虚偽表示とは？善意の第三者・転得者を宅建初学者向けに解説【動画つき】

「借金の取り立てから逃れるために、友人と相談して土地を売ったことにした」。このような、相手と示し合わせたうその契約を、民法では「虚偽表示（通謀虚偽表示）」と言います。虚偽表示そのものは無効ですが、宅建試験の権利関係で特に大切なのは、そのうその契約を信じて取引に入った「第三者」がどう守られるか、という点です。この記事では、動画「権利関係 超入門」の第7回として、虚偽表示の結論と第三者の問題を、具体例と表でやさしく解説します。

虚偽表示（通謀虚偽表示）とは？

「虚偽表示」とは、相手と示し合わせて、本当はするつもりのない、うその意思表示をすることを言います。正式には「通謀虚偽表示」と言い、「通謀」とは相手と示し合わせることを言います。たとえば、Aさんが借金の取り立てから自分の土地を守るために、友人のBさんと相談して、土地をBさんに売ったことにしたとします。本当はAさんにもBさんにも売り買いをするつもりはないのに、見た目だけは売買の契約があったように見せています。これが虚偽表示です。登記の名義もBさんに移されることが多く、外から見ると、Bさんが本当の持ち主のように見えてしまいます。

心裡留保との違い

前回学んだ心裡留保は、Aさんが一人で、わざと本心と違うことを言うケースで、相手のBさんは本心ではないことを知らない場合があります。これに対して虚偽表示は、AさんとBさんの二人が、どちらもうそだと分かっていて、示し合わせている点が特徴です。この違いが、結論の違いにつながります。

虚偽表示は無効

民法では、虚偽表示による意思表示は無効と定めています。AさんとBさんは二人とも、本当は売り買いをするつもりがなく、それを分かっているので、この二人の間には守るべき人がいません。そのまま無効にしてよい、と考えるわけです。AさんとBさんの間では、土地はAさんのものであり、Bさんが「売買があったのだから、土地は自分のものだ」と言っても通りません。

虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できない

問題になるのは、第三者が出てきた場合です。土地の名義が自分になっているのをいいことに、Bさんがその土地をCさんに売ってしまい、Cさんは、うその売買だとはまったく知らなかったとします。登記の記録を見ても、土地の持ち主はBさんになっています。このとき、AさんはCさんに対して「うその売買で無効だから、土地を返してください」と言えるでしょうか。

答えは、言えません。民法では、虚偽表示による無効は、善意の第三者に対抗することができないと定めています。「善意」とは事情を知らないこと、「対抗する」とは自分の言い分を相手に主張することです。うその売買という原因を作ったのはAさんとBさんなので、見た目を信じて取引に入ったCさんを守る必要があるのです。その結果、土地はCさんのものになります。

第三者は無過失も登記も不要

ここで大切なポイントが2つあります。1つ目は、第三者のCさんは善意であればよく、過失がないことまでは求められないという点です。少し調べれば、うその売買だと分かったはずだ、というような落ち度があっても、知らなかったのであればCさんは守られます。2つ目は、Cさんは自分の名義の登記をしていなくても守られるという点です。判例では、虚偽表示の第三者として守られるために、登記は必要ないとされています。うその売買をしたAさんよりもCさんを守るべきなので、Cさんにそこまでは求めないのです。

「第三者」に当たる人・当たらない人

ここでいう第三者とは、うその契約をもとに、新しく、その土地について利害関係を持った人のことを言います。宅建試験では、どんな人が第三者に当たるかが繰り返し問われます。

お金を貸しているだけの人は、その土地について新しく具体的な関係を持ったとは言えません。また、土地の上の建物を借りた人は、借りたのは建物であって、うその売買の対象になった土地そのものについて利害関係を持ったわけではないので、第三者に当たらないとされています（判例）。

転得者は守られる？悪意と善意が入れかわる場合

悪意のCから買った善意のD

BさんがCさんに土地を売り、Cさんがさらに、Dさんに売ったとします。Cさんはうその売買だと知っていて（悪意）、Dさんは何も知らなかった（善意）場合、Dさんは守られます。判例では、Cさんから買ったDさん（転得者）も、虚偽表示の第三者に当たるとされているからです。なので、Dさんが善意であれば、AさんはDさんに無効を主張できません。

善意のCから買った悪意のD

反対に、Cさんが善意で、そのあとCさんから買ったDさんが悪意だった場合も、AさんはDさんに土地を返してくださいとは言えません。判例では、善意のCさんが土地を手に入れた時点で、土地はCさんのものに決まると考え、そのあとに買ったDさんは、Cさんの権利をそのまま引き継ぐからです。一度、善意の第三者が出てきたら、そのあとの人が悪意でも、Aさんは取り戻せません。

