地区計画・再開発等促進区・開発整備促進区の重要ポイントと解説

地区計画・再開発等促進区・開発整備促進区のポイント一覧

  1. 地区計画は、用途地域内だけでなく、用途地域外の一定の区域では地区計画を定めることができる
  2. 地区計画区域内で、①土地の区画形質の変更、②建築物の建築、③工作物の建設等をする者
    原則、着手前30日前までに一定事項を市町村長届出が必要

地区計画とは?

地区計画とは都市計画と比べて、小さい区域の都市計画と考えて大丈夫です。都市計画法に基づいて定める特定の地区・街区レベルの都市計画で、まちづくりの方針や目標、道路・広場などの公共的施設(地区施設)、建築物等の用途、規模、形態などの制限をきめ細かく定めて行きます。
この分野は非常に頻出なのでよく覚えてください。

地区計画を定める場所

まず、用途地域内であれば定めることができます。
また、用途地域でなくても、一定の区域では地区計画を定めることができます
しかし、準都市計画区域では地区計画を定めることはできません。

地区計画区域内での規制

地区計画区域内で、①土地の区画形質の変更、②建築物の建築、③工作物の建設等をする者
原則、着手前30日前までに一定事項を市町村長届出なければなりません。
注意が必要なのは、届出先は都道府県知事ではなく市町村長である。
これは都市計画と比べて小さい区域での計画だからです。
また、許可は必要ないという点。届出だけでOK

届出に対して、市町村長は、地区計画に適合しないと認めるときは、勧告することはできます。しかし、行為の中止はできません。

地区計画等の種類

  1. 地区計画
    住民の合意に基づいて、それぞれの地区の特性にふさわしいまちづくりを誘導するための計画
  2. 防災街区整備地区計画
    火事や地震の時に備えて、延焼防止と避難機能確保のための計画
  3. 歴史的風致維持向上地区計画
    歴史的なおもむきを維持向上するための計画
  4. 沿道地区計画
    車やトラックの騒音を低減させるための計画
  5. 集落地区計画
    集落地域の土地の区域内で、営農と居住環境が調和した土地利用を図るための計画

地区計画で定めれる計画

再開発等促進区

再開発等促進区とは、都心部において行う容積率を緩和して高層ビルを建築するプロジェクトです。例えば、六本木ヒルズやミッドタウンなどがあります。

少し難しい言葉でいうと、
土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、地区計画において一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域(再開発等促進区)を定め、地区内の公共施設の整備と併せて、建築物の用途、容積率等の制限を緩和することにより、良好なプロジェクトを誘導する区域が再開発等促進区です。

再開発促進区を定められる区域
  • 用途地域内のみ

開発整備促進区

床面積10000㎡超の店舗、映画館、アミューズメント施設、展示場等の「大規模な建築物」を整備することにより、商業等の利便促進を図るための区域です。

開発整備促進区を定められる区域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 工業地域
  • 用途地域の指定のない区域(市街化調整区域を除く)

地区計画・再開発等促進区・開発整備促進区の問題一覧

■問1
地区計画については、都市計画に、地区計画の種類、名称、位置、区域及び面積並びに建築物の建ぺい率及び容積率の最高限度を定めなければならない。 (2016-問16-4)

答え:誤り

地区計画について、都市計画に定めなければならないのは、下記事項です。

  1. 地区計画の種類、名称、位置、区域
  2. 地区施設、地区整備計画

また、以下の事項を定めるように努めるものとされています。

  1. 区域の面積
  2. 地区計画の目標
  3. 区域の整備・開発・保全に関する方針

本肢は2つ誤りの点があります。 1点目:地区計画では「面積」については定めない 2点目:地区計画では「建築物の建ぺい率及び容積率の最高限度」は定めない

 


■問2
第二種住居地域における地区計画については、一定の条件に該当する場合、開発整備促進区を都市計画に定めることができる (2015-問16-1)

答え:正しい

開発整備促進区とは、地区計画で、「劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物(特定大規模建築物)」の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域を言います。 そして、開発整備促進区を定めることができる区域は「第二種住居地域、準住居地域、工業地域、用途地域が定められていない区域(市街化調整区域を除く。)」です。 したがって、第二種住居地域でも、開発整備促進区を定めることができます! でも、この解説では何を言っているのかさっぱりイメージできないですよね? なので、「個別指導」では、開発整備促進区とはどういう区域なのかをイメージできるように解説しています! 理解すれば答えも導きやすくなります!丸暗記ではなく、しっかり理解しながら勉強を進めて、合格力を付けましょう! 単なる過去問40点を取れるようになっても肝心の本試験で不合格では意味がないですよね、、、 そうならないための「個別指導」です!


