心裡留保とは？冗談の意思表示は有効か・善意の第三者を宅建初学者向けに解説【動画つき】

「冗談で『土地を売るよ』と言ってしまったら、本当に売らなければならないの？」。この疑問に答えるのが、民法の「心裡留保（しんりりゅうほ）」のルールです。名前は難しそうですが、宅建試験の権利関係では、第2章「意思表示」の入口として必ず押さえておきたいテーマです。この記事では、動画「権利関係 超入門」の第6回として、心裡留保の意味・結論・第三者との関係を、具体例と表でやさしく解説します。

意思表示とは？

「意思表示」とは、心の中で決めたことを相手に伝えることを言います。「この土地を1000万円で売ります」と相手に伝えるのが、その例です。契約は、「売ります」という意思表示と「買います」という意思表示が合わさって成り立ちます。ふつうは心の中で思っていることと口で言ったことは同じですが、ときには食い違うことがあり、また、だまされたり、おどされたりして意思表示をしてしまうこともあります。宅建試験の権利関係では、こうした問題のある意思表示がどうなるのかが、繰り返し問われます。

第2章で学ぶ5つの意思表示の全体像

問題のある意思表示は、全部で5つあります。それぞれ、結論が「有効」「無効」「取り消せる」のどれになるかが違うので、比べながら覚えることが大切です。

心裡留保と虚偽表示は、本人が分かっていて心の中と違うことを言うケース、錯誤は勘違いをしたまま意思表示をしたケース、詐欺と強迫は、だまされたり、おどされたりして意思表示をしたケースです。このシリーズでは、この順番で1つずつ解説していきます。

心裡留保とは？冗談の意思表示

「心裡留保」とは、本心ではないと分かっていながら、わざと本心と違うことを言うことを言います。いちばん分かりやすいのは冗談です。たとえば、Aさんが本当は売るつもりがないのに、冗談で「この土地を、Bさんに100万円で売ってあげるよ」と言ったとします。Aさんは心の中では売るつもりがないのに、口では「売る」と言っていて、しかも、自分が本心と違うことを言っていると分かっています。これが心裡留保です。

ここで大切なのは、「本人が分かっている」という点です。本人が勘違いをしていて、自分では本心どおりに言ったつもりの場合は、心裡留保ではなく錯誤の問題になります。また、相手と示し合わせて、うその売買をする場合は、虚偽表示の問題になります。

心裡留保の意思表示は原則有効

民法では、心裡留保による意思表示は、原則として有効と定めています。Aさんが冗談で「売る」と言っても、Bさんが「買います」と答えれば、売買の契約は成り立ってしまいます。Bさんは、Aさんの言葉を信じているからです。わざと本心と違うことを言ったのはAさん自身なので、その言葉を信じた相手を守るべきだと考えます。なので、「冗談だったから無効だ」とは、原則として言えません。

例外：相手が悪意または過失ありなら無効

ただし、相手が、その意思表示が本心ではないことを知っていた場合や、注意すれば知ることができた場合には、その意思表示は無効になります。Bさんが冗談だと気づいていた場合や、Aさんが笑いながら明らかにふざけた様子で言っていて、ふつうなら冗談だと分かる場合には、Bさんを守る必要はないからです。

つまり、相手が「本心ではないと知らず、知らないことにも落ち度がない」ときだけ有効になります。「心裡留保は原則有効、相手が知っていたり、知ることができたりしたら無効」と覚えておきましょう。

法律の「善意」「悪意」の意味

法律の世界では、「善意」とは、ある事情を知らないことを言い、「悪意」とは、ある事情を知っていることを言います。ふだんの生活で使う「やさしい気持ち」「意地悪な気持ち」という意味とは、まったく違います。気持ちがよいか悪いかは関係ありません。また、「過失がある」とは、注意すれば知ることができたのに、知らなかったことを言います。「善意無過失」とは、知らず、知らないことに落ち度もない状態です。

この意味は、虚偽表示・錯誤・詐欺、さらに代理や物権変動など、権利関係の全体で何度も出てきます。最初にしっかり覚えておくと、あとの学習がぐっと楽になります。

心裡留保と第三者：善意の第三者には対抗できない

Aさんが冗談で土地をBさんに売ると言い、Bさんはそれが冗談だと知っていた（悪意）とします。この場合、AさんとBさんの間の売買は無効です。ところが、Bさんがその土地をさらにCさんに売ってしまい、Cさんは冗談から始まった売買だとはまったく知らなかったとします。このとき、AさんはCさんに対して「AさんとBさんの売買は無効だから、土地を返してください」と言えるでしょうか。

答えは、言えません。民法では、心裡留保による無効は、善意の第三者に対抗することができないと定めています。「対抗する」とは、自分の権利や言い分を相手に主張することを言います。冗談を言って、もとの原因を作ったのはAさんなので、それを知らずに取引に入ったCさんを守る必要があるのです。反対に、Cさんが冗談から始まったことを知っていた場合（悪意の場合）は、Aさんは、Cさんに無効を主張できます。

