建築物の敷地と道路には深い関係があります。建築基準法では、敷地が道路に接していない場合や、道路内に建築を行う場合に一定の制限を設けています。本章では、特に重要な「接道義務」と「道路内における建築制限」について詳しく解説します。
接道義務とは
建築基準法では、都市計画区域や準都市計画区域内の建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています（建築基準法43条1項）。この規定を「接道義務」といいます。
接道義務の目的
接道義務は、以下のような理由から設けられています。
- 防災の観点：火災が発生した際に消防車が接近しやすくするため。
- 避難経路の確保：住民が迅速に避難できるようにするため。
- インフラ整備：水道・ガス・電気などのライフラインの敷設を円滑にするため。
具体例
例えば、もし道路に接していない家が火災を起こした場合、消防車が近づくことができず、消火活動が困難になります。結果として、火災が周囲の家に広がるリスクが高まるのです。このような事態を防ぐために接道義務が必要とされています。
接道義務の例外
建築基準法43条には、一定の条件を満たせば接道義務を免除できる例外規定が設けられています。
特定の建築物に対する例外（建築基準法43条2項）
- 敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、特定行政庁が安全上の支障がないと認めたもの。
- 建築審査会の同意を得て許可されたもの。
地方公共団体の条例による規制強化（建築基準法43条3項）
- 特殊建築物や3階建て以上の建築物などに対して、接道義務を強化することができる。
- ただし、接道義務の緩和はできない。
「2項道路」として認められる場合（建築基準法42条2項）
- 現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものは「道路」とみなされる。
- この場合、道路の中心線から水平距離2m後退した線を道路の境界線とする（セットバックが必要）。
具体例
例えば、大規模な商業施設やマンションのような建物は、通常の住宅よりも避難経路の確保が重要になります。そのため、自治体ごとに条例で接道義務を強化するケースもあります。
道路の定義
建築基準法では、道路の幅員についても一定の基準が設けられています。
- 原則として幅員4m以上のものが道路と認められる（建築基準法42条1項）。
- 例外的に、特定行政庁が指定した区域では幅員6m以上であることが求められる。
- 自動車専用道路や特定高架道路は接道義務の対象とならない。
道幅が狭すぎると、車がすれ違うことができず、災害時の避難経路として機能しない場合があります。そのため、一部の地域では6m以上の幅を求めることもあります。
幅員4m未満の道路に接している場合
「2項道路」に接する敷地では、セットバックによって道路の幅員を確保する必要があります。このセットバック部分は敷地面積に算入されません。
また、道路に接していない敷地では、自分で道路を造成し、特定行政庁の位置指定を受けることで接道義務を満たすことが可能です（建築基準法42条1項5号）。
道路内における建築制限
原則として建築禁止
建築基準法では、防災上の通路や避難経路を確保する目的で、道路内での建築を原則として禁止しています（建築基準法44条1項）。
具体例
- 道路の一部を利用して住宅の敷地を広げることはできない。
- 敷地造成のための擁壁を道路内に築造することは原則禁止。
仮に道路の一部に塀や門を設置してしまうと、緊急時の通行に支障をきたします。そのため、個人の都合で道路を占有することは禁止されているのです。
例外的に建築できるもの
ただし、以下のような場合には、特定行政庁の許可を得ることで道路内に建築することが認められます。
- 地下に設ける建築物（建築基準法44条1項但書）
地下商店街や地下駐車場など、地盤面下に設けるもので道路の通行に支障をきたさないもの。 - 公益上必要な建築物（建築基準法44条2項）
公衆便所や巡査派出所（交番）などで、特定行政庁が通行上支障がないと認め、建築審査会の同意を得たもの。 - 公共用歩廊等の建築物（建築基準法44条2項）
アーケードなどの公共用施設で、特定行政庁が建築審査会の同意を得たもの。
駅前の地下駐車場や地下鉄の入り口などは、道路の上に建築物がないため、交通の流れを妨げることなく建設が認められています。
具体例
- 駅前にある地下駐車場 → 許可される可能性が高い
- 商店街の上にかかるアーケード → 許可されることが多い
- 道路の一部を占拠するカフェのテラス席 → 許可されない
【事例：接道義務を満たさない土地の問題】
Aさんは都市計画区域内で非常に安価な敷地を見つけました。しかし、その敷地はまったく道路に面しておらず、隣家の軒下を通らなければ道路に出られません。このような土地を購入して問題はないのでしょうか？
答え：購入は避けるべき
Aさんの見つけた敷地は接道義務を満たしていないため、建築基準法上、建物を建てることができません。このような土地を購入すると、建物を建てられないだけでなく、売却時にも不利になる可能性が高いため、避けたほうが無難です。
また、仮に土地の所有者が道を作ることを考えても、その道が4m以上の幅を確保できなければ、接道義務を満たすことにはなりません。購入を検討する際は、必ず敷地が適切に道路に接しているか確認しましょう。
まとめ
本章では、建築物と道路の関係について「接道義務」と「道路内における建築制限」を詳しく解説しました。特に接道義務は、土地選びや建築計画に大きく関わるため、しっかり理解しておくことが重要です。また、道路内の建築制限に関しても、原則禁止であることを念頭に置き、例外規定を活用する際は行政の許可を得る必要がある点を忘れないようにしましょう。
