意思表示のまとめ｜心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫の違いを関係図で整理【宅建・練習問題つき】

心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺・強迫。宅建試験の権利関係で学ぶ5つの意思表示は、1つずつは分かっても、まとめて問われると混乱しやすいテーマです。この記事では、動画「権利関係 超入門」の第11回（第2章のまとめ）として、5つの意思表示を「意思表示をしたA」「相手のB」「第三者のC」の3人の関係図で整理し、結論と第三者の守られ方を表で比べます。最後に、関係図を使って解く練習問題も4問用意しました。

5つの意思表示に共通する人物の関係図

5つの意思表示は、どれも次の3人の関係で考えます。左に意思表示をしたAさん、真ん中にAさんと契約をした相手のBさん、右にBさんから土地を買った第三者のCさんがいます。問題を読んだら、まずこの関係図をかいて、誰が誰に何をしたのかを矢印で書き込むと、ルールを当てはめやすくなります。

見るポイントは、①AとBの間の契約がどうなるか、②相手Bの事情で結論が変わるか、③第三者Cが守られるか、の3つです。

関係図で見る5つの意思表示

① 心裡留保：冗談で「売るよ」

Aさんが本心ではないと分かっていながら、冗談でBさんに「土地を売るよ」と言った場面です。AとBの間の契約は原則として有効ですが、Bさんが冗談だと知っていたか、注意すれば知ることができた場合は無効になります。無効になった場合でも、Bさんから土地を買ったCさんが善意であれば、AさんはCさんに無効を主張できません。

② 虚偽表示：示し合わせたうその売買

AさんとBさんが示し合わせて、うその売買をした場面です。二人ともうそだと分かっているので、AとBの間の契約は無効で、相手の事情で結論が変わることはありません。Bさんから土地を買ったCさんが善意であれば、AさんはCさんに無効を主張できず、Cさんには過失がないことも登記も求められません。

③ 錯誤：勘違いのまま売った

Aさんが勘違いをしたまま、Bさんに土地を売った場面です。重要な勘違いであれば取り消すことができ、動機の錯誤の場合は、その理由が契約の前提になっていることが相手に示されていたことが必要です。Aさんに重大な過失があれば原則として取り消せませんが、Bさんが勘違いを知っていたか、重大な過失で知らなかったか、Bさんも同じ勘違いをしていた場合は取り消せます。Cさんが善意で過失もなければ、AさんはCさんに取消しを主張できません。

④ 詐欺：だまして買った

BさんがAさんをだまして土地を買った場面です。Aさんは契約を取り消すことができます。だましたのが相手のBさんではなく別の人だった場合は、Bさんが詐欺を知っていたか、知ることができたときに限って取り消せます。Cさんが善意で過失もなければ、AさんはCさんに取消しを主張できません。

⑤ 強迫：おどして買った

BさんがAさんをおどして土地を買った場面です。Aさんは契約を取り消すことができ、おどしたのが別の人だった場合でも、相手の事情に関係なく取り消せます。Cさんが善意で過失がなかったとしても、AさんはCさんに取消しを主張できます。おどされたAさんには落ち度がないので、5つの中でいちばん強く守られます。

AとBの間の結論を一覧で比較

結論は「有効・無効・取り消せる」の3つに分かれます。試験では「無効」と「取り消すことができる」を入れかえた言い方がひっかけに使われやすいので、5つの結論はすぐに言えるようにしておきましょう。

第三者Cの守られ方を一覧で比較

この順番は、Aさんの責任の重さの順番です。わざと本心と違うことを言ったAさんは責任が重いので、Cさんは守られやすく、おどされたAさんには責められる点がないので、Cさんは守られにくくなります。

取消し前の第三者と取消し後の第三者

ここまでの錯誤・詐欺・強迫の第三者のルールは、Aさんが取り消すよりも前にCさんが土地を買った「取消し前の第三者」の話です。Aさんが取り消したあとでBさんがCさんに土地を売った「取消し後の第三者」の場合は、錯誤・詐欺・強迫のどれでも、AさんとCさんのどちらが先に登記をしたかで決まります（判例）。なお、心裡留保と虚偽表示は「無効」なので、取り消すという場面がなく、取消し前・取消し後に分ける話は出てきません。関係図では、取消しの矢印と売買の矢印のどちらが先かを、まず確かめましょう。

問題文のキーワードで5つを見分ける

宅建試験の問題文では、どの意思表示の話なのかが、言葉で示されています。次のキーワードに注目すると、5つのどれに当たるかをすぐに見分けられます。

よくある間違い3つ

1つ目は、「虚偽表示の第三者は、善意で過失がないときに守られる」と覚えてしまう間違いです。虚偽表示と心裡留保の第三者は、善意であればよく、過失がないことまでは求められません。善意かつ無過失が必要なのは、錯誤と詐欺です。