善意かどうかは、いつの時点で判断する？

第三者が善意かどうかは、その第三者が利害関係を持った時点で判断します。たとえば、CさんがBさんから土地を買った時点で、うその売買だと知らなかったのであれば、Cさんは善意の第三者です。買ったあとで、うその売買だったと知ったとしても、Cさんが悪意に変わって守られなくなるわけではありません。取引をした時に事情を知らなかった人の信頼を守る、というのが94条2項の考え方だからです。

Bさんから相続した人は第三者に当たる？

うその売買の当事者であるBさんが亡くなり、Bさんの子どもが土地を受け継いだ場合、その子どもは第三者に当たりません。相続人は、Bさんの立場をそのまま引き継ぐ人であって、うその契約をもとに新しく利害関係を持った人ではないからです。なので、相続人が事情を知らなかったとしても、Aさんは相続人に対して、虚偽表示の無効を主張することができます。「第三者」とは、当事者とその立場を引き継ぐ人以外で、新しく取引に入った人のことだと押さえておきましょう。

よくある疑問：示し合わせていなくても94条2項が使われる？

94条2項は、もともと「相手と示し合わせた」うその契約についてのルールです。しかし判例は、本当の持ち主が、自分で事実と違う登記を作ったり、他人が勝手に作った事実と違う登記を知りながら長い間そのままにしたりしていた場合にも、94条2項と同じ考え方（類推適用）で、その登記を信じて取引した善意の第三者を守ることがあります。うその見た目を作った、またはそのままにした本当の持ち主よりも、その見た目を信じた人を守るべきだという考え方です。初学者の段階では、「うその見た目を作った人は、それを信じた善意の第三者に対して、責任を負う」という94条2項の考え方が、民法のいろいろな場面で使われる、と覚えておけば十分です。

具体例：取り立て逃れのうその売買

Aさんは借金の取り立てから逃れるために、友人のBさんと示し合わせて、自分の土地をBさんに売ったことにし、登記もBさんの名義に移しました。ところが、Bさんはその土地を、事情を知らないCさんに売ってしまいました。Cさんは、まだ自分の名義の登記をしていません。この場合、AさんはCさんに土地を返してもらうことはできません。Cさんは善意の第三者なので、登記がなくても守られます。うその売買をしたAさんは、自分で作ったうその見た目について、責任を負わなければならないということです。

第2章の意思表示で、第三者に求められる条件を比べる

第2章で学ぶ5つの意思表示は、第三者に求められる条件がそれぞれ違います。ここで先に全体を見ておくと、このあとの錯誤・詐欺・強迫の回が理解しやすくなります。

うそや冗談を自分から言った人（心裡留保・虚偽表示）は責任が重いので、第三者は善意だけで守られます。勘違いやだまされた人（錯誤・詐欺）は少し同情できるので、第三者には無過失も求められます。おどされた人（強迫）はもっとも同情できるので、第三者は守られません。このように、「意思表示をした人にどれだけ責任があるか」で、第三者の条件が変わると考えると覚えやすくなります。

試験でのひっかけポイント

1つ目は、「虚偽表示による無効は、善意で、かつ、過失のない第三者にだけ、対抗することができない」という言い方です。第三者は善意であればよく、過失がないことまでは求められないので、誤りです。

2つ目は、「善意の第三者が守られるためには、登記が必要である」という言い方です。判例では登記は必要ないとされているので、誤りです。

3つ目は、「第三者のCが悪意なら、Cから買った善意のDも守られない」という言い方です。Dも第三者に当たるので、善意であれば守られます。なので、誤りです。

「権利関係 超入門」シリーズの学び方

このシリーズは、民法の入口から借地借家法・区分所有法・不動産登記法まで、全68回で1テーマずつ解説していきます。第2章「意思表示」は、前回の心裡留保、今回の虚偽表示に続いて、次回は錯誤を解説します。心裡留保と虚偽表示では、第三者は善意であれば守られましたが、錯誤と詐欺では、第三者に「善意で過失がないこと」が求められます。この違いを意識しながら、続けて学んでいきましょう。

この記事を書いた人

宅建レトス講師の小野一輝です。宅建専門の講師として、累計2,100名以上の受講生を合格に導いてきました。この記事と動画は、令和9年4月1日に施行されている法令（施行予定を含む）に基づいて作成しています。実際の取引や手続きでは、最新の法令や公的機関の情報をご確認ください。動画で分かりづらかった部分は、個別指導でていねいに解説しています。