「廃業の届出・みなし業者」の重要ポイントと解説

廃業の届出・みなし業者のポイント一覧

  1. 宅建業者(個人業者)が死亡した場合、死亡を知った日から30日以内に、相続人が届け出をしなければならない。そして、死亡時に免許は失効する
  2. 法人が合併したら、合併の日から30日以内に 消滅法人の代表役員が、届け出をしなければならない。そして、合併時に免許は失効する
  3. 宅建業者が破産手続開始決定を受けたら、破産管財人が届け出をする
  4. 相続人は締結した契約に基づいて取引を結了(引渡や登記等)する目的の範囲内においては宅建取引業者とみなされる

廃業の届出・みなし業者とは?

廃業する場合、免許権者に届出をしなければなりません。
「どういった事情」で廃業したのか?
「いつまで」に届出をしなければいけないのか?
「誰」が届出をしなければならないのか?
「いつ免許が失効」するのか?
を覚えてください。

どういった事情で
(届出事由)
いつまでに
(届出時期)
誰が
(届出義務者)
失効する時期
死亡 死亡を知った日から30日以内 相続人 死亡時
合併 合併の日から30日以内 消滅法人の
代表役員
合併時
破産手続開始決定 破産手続開始決定の日から30日以内 破産管財人 届出時
解散 解散の日から30日以内 清算人 届出時
廃業 廃業の日から30日以内 廃業した個人
または
法人代表役員
届出時

みなし業者

免許は譲渡したり、相続したりはしません。

しかし、死亡前に契約していて引渡をせずに個人業者が死亡してしまったりすると、買主は困ります。

そこで、相続人は締結した契約に基づいて取引を結了(引渡や登記等)する目的の範囲内においては宅建取引業者とみなされ、業務を行うことができます。
新たに契約ができるわけではありません。

廃業の届出・みなし業者の問題一覧

■問1
宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。 (2016-問37-2)

 

答え:正しい

本肢はみなし業者のルールです。

免許の有効期間が満了したときは、その時点で免許は失効します。

ただし、宅建業者が免許の取消し前に契約を締結していた場合、免許が効力を失った後であっても、その者は取引を結了する目的の範囲内において、宅建業者とみなされ、引き渡しや所有権移転登記などを行うことはできます。


■問2
個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。 (2016-問35-4)

 

答え:正しい

本肢はみなし業者に関する内容で、正しい記述です。

個人業者が死亡すると、その時点で免許は失効します。

ただし、個人業者が免許の取消し前に契約を締結していた場合、免許が効力を失った後であっても、相続人が取引を結了する目的の範囲内において、宅建業者とみなされ、引き渡しや所有権移転登記などを行うことはできます。


■問3
法人である宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。 (2016-問35-3)

 

答え:誤り

宅建業者が破産手続開始の決定を受けた場合には、「破産管財人」が、30日以内に免許権者にその旨を届出なければなりません。

本肢は「Cを代表する役員D」が届け出ることになっているので誤りです。

届出義務者は「破産管財人」です。


■問4
法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許) が合併により消滅した場合、Bを代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を乙県知事に届け出なければならない。 (2009-問28-2)

 

答え:正しい

宅建業者Bが他の法人と合併して消滅した場合、「消滅する法人の代表役員」がその旨の「届出」をしなければなりません。

そして、この届出は消滅した日から「30日以内」にする必要があります。

したがって、本問は正しいです!

これも複数学習すべき内容があるので、それらも一緒に学習すると効率的です。

▼なぜ関連ポイントをまとめて学習するのか?

一問で一つのポイントを覚えるだけでは、非効率ですし、忘れやすいです。

本問で言えば、単に、「合併消滅→消滅する法人の代表役員がその日から30日以内にその旨の届出必要」だけ勉強しても非効率だと言う事です。

その他に、一緒に勉強できることは一緒に勉強するのが効率的な勉強法です!

具体的になぜ効率的な勉強なのか?

A、B、Cという関連する3つのポイントがあって、

問1でAを学び、問3でBを学び、問5でCを学ぶというのが一般的に過去問集で勉強している方の勉強法です。

この場合、A・B・Cをそれぞれ1回勉強したにすぎません。。。

一方、「個別指導」では
問1でA・B・Cをまとめて学習し、問3でもA・B・Cをまとめて学習し、問5でもA・B・Cをまとめて学習します。

するとどうでしょう!?同じ問1、3、5を勉強しているのに、個別指導では、A・B・Cをそれぞれ3回ずつ勉強していることになります。

復習の回数も増えますし、関連付けて勉強しているので、非常に効率的に勉強ができるわけです。

こんな勉強をしていれば実力がつくのは当然ですよね!

非効率な勉強をしていても、いつまでたっても頭に定着せず、「覚えて忘れて・・・」の繰り返しです。

試験直前に「点数が取れない、どうしよう・・」とならないためにも今すぐ勉強の仕方を変えましょう!


■問5
A社について、破産手続開始の決定があったとき、A社の免許は当然にその効力を失うため、A社の破産管財人Fは、その旨を甲県知事に届け出る必要はない。 (2006-問31-4)

 

答え:誤り

宅建業者について破産手続開始の決定があったときは、その旨の届出があった時に、免許の効力は失われます。

その理由については「個別指導」でお伝えします!理解学習をして合格力をつけましょう!

