詐欺とは？第三者による詐欺・善意無過失の第三者を宅建初学者向けに解説【2020年改正対応・動画つき】

「近くに工場ができるから、今のうちに売った方がいい」とうそを言われて、土地を安く売ってしまった。このように、だまされて契約をしてしまった場合、民法では「詐欺（さぎ）」として、契約を取り消すことができます。ただし、宅建試験の権利関係で問われるのは、それだけではありません。「だましたのが契約の相手ではなかったら？」「だまされた物が、すでに別の人に売られていたら？」という点が、繰り返し問われます。この記事では、動画「権利関係 超入門」の第9回として、2020年4月施行の改正後の民法96条に合わせて、詐欺のルールを具体例と表でやさしく解説します。

詐欺とは？だまされて意思表示をすること

「詐欺」とは、人をだまして勘違いをさせ、その勘違いにもとづいて意思表示をさせることを言います。たとえば、BさんがAさんに「この土地の近くに、もうすぐ大きな工場ができてうるさくなるから、今のうちに売った方がいいよ」とうそを言い、Aさんがその話を信じて、自分の土地をBさんに安く売ってしまったとします。本当は工場ができる予定はまったくありませんでした。このように、だまされて意思表示をしてしまうのが詐欺です。

詐欺による意思表示は取り消せる

民法では、詐欺による意思表示は取り消すことができると定めています。Aさんは、Bさんとの売買を取り消すことができ、取り消すとその売買は最初から無効だったことになるので、土地を取り戻せます。取り消すかどうかは、だまされた本人が選べます。売買の内容に納得していれば、取り消さずにそのままにしておくこともできます。ただし、取り消すことができるのは、だまされたと気づいた時から5年、契約の時から20年までです。

第三者による詐欺：相手が知っていた・知ることができたときだけ取り消せる

だましたのが、契約の相手ではなく別の人だった場合を「第三者による詐欺」と言います。たとえば、AさんがBさんに土地を売ったものの、Aさんにうそを言ってだましたのはBさんではなくCさんで、Bさん自身はだましていなかったとします。この場合、AさんがBさんとの売買を取り消せるかどうかは、Bさんの事情によって変わります。

民法では、第三者による詐欺の場合、相手がその詐欺の事実を知っていたか、または知ることができたときに限って取り消すことができると定めています。Bさんが何も知らず、知らないことに落ち度もなかった場合は、Aさんは取り消すことができません。Bさんはだましてもいないし、ふつうに土地を買っただけなので、そんなBさんから土地を取り上げるのは不公平だからです。以前の民法では「相手が知っていたとき」だけでしたが、2020年4月の改正で「知ることができたとき」も取り消せるようになりました。

なお、次回学ぶ強迫では、第三者に強迫された場合でも、相手の事情に関係なく取り消すことができます。詐欺と強迫の違いとして押さえておきましょう。

詐欺の取消しは善意・無過失の第三者に対抗できない

次は、だまされた物がすでに別の人に売られていたケースです。BさんがAさんをだまして土地を安く買い、その土地をさらにCさんに売ったあとで、Aさんがだまされたことに気づいて、Bさんとの売買を取り消したとします。民法では、詐欺による取消しは、善意で、しかも過失のない第三者に対抗することができないと定めています。Cさんが、Aさんがだまされたことを知らず、知らないことに落ち度もなかった場合は、AさんはCさんに取消しを主張できず、土地はCさんのものになります。

だまされたAさんにも、うその話を信じてしまったという点で少し落ち度があると言えるので、何も知らず落ち度もないCさんの方を守るわけです。これに対して、Cさんが詐欺のことを知っていたか、知ることができた場合は、AさんはCさんに取消しを主張できます。このルールは錯誤と同じで、以前の民法では詐欺の第三者は善意だけでよいとされていましたが、2020年4月の改正で過失がないことも求められるようになりました。

取消し前の第三者と取消し後の第三者

上のルールは、Aさんが取り消すよりも前にCさんが土地を買った「取消し前の第三者」のルールです。これに対して、Aさんが取り消したあとで、Bさんが土地をCさんに売った場合は「取消し後の第三者」と言い、AさんとCさんのどちらが先に登記をしたかで決まるとされています（判例）。このときは、Cさんが善意か悪意かは関係なく、先に登記をした方が勝ちます。

取消し後の第三者のくわしい話は、第5章の物権変動で解説します。

「第三者による詐欺」と「詐欺の第三者」は別の話

名前が似ていますが、まったく別の話なので混同しないようにしましょう。「第三者による詐欺」は、契約の相手ではない人がだましたケースで、問題になるのは、だまされた人が相手との契約を取り消せるかどうかです。「詐欺の第三者」は、だまされてした契約のあと、取り消す前に、その物を買うなどした人のことで、問題になるのは、取り消したことをその人に主張できるかどうかです。