■問3
地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築等の行為を行った者は、一定の行為を除き、当該行為の完了した日から30日以内に、行為の種類、場所等を市町村長に届け出なければならない。 (2012-問16-4)

答え:誤り

地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築等を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、一定の事項を市町村長に届け出なければなりません。 事前に届ける必要があり、行為が終わった後では遅いです。 また、注意していただきたいのは、 ①届出先は都道府県知事ではないこと ②許可は不要であること 地区計画については、ポイントを押さえたら得点部分です。 「個別指導」ではポイントをまとめて解説しているので、効率よく一気に学習できます!


■問4
一定の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物の整備による 商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域である開発整備促進区を都市計画に定めることができる。 (2013-問15-4)

答え:正しい

本問は、「開発整備促進区」の条文そのままですが、 開発整備促進区とは簡単にいうと、大規模集客施設(映画館や店舗、アミューズメント施設など)の立地を可能とする地区で都市計画で定める地区計画の一つです。 なんか分かりにくいですよね。。。。 「開発整備促進区」がどういう区域か分かりやすく「個別指導」では解説しています。 このイメージがあれば、本試験でも間違えないでしょう!


■問5
工作物の建設を行おうとする場合は、地区整備計画が定められている地区計画の区域であっても、行為の種類、場所等の届出が必要となることはない。 (2009-問16-3)

答え:誤り

地区計画の区域のうち、一定の施設の配置及び規模が定められている①再開発等促進区・②開発整備促進区または③地区整備計画が定められている区域内で、土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為(工作物の建設も含まれる)を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、行為の種類、場所、着手予定日などを市町村長に届け出なければなりません。 本問は「届出が必要となることはない」という記述は誤りです。 地区計画についてはしっかりポイントを押さえれば得点できる部分なので、必ず得点できるようにしましょう! 「個別指導」ではポイントを図と表を使ってまとめています。


■問6
市町村長は、地区整備計画が定められた地区計画の区域内において、地区計画に適合しない行為の届出があった場合には、届出をした者に対して、届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができる。 (2008-問18-4)

答え:正しい

市町村長は、地区計画の区域内での建築行為等の事前の届出があった場合に、その届出に係る行為が地区計画に適合しないと認めるときは、その届出をした者に対して、その届出に係る行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを勧告することができます。 したがって、本問は正しいです。 この問題の地区計画の重要ポイントはまとめて学習しておいた方がいいので、本問に付随するポイントも「個別指導」では解説しています!


■問7
地区計画の区域のうち、地区整備計画が定められている区域内において、土地の区画形質の変更又は建築物の建築を行おうとする者は、当該行為に着手した後、遅滞なく、行為の種類、場所及び設計又は施行方法を市町村長に届け出なければならない。 (2007-問18-3)

答え:誤り

地区計画の区域のうち、一定の施設の配置及び規模が定められている

①再開発等促進区
②開発整備促進区
③地区整備計画

が定められている区域内で、 土地の区画形質の変更、建築物の建築その他政令で定める行為(工作物の建設も含まれる)を行おうとする者は、
当該行為に「着手する日の30日前」までに、
行為の種類、場所、着手予定日などを市町村長に届け出なければなりません。

本問は「行為(土地の区画形質の変更工事又は建築物の建築工事)に着手した後」に届け出なければならないとなっているので誤りです。 地区計画についてのポイントは「個別指導」で詳しく解説します。


■問8
地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい施設を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全をするための計画であり、用途地域が定められている土地の区域においてのみ定められる。 (2006-問18-1)

答え:誤り

地区計画は、「用途地域が定められている土地の区域」、「用途地域が定められていない土地の区域のうち、一定の要件を満たす区域」に定めることができます。したがって、「用途地域が定められている土地の区域においてのみ定められる」という記述は誤りです。


■問9
地区計画は、市街地の整備改善を図るため街区の整備又は造成が行われる地区について、その地区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める計画である。 (2003-問17-4)

答え:誤り

地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画で、市町村が定めます。本問は特定街区の説明なので誤りです。 この問題も、答えを導き方を頭に入れたほうが効率的です。 上記のような解説では、覚えられないですよね!?私は覚えられないです。でも無料の解説ではこのような解説でしょう。 では、どうするか? 答えの導き方、考え方を勉強する方が賢明だという事です。 宅建試験に合格するためには、単にポイントを覚えるだけでなく、色々な知識が必要となってきます。 それも含めて「個別指導」では解説をしています。 あなたに足りないものはこのプログラムで補えるでしょう! 次の試験で合格するために課題を一つ一つ解決していきましょう! 単に勉強するだけでは合格には近づきません。。。 無駄な勉強は今日で終わりです!

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