用途地域ごとの用途規制の基礎と合格ステップを徹底解説【宅建試験対策】

はじめに

宅建試験では、「どの用途地域にどんな建築物が建てられるか」という問題が頻繁に出題されます。用途地域は、都市計画の観点から建築物の用途や規模を制限する仕組みであり、無秩序な土地利用を防ぎ、住環境の保護や地域の特性に応じた開発を促すために設けられています。
本テキストでは、法律の条文をそのまま使用しながら、具体例や図表を交えて、初学者でも理解できるように解説を行います。また、合格ステップという学習方法を用いて、重要な論点を段階的に整理する手法も紹介します。これからの解説内容をしっかりと身につけ、実際の試験問題に対応できるようにしましょう。

用途地域ごとの用途規制の基本的な考え方

用途地域は、市街地の秩序ある発展と住環境の保護を目的として、建築物の用途を地域ごとに区分・規制する制度です。用途地域ごとに「建築できる建築物」と「特定行政庁の許可がなければ建築できない建築物」が定められており、これにより、例えば住宅地には無秩序な商業施設が進出しないような仕組みが整えられています。

各用途地域における建築物の用途別規制の詳細解説

下表【表1】の最上部の行の用語を解説します。

• 一低専：第一種低層住居専用地域
• 二低専：第二種低層住居専用地域
• 田園住：田園住居地域
• 一中専：第一種中高層住居専用地域
• 二中専：第二種中高層住居専用地域
• 一住：第一種住居地域
• 二住：第二種住居地域
• 準住：準住居地域
• 近商：近隣商業地域
• 商業：商業地域
• 準工：準工業地域
• 工業：工業地域
• 工専：工業専用地域

「〇が建築できる」「✕が建築できない」という意味です。

① すべての用途地域で建築できる建築物

寺院・教会・神社などの宗教施設、巡査派出所・公衆電話所などの近隣公共施設、診療所・公衆浴場といった医療衛生施設、保育所に類する社会福祉施設、幼保連携がたにんていえん型認定こども園は、すべての用途地域において建築できます。

② 住宅及び関連施設

住宅は、住居系の用途地域での建築が基本ですが、意外なことに住宅は工業専用地域以外の多くの用途地域で建築可能です。

③ 店舗・事務所

店舗や事務所に関しては、無秩序な事業進出を防ぐため、住居系の用途地域では厳しい規制が設けられています。

④ 学校

学校に関しては、用途地域によって建築が認められる条件が異なります。

⑤ 医療衛生施設

医療衛生施設は、診療所と病院とで建築可能な用途地域が異なります。

⑥ 工場

工場については、規模や使用する機械の種類により、建築が認められるかどうかが異なります。

⑦ 料理店

料理店は、客を接待し飲食を提供する施設であり、風俗営業施設に分類されます。

⑧ 準工業地域に建築できない建築物

準工業地域は、比較的規制が緩やかな地域ですが、例外的に建築が認められない建築物も存在します。

⑨ 用途地域の指定のない区域に建築できない建築物

これは、表には載っていないのですが、用途地域の指定がない区域（市街化調整区域を除く）では、原則として用途規制はありませんが、近年、郊外などで大規模な店舗やアミューズメント施設等の進出により無秩序な土地利用が問題視されるようになりました。

その他の用途規制

用途地域による規制のほか、特定の施設や地区に対しては、別途規制が設けられています。

(a) 卸売市場・火葬場・汚物処理場等

卸売市場、火葬場、汚物処理場等は、立地する場所が近隣住民にとって好ましくない上、大型設備であるため、都市計画においてその敷地の位置があらかじめ定められていない場合、原則として新築または増築が禁止されています。(51条)

(b) 特別用途地区内の用途規制

特別用途地区は、用途地域の指定を補完するために設定される地区です。

(c) 居住環境向上用途誘導地区内の用途規制

居住環境向上用途誘導地区内では、地方公共団体が国土交通大臣の承認を得て、条例により用途地域の規制を緩和できる仕組みが設けられています。(60条の2の2)
この規定により、住環境の向上を図りながら、地域の実情に合わせた柔軟な運用が可能となっています。

敷地が用途規制の異なる地域にまたがる場合の取扱い

敷地が複数の用途地域にまたがっている場合、どの用途規制を適用するのかという疑問が生じます。この場合、原則として建物の敷地の過半数を占める地域の規制が適用されます。

このルールは、敷地全体の管理や計画を一律に判断するための重要な基準となっています。