具体例：工場ができるといううそ

Aさんは、Bさんから「近くに工場ができるから、今のうちに売った方がいい」とうそを言われて、土地をBさんに安く売りました。Bさんはすぐに、その土地を事情を知らないCさんに売りました。Cさんは、Aさんがだまされたことを知らず、知らないことに落ち度もありませんでした。そのあと、Aさんがだまされたことに気づいてBさんとの売買を取り消した場合、Aさんは、Bさんとの売買は取り消せますが、Cさんには取消しを主張できません。土地はCさんのものになり、Aさんは、だましたBさんに損害の賠償などを求めていくことになります。

第2章の意思表示：第三者はどう守られる？

本人の責任が重いほど第三者は守られやすく、本人がかわいそうなほど第三者は守られにくい、と考えると覚えやすくなります。

2020年改正の前と後で変わった点

詐欺のルールも、2020年4月1日施行の民法改正で2つの点が変わりました。古い問題集で勉強すると混乱しやすいので、確認しておきましょう。

よくある疑問：大げさな宣伝も詐欺になる？

「この物件は日当たり最高です」といった、取引でよくある多少大げさな言い方は、ふつうは詐欺には当たりません。詐欺と言えるのは、相手をだまそうとして、事実と違うことを言ったり、言うべき大切な事実をわざと隠したりして、相手に勘違いをさせ、その勘違いによって意思表示をさせた場合です。たとえば、近くに工場ができる予定がないのに「できる」とうそを言った場合は詐欺に当たります。また、だます気持ち（故意）がなく、うっかり間違ったことを伝えてしまった場合は詐欺には当たらず、だまされた側は錯誤の問題として考えることになります。

宅建業法とのつながり：うそを言ってはいけない

宅建業者は、宅建業法でも、契約の判断に大きく影響する大切な事実について、わざと事実を告げなかったり、うそを言ったりすることが禁止されています。民法の詐欺は「だまされた人が契約を取り消せるか」というルールですが、宅建業法は「宅建業者がしてはいけないこと」を定めて、違反すると業務停止などの処分の対象になります。同じ「うそ」の場面でも、民法と宅建業法では見ている角度が違うことを押さえておくと、宅建業法の学習にもつながります。

詐欺の問題を解く3つの段階

詐欺の問題は、次の3つの段階で考えると、すっきり整理できます。まず、だまされたら、その意思表示は取り消すことができます。次に、だましたのが契約の相手でなければ、相手が詐欺を知っていたか、知ることができたときだけ取り消せます。そして、取り消す前に出てきた第三者が、善意で過失もなければ、その人には取消しを主張できません。問題文を読むときは、「誰がだましたのか」「第三者はいつ出てきたのか」「第三者は知っていたのか」の順に確かめると、答えを迷わずに出せます。取り消したあとに第三者が出てきた場合だけは、この3段階ではなく、登記の先後で考える点も忘れないようにしましょう。

試験でのひっかけポイント

1つ目は、「第三者による詐欺の場合は、相手が詐欺を知っていたときに限り取り消すことができる」という言い方です。今の民法では、相手が知ることができたときも取り消すことができるので、誤りです。

2つ目は、「詐欺による取消しは、善意の第三者に対抗することができない」という言い方です。詐欺の第三者が守られるには、善意に加えて過失がないことも必要なので、誤りです。

3つ目は、「詐欺による意思表示は無効である」という言い方です。詐欺による意思表示は取り消すことができるとされているので、誤りです。

「権利関係 超入門」シリーズの学び方

このシリーズは、民法の入口から借地借家法・区分所有法・不動産登記法まで、全68回で1テーマずつ解説していきます。第2章「意思表示」は、心裡留保・虚偽表示・錯誤に続いて今回の詐欺を学び、次回は強迫を解説します。詐欺と強迫は、どちらも取り消すことができますが、第三者による場合と第三者の保護で結論が違います。続けて見ると違いがよく分かります。

この記事を書いた人

宅建レトス講師の小野一輝です。宅建専門の講師として、累計2,100名以上の受講生を合格に導いてきました。この記事と動画は、令和9年4月1日に施行されている法令（施行予定を含む）に基づいて作成しています。実際の取引や手続きでは、最新の法令や公的機関の情報をご確認ください。動画で分かりづらかった部分は、個別指導でていねいに解説しています。