単なる丸暗記では合格は難しいです。。。


■問6
A社(甲県知事免許)がD社に吸収合併され消滅したとき、D社を代表する役員Eは、合併の日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。 (2006-問31-3)

 

答え:誤り

宅建業者である法人が合併により消滅したときは、消滅した法人を代表する役員が、合併の日から30日以内に届け出なければなりません。

A社が消滅法人なので、A社の代表役員が届け出なければなりません。

したがって、「D社を代表する役員E」が誤りです。


■問7
法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (2014-問27-3)

 

答え:正しい

これは「解散」に該当するので、清算人が届出義務者(解散の日から30日以内)となります。

消滅する法人を代表する役員であった者が届出義務者となるのは、「合併」の時です。

ここはしっかり理解すべき点です。

個別指導」では「解散」や「破産」、「廃業」などの意味も解説しています!

ひっかからないように、イメージできるようにしておきましょう!


■問8
免許を受けようとする法人の政令で定める使用人が、覚せい剤取締法違反により懲役刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過していない場合、当該使用人が取締役に就任していなければ当該法人は免許を受けることができる。 (2013-問43-3)

 

答え:誤り

政令使用人(支店長等)が懲役刑に処された場合、刑が終わってから5年が経過するまでは、その法人は免許の欠格に該当します。

つまりその間は免許を受けられません。

本問は免許の基準に関する問題なので、答えを導くプロセスを知っていれば、確実に得点できますね!

個別指導」では免許の基準における「答えを導くプロセス」を解説しています!


■問9
G社(甲県知事免許)は、H社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、H社を代表する役員Iは、当該合併の日から30日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。 (2012-問27-4)

 

答え:誤り

宅建業者が吸収合併により消滅した場合、消滅した宅建業者の代表役員が合併消滅した日から30日以内に免許権者に届出なければなりません。

つまり、本肢の場合、Gは甲県知事に届出をしなければなりません。

本問は注意点を含めて一緒に学習すべき点があるので、「個別指導」では関連ポイントなども含めて解説しています!


■問10
免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 (2012-問27-1)

 

答え:正しい

免許を受けていた個人が死亡した場合、相続人は、死亡を知った日から30日以内にその旨を免許権者に届出なければなりません。

この点について、取引士が死亡した場合も同じです。

ポイントは、届出時期の起算点についてです。

「死亡」の場合は「知ってから」30日以内ですが、合併、破産手続き開始決定、解散、廃業の場合はこの「事柄が起こった日から」30日以内と起算点が違うのでその点を覚えてください!

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■問11
免許を受けている法人Bが免許を受けていない法人Cとの合併により消滅した場合、Cは、Bが消滅した日から30日以内に、Bを合併した旨の届出を行えば、Bが受けていた免許を承継することができる。 (2010-問28-2)

 

答え:誤り

「法人Bが宅建業者」で「法人Cが非宅建業者」です。

本問のように非宅建業者Cが宅建業者Bを吸収合併した場合、免許はCに承継されません。

したがって、本問は誤りです。

ただ、本問は、これだけ覚えるのではなく、関連ポイントも一緒に勉強したほうが効率的です!

個別指導」ではその点も含めて解説しています!


■問12
免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にAの免許は承継されないが、相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。 (2010-問28-1)

 

答え:誤り

まず、免許を受けている個人Aが死亡しても、その免許は相続されません。この点は正しいです。

そして、相続人は「Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができる」のでこの点も正しいです。

最後に、「当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい」という記述が誤りです。届出期間は相続人が「死亡を知ってから30日以内」です。

上記3つについては、一つ一つ理解していく必要があります。

なぜ免許は相続されないのか?

Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるとはどういうことか?

届出期間について関連ポイントは何があるのか?

この問題だけでも、5個以上の重要なことを学べるはずです!

そのため、「個別指導」では、一つ一つポイントをお伝えしています!

理解をして、次の試験で合格しましょう!!


■問13
宅地建物取引業者個人A (甲県知事免許) が死亡した場合、Aの相続人は、Aの死亡の日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。 (2004-問32-1)

 

答え:誤り

死亡による届け出は、相続人が個人業者の「死亡を知ってから30日以内」に行えばよいとされています。

「死亡した時から」30日ではないので注意しましょう!

あともう一点注意すべきことがあります。それは免許の失効時期です。

この点については、理解すべき内容なので「個別指導」でお伝えします!

失効時期については丸暗記をしている方も多いですが、丸暗記は限界があります。

多くのことを頭に入れるには、「理解」に頼る方法が最も効率的でしょう!

理解には限界ありません。

つまり、たくさんのことを頭に入れることができるし、忘れにくくもなります!

覚えたことを忘れて困っているのであれば、「理解」の勉強の仕方に変えたほうがよいでしょう!


■問14
甲県に本店、乙県にa支店を置き国士交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)が、宅地建物取引業を廃止した場合、Aは、甲県知事を経由して国土交通大臣に30日以内に廃業の届出を行う必要がある。 (2003-問32-3)

 

答え:正しい

国土交通大臣免許業者が、宅建業を廃止したときは、「廃業した個人または法人の代表役員」が廃業の日から「30日以内」に、「主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由」して、国土交通大臣に、その旨を届け出なければなりません。

宅建業法を廃止するとはどういう意味か?キチンと理解しましょう!

この廃止については、勘違いしている方も多いので、この点を「個別指導」では具体例を使って解説しています。


■問15
宅地建物取引業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。 (2002-問44-2)

 

答え:正しい

免許は失効した場合について、免許失効前に契約をしていて。引渡しや所有権移転登記等を行っていない場合、免許がなかったとしても、そのもと宅建業者は契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内(例えば、契約後の建物の引渡し)であれば、なお宅建業者とみなされ(みなし業者)、宅建業を行うことができます。

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