールは、代理の場面では代理人に当てはめて考える、と整理しておきましょう。

まとめの関係図

具体例で確認

Aさんは、友人の Bさんに自分の土地の売却を頼み、代理権を与えました。Bさんは、Cさんとの契約のときに「Aさんの代理人です」とは言わず、自分の名前だけで契約をしました。でも、Cさんは、Bさんが Aさんの土地を Aさんのために売っていることを知っていました。この場合、契約の効果は誰に生じるでしょうか。

答えは、本人の Aさんに生じます。顕名がなくても、相手の Cさんが代理だと知っていたので、本人に効果が生じるんです。問題文で「顕名をしなかった」と書かれていたら、すぐに「代理人の契約」と決めつけずに、相手が知っていたか、知ることができたかを確かめましょう。

試験のひっかけ3つ

1つ目は「代理人が顕名をしないで契約をしたときは、どんな場合でも、代理人自身が契約をしたものとみなされる」という言い方です。相手が本人のためだと知っていたか、知ることができた場合は本人に効果が生じるので、誤りです。

2つ目は「本人に頼まれて代理人になった未成年者がした契約は、未成年者であることを理由に、取り消すことができる」という言い方です。本人が選んだ代理人なので、行為能力の制限を理由に取り消すことはできず、誤りです。

3つ目は「代理人が相手にだまされたかどうかは、本人を基準に考える」という言い方です。代理人を基準に考えるので、誤りです。「どんな場合でも」「本人を基準に」といった言葉が出てきたら、例外がないかを疑ってみましょう。

問題文を関係図に置き換えるコツ

代理の問題では、登場人物が3人以上になり、問題文の中で「本人」「代理人」「相手方」という言葉と、A・B・Cの記号が入り混じって出てきます。読むときは、まず「誰が誰に代理権を与えたのか」を探して、本人と代理人を決めます。次に「代理人が誰と契約したのか」を探して、相手を決めます。この2本の矢印を書いたら、最後に「誰が何を知っていたのか」「誰がだまされたのか」を、それぞれの人物の下にメモしておきます。

こうしておくと、顕名の問題なら相手の欄を、詐欺や善意・悪意の問題なら代理人の欄を見ればよいことがすぐに分かります。本人の欄に「知っていた」と書かれていたら、特定の契約を頼んだ場合の例外を思い出しましょう。関係図に書き込む習慣をつけておくと、ひっかけの「本人を基準に」「どんな場合でも」といった言い回しにも気づきやすくなります。

宅建業の取引と代理

宅建業者が、売主や買主から頼まれて代わりに契約を結ぶ取引は「代理」と呼ばれ、宅建業法でも、自ら売主になる場合や媒介と並んで、取引の形の1つとして扱われます。このとき、依頼した売主や買主が本人、宅建業者が代理人、契約の相手が相手方という、今回の関係図そのままの形になります。宅建業法の分野で「代理」という言葉が出てきたときも、民法で学んだ代理のしくみがその土台になっていることを意識しておくと、両方の分野の理解が深まります。

「権利関係 超入門」シリーズの学び方

このシリーズは、民法の入口から借地借家法・区分所有法・不動産登記法まで、全68回で1テーマずつ解説していきます。今回から第3章「代理」に入りました。次回は、自己契約・双方代理・代理権の濫用を解説します。その後も、無権代理や表見代理と、代理の関係図に矢印を書き足しながら進めていくので、今回の3人の関係図をしっかり頭に入れておきましょう。

この記事を書いた人

宅建レトス講師の小野一輝です。宅建専門の講師として、累計2,100名以上の受講生を合格に導いてきました。この記事と動画は、令和9年4月1日に施行されている法令（施行予定を含む）に基づいて作成しています。実際の取引や手続きでは、最新の法令や公的機関の情報をご確認ください。動画で分かりづらかった部分は、個別指導でていねいに解説しています。