物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。
１．Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物の賃料債権について、Ｂの一般債権者が差押えをした場合には、Ａは当該賃料債権に物上代位することができない。
２．Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物の賃料債権について、Ａが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Ａは当該賃料債権に物上代位することができる。
３．Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Ａは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。
４．Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物について、ＣがＢと賃貸借契約を締結した上でＤに転貸していた場合、Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。
【答え：１】
１・・・誤り
一般債権者の差し押さえと抵当権者の物上代位権に基づく差し押さえが競合した場合、両者の優劣は、一般債権者の申し立てによる差し押さえ命令の第三債務者（賃借人）への送達と抵当権設定登記の先後によって決まります。
本肢は、Aの抵当権設定→一般債権者が建物賃料債権の差し押さえ
という時系列なので、Aが優先、Ａは当該賃料債権に物上代位することができます。
ここであわせて覚えていただきたいことは、
抵当権は、その目的物の賃料に対しても、行使することができる
ということです。
２・・・正しい
抵当権の効力は原則として、法定果実（本肢では建物賃料）には及びません。
つまり、抵当権を設定しているからといって賃料に物上代位することができません。
ただし、被担保債権が債務不履行になった場合は法定果実にも効力が及びます。
そして、本肢をみると「Ａが当該建物に抵当権を実行して」と書いてあります。
つまり、Bに債務不履行（貸したお金を返さない）があったということです。
債務不履行があったから抵当権を実行（競売にかける）するわけです。
そして、抵当権が消滅するまでは、Ａは当該賃料債権に物上代位することができます。
＞＞ 抵当権の基本はこちら
３・・・正しい
抵当権は物上代位性を有します。
つまり、抵当権の目的物（建物）が滅失して別の価値あるものに変わった場合
（本肢では建物が滅失して損害保険金という別の価値に変わりました）
抵当権はその変わった価値にも効力が及びます。
これを物上代位といいます。
そして、あわせて覚えていただきたいことは、
物上代位をなすには保険金が払い渡される前に差押えをする必要がある
というところです。
４・・・正しい
結論からいうと、判例により、
賃料に対する物上代位について、抵当権設定者Ｂが取得する賃料に対しては抵当権の効力を及ぼすことができるが、賃借人Ｃが取得する転貸賃料についてまでは抵当権の効力を及ぼすことはできません。
B（建物オーナー）―C（建物賃借人）―D（転借人）
↑
A（抵当権者）
Bがお金を返さないからBがCからもらえるべき賃料をAが物上代位することはできるのは予想がつきます。
一方、CがDからもらえる賃料についてAが物上代位できるとなると、Bの責任に全く関係ないCには酷になります。
すると、解答を導けます。
選択肢１については過去問で出題されているので得点したいところですね！
４については、非常に難しい問題です。
司法試験でも出題される内容です。
しかし、今年出題された以上、今後も出題の可能性があるので結論だけ覚えておきましょう。
平成２４年（２０１２年）宅建試験過去問集
- 問１
- 虚偽表示
- 問２
- 代理
- 問３
- 民法の条文
- 問４
- 表見代理
- 問５
- 請負
- 問６
- 物権変動
- 問７
- 物上代位
- 問８
- 債務不履行
- 問９
- 使用者責任
- 問１０
- 相続
- 問１１
- 借地権
- 問１２
- 借家権
- 問１３
- 区分所有法
- 問１４
- 不動産登記法
- 問１５
- 国土利用計画法（事後届出）
- 問１６
- 都市計画法
- 問１７
- 開発許可
- 問１８
- 建築基準法
- 問１９
- 建築基準法
- 問２０
- 宅地造成等規制法
- 問２１
- 土地区画整理法
- 問２２
- 農地法
- 問２３
- 譲渡所得
- 問２４
- 不動産取得税
- 問２５
- 不動産鑑定評価
- 問２６
- 免許
- 問２７
- 免許
- 問２８
- 広告
- 問２９
- 媒介契約
- 問３０
- 重要事項説明
- 問３１
- ３７条書面
- 問３２
- ３５条書面と３７条書面
- 問３３
- 営業保証金
- 問３４
- 手付金
- 問３５
- 報酬
- 問３６
- 宅建士
- 問３７
- クーリング・オフ
- 問３８
- ８種規制
- 問３９
- 担保責任の特約制限
- 問４０
- 宅建業法総合
- 問４１
- 宅建業法総合
- 問４２
- 案内所
- 問４３
- 保証協会
- 問４４
- 監督処分
- 問４５
- 特定住宅瑕疵担保責任
- 問４６
- 住宅金融支援機構
- 問４７
- 不当景品類及び不当表示防止法
- 問４８
- 統計
- 問４９
- 土地
- 問５０
- 建物
