平成２５年（２０１３年）問３８／宅建過去問

宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア　Ａ社は、Ｂとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後２年以内に通知された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。

イ　Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。

ウ 　Ａ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。

１．一つ
２．二つ
３．三つ
４．なし

【答え：２】

ア・・・誤り

契約不適合責任について、原則、民法よりも買主に不利な内容の特約をすることができません。
しかし、例外として宅建業法では、契約不適合に関する通知期間を「引渡し後２年以上」とすることは許されています。

民法では「売買の目的物の品質又は種類に関する契約不適合があったときは、売主に担保責任が生じる」としています。
本問をみると「引渡後２年以内に通知された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約」となっており、民法の規定よりも責任範囲が狭くなっているので、本特約を定めることはできません。
したがって、誤りです。

イ・・・正しい

損害賠償の予定額と違約金の額の合計額が代金の１０分の２を超えてはいけません。
超えて特約した場合は、超えた部分のみ無効となり、１０分の２になります。
本肢では、代金の１０分の２は７００万です。
そのため、損害賠償の予定額と違約金の合計額を７００万円とする特約は宅建業法違反しません。

＞＞損害賠償額の予定の概要はこちら

ウ・・・誤り

原則、買主が売主に与える手付は、特に定めがなかったとしても解約手付となります。
つまり、相手方が履行に着手するまでは、①買主は手付金を放棄して、また、②売主は手付金の倍額を買主に償還して、契約の解除をすることができます。
そして、これよりも 買主に不利な特約は無効となります。
本肢の場合、売主からの解除する場合の記述について、「受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払う」という点は、②よりも買主にとって有利な特約であるから、無効とはならず有効です。
一方、買主からの解除する場合の記述について、「支払済みの手付金及び中間金を放棄」という点は、①よりも買主にとって不利な特約になります。なぜなら、中間金も放棄しないといけないからです。
つまり、本特約は有効ではありません。

全て重要問題で、基本問題です。得点できるようにしましょう。

平成２５年（２０１３年）宅建試験過去問集

問１

民法の条文

問２

未成年者

問３

囲繞地通行権・地役権

問４

留置権

問５

抵当権

問６

物上保証・物上代位

問７

保証

問８

事務管理・賃貸借

問９

使用者責任・不法行為

問１０

相続

問１１

定期建物賃貸借

問１２

借地権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

都市計画法

問１６

都市計画法・開発許可

問１７

建築基準法

問１８

建築基準法

問１９

宅地造成等規制法

問２０

土地区画整理法

問２１

農地法

問２２

その他法令 国土利用計画法

問２３

印紙税

問２４

固定資産税

問２５

地価公示法

問２６

免許の基準

問２７

営業保証金

問２８

媒介契約

問２９

重要事項説明

問３０

重要事項説明

問３１

３７条書面

問３２

広告開始時期の制限 契約締結時期の制限

問３３

重要事項説明

問３４

クーリングオフ

問３５

３７条書面

問３６

３７条書面

問３７

報酬

問３８

損害賠償額の予定・違約金

問３９

保証協会

問４０

手付金等の保全措置

問４１

従業者名簿・帳簿

問４２

監督処分

問４３

宅建業法総合

問４４

宅建士

問４５

特定住宅瑕疵担保責任

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物