抵当権と賃借人のポイント一覧
- 抵当権と賃借権の優劣は、登記の前後による
- 賃借人は登記がなくても、抵当権設定前に引渡しを受けていれば、賃借人は抵当権者に対抗できる
- 抵当権設定後でも、抵当権者の同意の登記がある場合、賃借人は抵当権者に対抗できる
抵当権と賃借権の優劣
抵当権と賃借権の優劣は、登記の前後によって決まります。
つまり、「抵当権設定前にいた賃借人Ｃ」は賃借権を登記していれば、抵当権者Ｂに対抗できるということです。
また、借地借家法では、抵当権設定前に賃借人Ｃが引渡しを受けていれば、抵当権者Ｂに対抗できます。
抵当権設定後に現れた賃借人との関係
上記のとおり、原則として、抵当権設定後の賃借人は抵当権者に対抗できません。
ただし、例外として、抵当権者に対抗できる場合があります。
- 抵当権者の同意の登記がある場合
- 平成１６年４月１日の時点で現に存在する短期賃借権（これは覚える必要ありません）
抵当権と賃借人の問題一覧
■問１
ＡはＢから2000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Ｂを抵当権者として当該土地及び建物に2000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。Ｂの抵当権設定登記後にＡがＤに対して当該建物を賃貸し、当該建物をＤが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Ｄは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要がない。 （2010-問5-3）
答え：正しい
抵当権者に対抗できない賃借人Ｄは競落人が建物を買い受けた日から６ヵ月間に限り建物を明け渡しが猶予されます。
つまり、「Ｄは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要がない」という記述は正しいです。
本問を「建物の明け渡し猶予制度」と呼ぶのですが、これはしっかり流れを理解しておかないと、本試験では使えない知識となります。
本試験で使えない知識をどれだけ持っていても仕方がないので、「個別指導」では、試験でも使えるように体系的に解説しています！
■問２
Ａは、Ｂからお金を借入、その担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定後に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。抵当権が実行されて、Ｄが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Ｃは民法第６０２条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。 （2008-問4-2）
答え：誤り
本問では、「①抵当権設定」→「②賃借人が甲建物の引渡しを受ける」→「③競売にかけられ新たな所有者が現れる」
といった流れです。
つまり、抵当権設定後に賃借人は甲建物を引渡してもらっているため、抵当権が賃借権より優先する（抵当権者が勝つ）わけです。そして、抵当権の実行（競売）によって甲建物を取得した「新たな所有者」も賃借人Ｃに対抗できるわけです。
逆をいうと、賃借人Ｃは抵当権実行（競売）による競落人Ｄに対抗できません。ただし、対抗できないからといってすぐ明渡す必要はなく、競落人が所有権を取得してから６ヶ月以内に賃借人Ｃは明渡せばいいとしています。これを「建物の明渡猶予制度」と言います。したがって、「Ｃは短期賃貸借期間の限度で、Ｄに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる」が誤りです。そして、本問は旧制度と混乱させる問題です。
本問の「短期賃貸借」は平成16年3月31日に廃止された内容です。そのため、これ以降にお伝えする内容は覚える必要はありません。参考までにしてください。
建物の賃貸借の場合、契約期間が３年以内の賃貸借を短期賃貸借というのですが、抵当権が登記された後に賃借権が設定された場合であっても、その賃借権が短期賃借権であるならば、その賃借権は抵当権に対抗できるという制度が平成16年3月31日まではありました。
しかし、この制度は廃止されて、本問のポイントである「建物の明け渡し猶予制度」ができたわけです。
■問３
Ａは、Ｂからお金を借入、その担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定後に、甲建物を賃借人Ｃに対して賃貸した。Ｃは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。Ａが借入金の返済のために甲建物をＦに任意に売却してＦが新たな所有者となった場合であっても、Ｃは、ＦはＡＣ間の賃貸借契約を承継したとして、Ｆに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。 （2008-問4-4）
答え：正しい
任意売却の場合、売却前に賃借権の対抗要件を備えていれば、新所有者に対抗できます。
したがって、「賃借人Ｃが建物の引渡しを受ける」→「任意売却」という順なので、賃借人が対抗力を持ちます。
つまり、建物の賃借人Ｃは、建物の賃借権をＦに主張することができます。
任意売却も含めて詳しい解説は「個別指導」でお伝えします！
もちろん図も表もあります。
■問４
ＢはＡに対して自己所有の甲建物に平成15年4月1日に抵当権を設定し、Ａは同日付でその旨の登記をした。Ｂは、平成16年12月1日に甲建物をＦに期間２年の約定で賃貸し、同日付で引き渡した。Ｆは、この賃貸借をＡに対抗できる。 （2005-問6-4）
答え：誤り
抵当権者の対抗要件は「抵当権設定登記」で、一方、建物賃借人の対抗要件は「賃借権の登記 or 建物の引渡し」です。
本問を見ると、平成15年4月1日に抵当権者Ａは抵当権設定登記をし、その後、平成16年12月1日に建物賃借人Ｆは建物の引渡しを受けています。
つまり、抵当権者Ａの方が対抗要件を備えるのが早いので、ＡはＦに対抗できるわけです。
本問から色々派生させて勉強ができます！つまり、関連付けながら一つのストーリーとして複数のことを学ぶことができます！
このように１問から色々つながりをもって学習ができると効率的です！
この点については「個別指導」で解説していますので、是非、あなたも効率的な勉強を行ってください！
