A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１．甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。

２．甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。

３．Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。

４．Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。

【答え：４】

１・・・誤り

時系列を考えると、
A所有の土地について、Bが平穏かつ公然に占有
↓
AがCに売却しCが登記（以前、Bは占有）
↓
Bの時効が完成
となります。この場合について、
時効完成前にＡから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたＣは、時効完成前の第三者です。
そして、覚えポイントは、時効により所有権を取得したＢは、時効完成前の第三者に対して、登記なく所有権を主張することができるということです。

＞＞　取得時効完成前に現れた第三者との対抗問題
＞＞　取得時効完成後に現れた第三者との対抗問題

上記２つの違いを対比して必ず覚えてください！

この場合、CがBに対抗するには、Bの時効完成前に、時効の完成猶予・更新事由に該当する行為を行わないといけません。

＞＞　取得時効の基本ポイントはこちら

２・・・誤り

Dは借地権者であり、かつ建物所有者です。そして、借地上の建物を登記している以上、Dは対抗要件を有します。
つまり、土地の新所有者が、賃借人に対して、賃貸人たる地位を主張するには登記（土地の所有権）を備えている必要があります。
本問ではＥは所有権移転登記を備えていないので、Ｅは自らが賃貸人であることを主張することができません。

３・・・誤り

二重譲渡では、登記を備えたほうが対抗力を持ちます。
この原則は必ず覚えてください！
宅建試験でも頻出問題です。

４・・・正しい

　　―→H
A―｜
―→I（背信的悪意）→J（善意）
登記

まず、３のとおり、二重譲渡では、登記を備えたほうが対抗力を持ちます。
ただし、背信的悪意者に対しては登記なくして対抗できます。
つまり、Hは登記なくしてIに対しては登記なくして対抗できます。

しかし、本旨はHはJ（善意で登記を備えている）に対して対抗できるか？
と問うています。

この点については、Ｊは背信的悪意者でない限り第三者として扱うので、原則通り、Ｈは登記がないとＪに対抗できません。

４は一応初出題です。
背信的悪意者に関する問題は過去問で出題されていますが、
背信的悪意者からの譲受人についての問題は初めてです。

だからといって解けないわけではありません。１～３は過去問でも頻出問題ばかりなので得点しないといけない問題です。

この問題をみてわかるのですが、「時効」と「物権変動」の複合問題です。
問１も複合問題ですね。

ここまで複合問題が出題されると、しっかりポイント押さえた学習が必要となります。

平成２４年（２０１２年）宅建試験過去問集