平成24年(2012年)問5/宅建過去問

本問は改正民法と矛盾内容が含まれているので解かなくても大丈夫です。下記は旧民法の内容として載せておきます。

次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

(判決文)
請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。

1.請負の目的物である建物の瑕疵が重要でない場合であって、その修補に過分の費用を要するときは、注文者は瑕疵の修補を請求することはできない。

2.請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることができる。

3.請負の目的物が建物であって、民法第635条ただし書によって注文者が請負契約の解除をすることができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められない。

4.請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。


 

 

 

 

 

【答え:3と4:出題ミスが原因】


まず、この判決文の内容を簡単に整理してみます。
請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、
注文者は請負人に対して、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認める
ということですね。
そして、この問題分を見たときに以下のことが頭に浮かばないいけないです。

1.原則、請負の目的物に重大な瑕疵があり、目的を達することができないとき解除できる

2.例外として、工作物(建物)は、目的を達することができないときでも解除できない

そして、本旨の判例ですね。

3.重大な瑕疵があり、建て替えるほかない場合建替費用相当額を請求できる

それでは一つ一つ選択肢を確認していきましょう。

ちなみに覚えていなくていいのですが、「民法第635条ただし書の規定の趣旨」とは、上記2の「工作物(建物)は、目的を達することができないときでも解除できない。」のことです。


1・・・明らかに誤っているとは言えない

上記判決文では、瑕疵補修請求については明記されていません。
ちなみに、
瑕疵補修請求ができるのは、「請負の目的物の瑕疵が重要であった場合」と「修補に過分の費用を要しない場合」で、瑕疵が重要でない場合で、過分に費用がかかる場合は損害賠償請求しかできません。


2・・・誤っているとは言えない

判旨の内容です。


3・・・明らかに誤っている

判旨の内容の真逆をいっている選択肢ですよね。
判旨では、「重大な瑕疵があり、建て替えるほかない場合建替費用相当額を請求できる。」
と言っています。


4・・・明らかに誤っている

本問は、なかなか難しい問題ですが、本肢は「建物」に関する請負人の責任追及期間の選択肢です。
請負人の責任期間は
①原則、請負人が当該建物を引き渡した時から1年(動産の場合)
②ただし、目的物が建物や工作物の場合は異なります。
木造等の建物:引渡しの日から5年
石造、コンクリート造、金属造などの建物:10年
・上記建物または工作物が瑕疵により滅失または損傷したとき:滅失または損傷した時1年

つまり、建物については、請負人の瑕疵担保の責任追及期間が「引き渡した時から1年」
というのは誤りです。


この問題は判旨の内容を理解して、その内容に反しているかどうかを判断するだけです。
判旨の内容と別次元の話がされていれば、判旨に反しているかどうかを判断できないです。
そのような場合は、「明らかに誤っているとは言えない」となります。
1や4のように。

解き方さえ覚えれば、来年度出題されても解けるでしょう。
だだし、内容はそれほど難しくないので、得点しておきたいところですね。

平成24年(2012年)宅建試験過去問集

内容
問1 虚偽表示
問2 代理
問3 民法の条文
問4 表見代理
問5 請負
問6 物権変動
問7 物上代位
問8 債務不履行
問9 使用者責任
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法(事後届出)
問16 都市計画法
問17 開発許可
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 譲渡所得
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価
問26 免許
問27 免許
問28 広告
問29 媒介契約
問30 重要事項説明
問31 37条書面
問32 35条書面と37条書面
問33 営業保証金
問34 手付金
問35 報酬
問36 宅建士
問37 クーリング・オフ
問38 8種規制
問39 担保責任の特約制限
問40 宅建業法総合
問41 宅建業法総合
問42 案内所
問43 保証協会
問44 監督処分
問45 特定住宅瑕疵担保責任
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
平成24年の宅建本試験を総括すると、 例年通りのレベルでした。 過去問分析をしっかりできている方は40点近くとれたとでしょう。 内容については、 民法については、一つの問題について、色々な分野から出題する複合的な問題が多かったように思えます。 そのため、曖昧な知識だと得点することができず、しっかり、ポイントを理解していなかった方は厳しかったかもしれません。 法令上の制限、宅建業法、税・その他については、基本的な問題が多かったですね。 個々の問題について、得点すべき問題か間違ってもよい問題かは各解説ページに記載してありますので、ご確認ください!
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