令和6年（2024年）問25｜不動産鑑定評価基準

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1．同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。

2．対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。

3．不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。

4．収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。

【答え：3】

1・・・正しい

同一需給圏とは、対象となる不動産と「代わりに選べる関係」にある不動産が存在する範囲のことを指します。これらの不動産は、お互いの価格に影響を与える関係にあります。

具体的には、近くにある似た特徴の地域や、同じような条件（例えば、通勤距離や生活環境など）を持つ地域が含まれます。たとえば、住宅地ならば「都市中心部まで同じくらいの通勤時間で行けるエリア」が該当します。

このような範囲は、不動産の売買や賃貸市場において価格がどう決まるかに影響を与えるため、不動産評価の際に重要なポイントとなります。

2・・・正しい

不動産の価格を決める要素を「価格形成要因」といいます。この要因は、次の3つに分けられます。

このうち「地域要因」と「個別的要因」については、将来の変化を考えて条件を設定し、価格を評価することがあります（鑑定評価基準5章1節Ⅱ）。

【条件を設定する具体例】

このように、将来の状況を前提として不動産の価値を見積もることがあります。

3・・・誤り

この問題では、「適合の原則」と「最有効使用の原則」を混同しています。

まず、不動産の価格は、その土地や建物が最も効果的に使われる状態を基準にして評価されます。これを「最有効使用の原則」と言います。たとえば、商業地に建っている土地なら「店舗として使うのが最適だ」と考えるようなことです（鑑定評価基準4章Ⅳ）。

一方、「適合の原則」は、不動産が周囲の環境にうまく合っているときに価値を最大限発揮できるという考え方です。たとえば、高級住宅街に豪華な家が建っていれば、その不動産は環境に適合していて価値が高いと考えます（鑑定評価基準4章Ⅸ）。

このように、問題の説明は「最有効使用の原則」について述べているため、「適合の原則」ではなく「最有効使用の原則」が正しい答えになります。

4・・・正しい

収益還元法は、不動産が将来生み出すと期待される収入（純収益）を現在の価値に換算して、その合計から不動産の価格を計算する方法です。

この方法には、以下の2つの手法があります（鑑定評価基準第7章第1節）。

直接還元法：1年間の収益を基に計算します。短期間で評価したいときに使われます。
DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）：将来の収益を数年分予測し、それを現在価値に割り引いて計算します。長期間の収益を考慮する場合に適しています。

特に、賃貸用の物件や事業用の不動産では、収益を生み出すことが目的なので、この収益還元法を使うと適切に評価できます。

分かりづらいので、個別指導では、具体例を入れて解説します！

令和6年（2024年）：宅建試験・過去問