代価弁済の重要ポイントと解説

代価弁済のポイント一覧

  1. 強迫を

代価弁済とは?

代価弁済と抵当権消滅請求は比較して覚えた方が効果的でしょう。
どちらも、第三取得者を保護するためのルールであることは覚えておいてください。

代価弁済とは、抵当不動産について、所有権または地上権を買い受けた者が抵当権者の請求に応じて、その代価を弁済した時に抵当権が消滅する制度です。

抵当権消滅請求とは、抵当不動産について、所有権を取得した者が、抵当権者に対して、抵当権の消滅を請求することができる制度です。

代価弁済の解説図

例えば、BがAに対して、1000万円貸して、A所有の建物に抵当権を設定したとします。
その後、抵当権のついたまま、Cが800万円で購入しました。
売買代金をAに支払う前に、抵当権者(債権者)Bの請求(=代価弁済請求)により、第三者Cは売買代金800万円を債権者Bに支払って、抵当権を消滅してもらうことです。

もちろん、Bの立場としては、1000万円を貸して、800万円しか戻ってきていないにも関わらず、抵当権を消滅させているので、200万円分は無担保債権になります。
それでも、全く返ってこないよりマシなので、代価弁済請求する方もいます。

地上権者を買い受けた第三者

ここからは、覚える必要なのですが、代価弁済請求については、地上権者に対しても、行うことができます。
地上権なので、もちろん所有権よりも価格は安いですよね。
それで、抵当権を消滅させるのは抵当権者としてはリスクが高すぎるのでは!?
と思われるかもしれませんがその点を解説します。

上記の例と同じように、BがAに対して、1000万円貸して、A所有の建物に抵当権を設定したとします。
その後、抵当権のついたまま、Cが500万円で地上権を購入しました。
この場合、抵当権は消滅しません。しかし、地上権者Cには抵当権を持って対抗することができません。
言い換えれば、抵当権者Bは、「地上権の負担付きの建物に抵当権」を持っていることになります。
例えBが競売にかけて新たな買受人が現れても、地上権者Cはその買受人にも対抗できます。

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代価弁済の問題一覧

■問1
抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する。 (2015-問6-3)

 

答え:正しい

本問は「代価弁済」の記述です。代価弁済とは、抵当不動産を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を抵当権者に弁済して、抵当権を消滅させることを言います。したがって、本問は正しいです。

これも具体例を出して解説したほうがよいので、「個別指導>」では具体例を出して解説します。

また、対比ポイントもあるので、その点も併せて解説します!


■問2
抵当権が設定された不動産の第三取得者は、代価弁済をすることができるが、他人の債務のために自己所有の不動産に抵当権を設定した物上保証人は、代価弁済をすることができない。

 

答え:正しい

代価弁済は、抵当不動産につき所有権または地上権を買い受けた「第三者」が、行うことができるもので、物上保証人は抵当不動産の所有権を取得した者にあたらないので、代価弁済はできません!

この点も、しっかり理解しておきましょう!


■問3
地代を定期に支払う旨の定めがある地上権者は代価弁済をすることができる。

 

答え:誤り

代価弁済は、抵当不動産につき所有権または地上権を買い受けた「第三者」が、行うことができるものです。

「地上権を買い受ける者」とは、地上権を代価を支払って取得する者です。

地代を支払う旨の定めがある地上権者は「地上権を買い受ける者」には該当しないので代価弁済はできません!

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