斜線制限とは
建築物の大きさを制限する規制はさまざまありますが、単に建物の高さや面積を制限するだけでは、適切な住環境を維持することは難しくなります。たとえば、建物を道路に近づけすぎると、道路の日照や通風が阻害される可能性があります。また、隣地に建物を寄せすぎると、隣地の日照が確保できなくなる恐れがあります。
こうした問題を防ぐために、建築基準法では 「斜線制限」 を定め、用途地域ごとに建築物の高い部分の位置を具体的に制限しています。
斜線制限の種類
斜線制限には、以下の3つの種類があります。
- 道路斜線制限（どうろしゃせんせいげん）
- 隣地斜線制限（りんちしゃせんせいげん）
- 北側斜線制限（きたがわしゃせんせいげん）
道路斜線制限
道路に面する建物が高すぎると、道路の日照や通風を妨げることになります。これを防ぐために、道路の反対側の境界線から、一定の角度で斜線を引き、その斜線を超えないように建築物の高さを制限する のが道路斜線制限です。（建築基準法第56条第1項第1号）
具体例
例えば、幅員（道幅）が4mの道路に面した敷地があるとします。この場合、用途地域ごとに決められた勾配（例えば1.25倍など）に従って、道路側の建物の高さが制限されます。つまり、道路側の建物の上部が斜めにカットされたような形になるのです。
隣地斜線制限
隣接する建物が高すぎると、隣地の日照や通風が阻害されることになります。そのため、隣地境界線から一定の勾配で斜線を引き、その斜線を超えないように建築物の高さを制限する のが隣地斜線制限です。（建築基準法第56条第1項第2号）
ただし、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域では、この制限は適用されません。これは、これらの地域では建築物の高さそのものが厳しく制限されているため、追加の制限が不要とされているためです。
具体例
例えば、隣地境界線から建物の高さが15mを超えないように制限されているとします。この場合、建物の上部が斜めに削られた形状になり、隣の土地にも十分な日照や通風が確保されることになります。
北側斜線制限
日当たりを考慮すると、特に 北側 の隣地に対しては配慮が必要です。そのため、北側の隣地に日影を落としすぎないよう、一定の勾配で斜線を引いて高さを制限する のが北側斜線制限です。（建築基準法第56条第1項第3号）
この制限は、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、および第一種・第二種中高層住居専用地域に適用されます。ただし、日影による高さ制限を受けている建築物には北側斜線制限は適用されません。（建築基準法第56条第1項第3号 かっこ書）
具体例
例えば、南側の敷地に2階建ての住宅がある場合、北側の敷地の建物が高すぎると、南側の家の1階部分にまったく日が当たらなくなる可能性があります。そこで、北側斜線制限によって建物の高さを段階的に制限することで、南側の家にも十分な日照を確保できるようにします。
日影規制とは
斜線制限によって間接的に日照を確保することはできますが、高層建築物が増えた都市部では、これだけでは日照の確保が不十分になることがあります。
そこで、建築基準法では 「日影規制」 を定め、特定の建築物が周囲の敷地に長時間の日影を落とさないように制限しています。（建築基準法第56条の2）
日影規制の内容
対象となる区域
日影規制は、以下の用途地域に適用されます。
- 住居系の用途地域（第一種・第二種低層住居専用地域など）
- 近隣商業地域
- 準工業地域
これらの地域は、人々が生活する場所であり、日照の確保が重要だからです。
一方で、商業地域・工業地域・工業専用地域には適用されません。これらの地域は、主に仕事をする場所であり、日照の確保がそこまで必要ないと考えられているためです。
制限を受ける建築物
日影規制の対象となる建築物は、以下の基準を超えるものです。
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域
- 軒の高さが7mを超える建築物
- 地階を除く階数が3以上の建築物
その他の地域
- 高さが10mを超える建築物
具体例
例えば、日影規制対象区域内において、高さ12mの建物と高さ6mの建物が同じ敷地内にある場合、これらは 「1つの建築物」 とみなされ、日影規制の適用を受けます。
また、たとえ日影規制の適用対象区域外にある建築物であっても、その影が冬至の日に日影規制の適用対象区域内に落ちる場合は、その建築物にも日影規制が適用されます。（建築基準法第56条の2第4項）
さらに、同一の敷地内に２つ以上の建築物がある場合には、これらの建築物を１つの建築物とみなして日影規制が適用されます。
具体例
ある敷地内に、以下の2棟の建物が建っているとします。
A棟：高さ12m
B棟：高さ6m
また、この敷地は日影規制の対象区域にあるとします。
通常、日影規制は一定の高さ以上の建築物に適用されますが、建築基準法では 「同一敷地内にある2つ以上の建築物は、1つの建築物とみなす」 というルールがあります。
そのため、本来であればB棟（6m）は日影規制の適用外となるはずですが、「A棟（12m）とB棟は1つの建築物」と見なされるため、B棟も含めて日影規制の対象となります。
結果として、A棟とB棟を合わせた影響を考慮し、日影時間の制限を受けることになります。これは、建築物の配置や高さによって近隣住居への影響が大きく変わるため、規制の一環として適用されています。
斜線制限のまとめ
斜線制限や日影規制は、建築物が周囲の環境に与える影響を最小限にするための重要な制度です。特に住宅地では、日照・通風を確保し、快適な居住環境を維持するために厳格なルールが設けられています。建築計画を立てる際には、これらの規制をしっかりと理解し、適切な設計を行うことが求められます。
第一種・第二種低層住居専用地域等内の高さ制限
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域は、いずれも 「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する地域」 です。そのため、これらの地域では、極端に高い建物が建てられることを防ぐために、建築物の絶対的な高さが制限 されています。
具体的な高さ制限
建築物の高さは、原則として 10mまたは12m に制限されます。（建築基準法第55条第1項） どちらの高さにするかは、各地域の都市計画で定められます。
例外規定
以下の条件を満たす場合は、特定行政庁の許可を受けて 10mまたは12mを超える建築物 を建てることができます。
- 敷地の周囲に広い公園・広場・道路などの空地があり、低層住宅に係る良好な住居環境を害するおそれがない場合
- 学校などの特定用途で、やむを得ず高さ制限を超える必要がある場合
具体例
例えば、第一種低層住居専用地域にある敷地で、高さ15mの校舎を建てる計画がある場合、特定行政庁が 「学校の用途上やむを得ない」 と判断すれば、例外的に15mの建築が許可される可能性があります。
このように、低層住居地域では、高さ制限によって 住環境の保護 を図る一方、必要に応じて適切な例外規定も設けられています。