2つ目は、「錯誤は無効」と覚えてしまう間違いです。2020年4月の民法改正の前は無効とされていましたが、今は取り消すことができます。古いテキストで勉強している方は特に注意しましょう。

3つ目は、「取り消したあとに買った第三者でも、善意で過失がなければ守られる」と考えてしまう間違いです。善意・無過失で守られるのは取消し前の第三者で、取消し後の第三者とは、善意・悪意に関係なく、先に登記をした方が勝ちます。関係図で矢印の順番を確かめれば、この間違いは防げます。

関係図で解く練習問題

練習問題1：冗談の売買と第三者

Aさんは冗談で自分の土地をBさんに売る約束をし、Bさんは冗談だと知っていましたが、その土地を事情を知らないCさんに売りました。AさんはCさんに「AとBの売買は無効だ」と主張できるでしょうか。答えは、主張できません。Bさんが冗談だと知っていたのでAとBの売買は無効ですが、心裡留保の無効は善意の第三者に対抗できないからです。

練習問題2：別の人にだまされた

Aさんは Fさんにだまされて、自分の土地を Bさんに売りました。Bさんは Fさんがだましたことを知らず、知らないことに落ち度もありませんでした。Aさんは Bさんとの売買を取り消せるでしょうか。答えは、取り消せません。第三者による詐欺の場合は、相手の Bさんが詐欺を知っていたか、知ることができたときに限って取り消せるからです。もし Fさんにおどされていた場合は、強迫なので、Bさんの事情に関係なく取り消せます。

練習問題3：重大な過失があっても取り消せる？

Aさんは自分の土地を1000万円で売るつもりだったのに、契約書に100万円と書き間違えて Bさんに売りました。Aさんには契約書をまったく確かめなかったという重大な過失がありましたが、Bさんは Aさんの勘違いに気づいていました。この場合、Aさんは錯誤を理由に取り消すことができます。Aさんに重大な過失があっても、相手の Bさんが勘違いを知っていた場合は取り消せるからです。

練習問題4：取り消したあとに売られた

Aさんは Bさんにだまされて自分の土地を Bさんに売り、登記も Bさんに移しました。その後、Aさんは Bさんとの売買を取り消しましたが、Aさんが登記を戻す前に、Bさんはその土地を Cさんに売り、Cさんが先に登記をしました。Cさんは Aさんがだまされたことを知っていました。この場合、Aさんは Cさんに土地を返してくださいとは言えません。Cさんは取消し後の第三者なので、善意か悪意かに関係なく、先に登記をした Cさんが勝ちます。

意思表示の問題を解く3つの手順

問題を解くときは、次の順番で確かめます。1つ目は、5つのうちどれに当たるかです。2つ目は、AとBの間で、有効か、無効か、取り消せるかです。3つ目は、第三者のCが取り消す前に出てきたのか後に出てきたのか、そして善意か、過失がないかです。関係図をかいて、誰が何を知っていたのかを整理すると、答えが見えてきます。

意思表示の知識は、このあとの単元でも使う

第2章で学んだ意思表示のルールは、このあとの単元でも何度も出てきます。たとえば、第3章の代理では、代理人がだまされたり勘違いをしたりした場合に、意思表示に問題があったかどうかを、本人ではなく代理人を基準に考えるというルールを学びます。また、第5章の物権変動では、今回少しだけ触れた「取消し後の第三者」を、登記のルールとあわせてくわしく学びます。善意・悪意、過失の有無、第三者が出てきたタイミングという考え方は、権利関係全体の土台になるので、この記事の表を何度も見返して、5つの違いをすぐに言えるようにしておきましょう。

「権利関係 超入門」シリーズの学び方

このシリーズは、民法の入口から借地借家法・区分所有法・不動産登記法まで、全68回で1テーマずつ解説していきます。第2章「意思表示」は今回で終わり、次回からは第3章「代理」に入ります。代理でも、本人・代理人・相手・第三者の関係図がとても大切になるので、今回の関係図の考え方をそのまま使っていきましょう。

この記事を書いた人

宅建レトス講師の小野一輝です。宅建専門の講師として、累計2,100名以上の受講生を合格に導いてきました。この記事と動画は、令和9年4月1日に施行されている法令（施行予定を含む）に基づいて作成しています。実際の取引や手続きでは、最新の法令や公的機関の情報をご確認ください。動画で分かりづらかった部分は、個別指導でていねいに解説しています。