開発許可の重要ポイントと解説

開発許可のポイント一覧

  1. 市街化区域内で行う1000㎡未満の開発行為は、開発許可不要(大都市圏内では、500㎡未満の場合もある)
  2. 非線引都市計画区域・準都市計画区域内で行う3000㎡未満の開発行為は、開発許可不要
  3. 都市計画区域外かつ準都市計画区域外の区域で行う1ha(10,000㎡)未満の開発行為は、開発許可不要
  4. 市街化調整区域では面積が小さいからといって許可不要とならない
  5. 市街化区域内での「農林漁業用の・・・」は許可不要とならない
  6. 社会福祉施設学校医療施設の開発行為は原則、許可が必要
  7. 国、地方公共団体が行う庁舎宿舎などのための開発行為は原則、許可必要

開発許可とは?

開発許可とは、土地の造成に関する制限です。
都市計画区域を指定して、開発できる土地やできない土地が分けられていくのですが、開発できるからといって、無秩序に乱開発されては、都市計画どおりの街づくりができません。そのための制限です。
ちなみに建物の建築に関する制限は建築基準法で定められます。

まず、開発行為を行うものは、都道府県知事の許可が必要です。
ただし、指定都市・中核都市・特例市では市長の許可が必要

開発行為とは

開発行為とは、「建築物の建築」「特定工作物の建築」を目的として行う、土地の区画形質の変更のことです。
つまり、覚えるポイントは、①目的が「建築物の建築」や、「特定工作物の建築」であること、②区画形質の変更が伴うことです。

次に覚えることは 「特定工作物とは何を指すか」「区画形質の変更とは何か」ということです。

特定工作物とは

第一種特定工作物

コンクリートプラント、アスファルトプラントなどその他周辺地域の環境の悪化をもたらす恐れがある一定工作物

第二種特定工作物

ゴルフコース1ha以上の野球場、陸上競技場、遊園地、墓園、動物園など
ゴルフコースは面積に関係なく特定工作物になります!

では以下の行為が開発行為に該当するか確認しておきましょう!

  1. 建築物の建築 ・・・ 開発行為に該当しない
    → 土地の区画形質の変更を行っていないから
  2. 青空駐車場をつくるための土地区画形質の変更工事 ・・・ 開発行為に該当しない
    → 目的が「建築物の建築」もしくは「特定工作物の建築」でないから
  3. 0.8haのゴルフ場建設のための土地区画形質の変更工事 ・・・ 該当する
    → ゴルフコースは面積に関係なく特定工作物に該当します
  4. 0.8haの墓園建設のための土地区画形質の変更工事 ・・・ 開発行為に該当しない
    → 1haを超えていないため「特定工作物」に該当しないから

区画の形質変更とは

造成(切土、盛土)、敷地の分割、地目変更などがそれにあたります。
これについてはあえて覚える必要はないでしょう。

開発許可不要なもの

これが非常に重要です!必ず覚えてください。

市街化区域 市街化
調整区域
非線引区域 準都市計画区域 それ以外の区域
1000㎡未満
※一定の大都市では500㎡未満
3000㎡未満 1ha(10000㎡)未満
  ・農林漁業用の一定建築物の建設開発行為
(温室・たい肥舎)
・農林漁業者の居住用建物建築の為の開発行為
・鉄道、図書館、公民館、変電所など公益上必要な建築物
・都市計画事業、土地区画整理事業など事業の施行として行う行為
非常災害のために必要な応急措置として行う開発行為
通常の管理行為、軽易な行為(車庫の建築など)

注意が必要なのは

  • 市街化調整区域では面積が小さいからといって許可不要とならない
  • 市街化区域内での「農林漁業用の・・・」は許可不要とならない
  • 社会福祉施設学校医療施設の開発行為は原則、許可が必要
  • 国、地方公共団体が行う庁舎宿舎などのための開発行為は原則、許可必要
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