平成24年(2012年)問46/宅建過去問

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.機構は、証券化支援事業(買取型)において、民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS(資産担保証券)を発行している。

2.証券化支援事業(買取型)における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。

3.機構は、証券化支援事業(買取型)における民間金融機関の住宅ローンについて、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けている。

4.機構は、証券化支援事業(買取型)において、住宅の建設や新築住宅の購入に係る貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。


 

 

 

【答え:3】


1・・・正しい

機構の行う買取型の証券化事業の流れは以下のとおりです。
① 金融機関は、顧客(債務者)に対して証券化支援事業(買取型)の対象となる買取基準を満たす長期・固定金利の住宅ローンを実行する(お金を貸す)。
② 金融機関は、当該住宅ローン債権を機構に売却する。(機構が買い取る)
ただし、機構が金融機関から買い受けた住宅ローン債権に係る管理・回収業務については、当該金融機関に、手数料を支払い、委託する。
③ 機構は、買い受けた住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託する。
④ 信託した住宅ローン債権を担保として、機構は、住宅金融支援機構債券(MBS)を投資家に発行する。
⑤ 機構は、MBSの発行代金を投資家より受け取る。
⑥ 機構は、MBSの発行代金により、金融機関に対し、住宅ローン債権の買取代金を支払う。
⑦ 金融機関は、当該譲渡債権に係る管理・回収業務の受託者(サービサー)として顧客(債務者)から元利金の返済を受ける。
⑧ 金融機関は顧客(債務者)からの返済金を機構へ引き渡す。
⑨ 金融機関から受け取った返済金をもとに。機構は投資家に対し元利払いを行う。

つまり、本肢は、④の部分です。


2・・・正しい

フラット35は各金融機関ごとに金利を設定するため、金融機関ごとに金利が異なる場合もあります。


3・・・誤り

高齢者向け返済特例制度は、満60歳以上の方が自ら居住する住宅にバリアフリー工事または耐震改修工事を施すリフォームを行う場合に、返済期間を申込本人 (連帯債務者を含みます。)の死亡時までとし、毎月のご返済は利息のみをお支払いいただき、借入金の元金は申込本人(連帯債務者を含みます。)が亡くなられたときに一括してご返済いただく制度です。
つまり、住宅ローンについての制度ではありません。


4・・・正しい

買取対象となる要件は以下の通りです。

1.住宅の建設もしくは購入のための貸付けであること(これらの借換えのための貸付けを含む。)
2.申込本人または親族が居住する住宅を建設又は購入する者に対する貸付けであること。
3.建築基準法の基準とともに一定の耐久性等の機構が定めた技術基準に適合する住宅であること。
3.1戸当たりの住宅建設費又は住宅購入価額が1億円以下であること。
4.貸付額が、住宅建設費又は住宅購入価額の10割以下であり、かつ、100万円以上8,000万円以下であること。
5.長期・固定金利の住宅ローンであること。
6. 償還期間が15年以上50年以内であること。
7.貸付利率が全期間固定であること。

つまり、1と3をみると、中古住宅でも一定の技術基準を満たした住宅であれば対象となります。


過去問からの出題なので、得点すべき問題ですね。

平成24年(2012年)宅建試験過去問集

内容
問1 虚偽表示
問2 代理
問3 民法の条文
問4 表見代理
問5 請負
問6 物権変動
問7 物上代位
問8 債務不履行
問9 使用者責任
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法(事後届出)
問16 都市計画法
問17 開発許可
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 譲渡所得
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価
問26 免許
問27 免許
問28 広告
問29 媒介契約
問30 重要事項説明
問31 37条書面
問32 35条書面と37条書面
問33 営業保証金
問34 手付金
問35 報酬
問36 宅建士
問37 クーリング・オフ
問38 8種規制
問39 担保責任の特約制限
問40 宅建業法総合
問41 宅建業法総合
問42 案内所
問43 保証協会
問44 監督処分
問45 特定住宅瑕疵担保責任
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
平成24年の宅建本試験を総括すると、 例年通りのレベルでした。 過去問分析をしっかりできている方は40点近くとれたとでしょう。 内容については、 民法については、一つの問題について、色々な分野から出題する複合的な問題が多かったように思えます。 そのため、曖昧な知識だと得点することができず、しっかり、ポイントを理解していなかった方は厳しかったかもしれません。 法令上の制限、宅建業法、税・その他については、基本的な問題が多かったですね。 個々の問題について、得点すべき問題か間違ってもよい問題かは各解説ページに記載してありますので、ご確認ください!
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