平成24年(2012年)問11/宅建過去問

賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1.建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。

2.建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。

3.建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。

4.仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。


 

 

 

【答え:4】


1・・・正しい

借地権が第三者に対抗するためには、「借地権の登記」もしくは「借地上建物の登記(表示登記でよい)」です。

併せて覚えておきたいことは、借地上の建物については自分名義(借地権者と同一名義)でないと対抗要件を満たしません。
つまり、借地権者はAさん、借地上の建物の登記名義人がAさんの兄Bである場合は、第三者に対抗できないということです。

>> 借地権の対抗要件には宅建試験でも頻出!ここで、その他のポイントも覚えてください!


2・・・正しい

建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項等を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、建物の滅失があった日から2年間は第三者に対抗することができます。
「掲示してから」ではないので注意してください!

ここで一つ注意点!
上記のとおり対抗するためには、建物滅失前に建物が登記されていないといけないということ。


3・・・正しい

まず、土地の賃借の動きは
土地所有者→賃借人(転貸人)→転借人
です。

そして、その土地に、賃借人が建物を所有し、登記をしているわけです。つまり、賃借人は対抗力があります。
この場合、転借人は賃借人(転貸人)のこの対抗力を援用することにより転借権を第三者に対抗することができます。


4・・・誤り

これは、一時使用目的の借地権建物買取請求権の適用はありません
したがって、本問は正しいです。


3は若干難しいものの、それ以外は解けないといけない問題です。
つまり、得点すべき問題ですね。

平成24年(2012年)宅建試験過去問集

内容
問1 虚偽表示
問2 代理
問3 民法の条文
問4 表見代理
問5 請負
問6 物権変動
問7 物上代位
問8 債務不履行
問9 使用者責任
問10 相続
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 国土利用計画法(事後届出)
問16 都市計画法
問17 開発許可
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 農地法
問23 譲渡所得
問24 不動産取得税
問25 不動産鑑定評価
問26 免許
問27 免許
問28 広告
問29 媒介契約
問30 重要事項説明
問31 37条書面
問32 35条書面と37条書面
問33 営業保証金
問34 手付金
問35 報酬
問36 宅建士
問37 クーリング・オフ
問38 8種規制
問39 担保責任の特約制限
問40 宅建業法総合
問41 宅建業法総合
問42 案内所
問43 保証協会
問44 監督処分
問45 特定住宅瑕疵担保責任
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
平成24年の宅建本試験を総括すると、 例年通りのレベルでした。 過去問分析をしっかりできている方は40点近くとれたとでしょう。 内容については、 民法については、一つの問題について、色々な分野から出題する複合的な問題が多かったように思えます。 そのため、曖昧な知識だと得点することができず、しっかり、ポイントを理解していなかった方は厳しかったかもしれません。 法令上の制限、宅建業法、税・その他については、基本的な問題が多かったですね。 個々の問題について、得点すべき問題か間違ってもよい問題かは各解説ページに記載してありますので、ご確認ください!
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