相手Bと第三者Cで求められる条件の違い

第三者を守るこのルールは、2020年4月1日に施行された民法改正で、条文にはっきり書かれました。第三者は善意であればよく、過失がないことまでは求められない点は、次回学ぶ虚偽表示の第三者と同じ考え方です。

具体例：飲み会で「土地を売るよ」と言った場合

Aさんが飲み会の席で、本当は売る気がないのに「自分の土地を、Bさんに売るよ」と言いました。Bさんは、Aさんの様子から冗談だとは思わず、本気で買うつもりで「買います」と答え、その場の様子から見て、Bさんが冗談だと気づけなかったことに落ち度はありませんでした。この場合、Aさんの意思表示は有効で、Aさんは「冗談だったから無効だ」とは言えず、土地を売らなければなりません。反対に、Aさんが笑いながら明らかにふざけた様子で言っていた場合は、Bさんは注意すれば冗談だと分かったので過失があり、Aさんの意思表示は無効になります。同じ冗談でも、相手が気づけたかどうかで結論が変わります。

心裡留保・虚偽表示・錯誤の違いを比較

心裡留保は、次回以降に学ぶ虚偽表示や錯誤と混同しやすいテーマです。「本人が本心と違うと分かっているか」「相手と示し合わせているか」に注目すると、区別しやすくなります。

心裡留保と虚偽表示は、第三者が「善意」であれば守られる点で共通しています。これに対して、錯誤（と詐欺）では、第三者が「善意で、しかも過失がない」ことが必要です。第三者に求められる条件の違いも、ひっかけに使われやすいポイントです。

よくある疑問：契約書にサインしていても心裡留保になる？

心裡留保は、口で言った場合だけでなく、契約書などの書面で意思表示をした場合にも当てはまります。たとえば、Aさんが冗談のつもりで売買契約書にサインした場合でも、本心ではないと分かっていながら意思表示をしたのであれば、心裡留保です。この場合も結論は同じで、相手が善意で過失がなければ有効、相手が冗談だと知っていたか、知ることができたなら無効です。書面にサインをするという行動は、ふつうは本気であることを示すので、相手が冗談だと気づくのは難しく、実際には有効になる場面が多いと考えられます。冗談でも、契約書へのサインは軽い気持ちでしてはいけないということです。

心裡留保の考え方は代理にもつながる

心裡留保の「相手が知っていた、または知ることができたなら無効」という考え方は、第3章で学ぶ代理の「代理権の濫用」にもつながります。代理人が、自分や第三者の利益を図る目的で代理行為をした場合、相手がその目的を知っていたか、知ることができたときは、その行為は代理権のない人がした行為とみなされます。2020年の民法改正の前は、心裡留保の条文を使って解決していたルールで、改正で代理の条文に独立して書かれました。今の段階では、「相手が知っていた・知ることができたら保護しない」という考え方が民法のいろいろな場面で出てくる、と覚えておけば十分です。

試験でのひっかけポイント

1つ目は、「心裡留保による意思表示は無効である」という言い方です。心裡留保は原則として有効なので、誤りです。

2つ目は、「相手が、表意者の本心ではないことを知ることができた場合でも、意思表示は有効である」という言い方です。「表意者」とは、意思表示をした人のことを言います。相手に過失がある場合は無効なので、誤りです。

3つ目は、「心裡留保による無効は、善意で、かつ過失のない第三者にだけ対抗することができない」という言い方です。第三者は善意であればよく、過失がないことまでは求められないので、誤りです。

「権利関係 超入門」シリーズの学び方

このシリーズは、民法の入口から借地借家法・区分所有法・不動産登記法まで、全68回で1テーマずつ解説していきます。第1章では、権利能力・意思能力・行為能力と制限行為能力者を学びました。今回の第6回から第2章「意思表示」に入り、次回は虚偽表示を解説します。心裡留保と虚偽表示は、どちらも「本人が分かっていて本心と違うことを言う」ケースなので、続けて見ると違いがよく分かります。学習のコツは、テーマごとに「結論（有効・無効・取り消せる）」「相手に求められる条件」「第三者に求められる条件」の3つを表にして比べることです。この記事の比較表を、第2章の最後まで使い続けて、自分で書き足していくと、5つの意思表示の違いがはっきり整理できます。

この記事を書いた人

宅建レトス講師の小野一輝です。宅建専門の講師として、累計2,100名以上の受講生を合格に導いてきました。この記事と動画は、令和9年4月1日に施行されている法令（施行予定を含む）に基づいて作成しています。実際の取引や手続きでは、最新の法令や公的機関の情報をご確認ください。動画で分かりづらかった部分は、個別指導でていねいに解説しています。