宅地建物取引士資格試験の「契約解除」を解説

宅建合格のために必要な「契約解除」の学習すべき点は?

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契約解除

契約解除は、その文字のとおり、契約を解除することですが、
契約解除されると、その契約は初めからなかったものとされます。

そして、この解除は、解除権をもっているものが、相手に対して、一方的に「解除します!」という意思表示だけで成立し、相手方の承諾は不要です。

原状回復義務

そして、解除がされると、原状回復義務を負います。
例えば、下の例を見てください。AはBから家を購入して代金を支払ったのですが、建物が傾いて、住むことができないことを理由に「契約解除」を申し出ました。契約解除は申し出るだけで解除されるのですが、本人Aは建物を返す義務を負っているし、Bはお金を返す義務を負っています。そして、これは同時履行の関係に立ちます。重要なのは、お金を返す際、代金を受け取った時からの利息を付けて返さないといけない部分です。

契約解除と同時履行

さらに、契約解除をしても、損害が生じている時は、損害賠償請求も併せてできます。

転売されていた場合

下図で、AがBに家を売却し、Bが第三者Cに売却した。しかし、Aは、Bが代金を払ってくれないことを理由に、契約解除をした。この場合、家は誰のものになるか?

契約解除と第三者との関係

この場合、第三者は登記をしていれば、第三者が善意であろうと、悪意であろうと関係なく、第三者が保護されます、つまり、家は第三者の物となります。

この点について、取消しの場合との違いに注意してください。
取消しの場合は、取消し前の第三者取消し後の第三者とで扱いがことなります。
取消しの理由は詐欺を例に取っていますが、取消しの場合の考え方は同じです!

解除権の不可分性

当事者の一方が複数人いる場合、契約の解除は原則、その全員から、もしくは、その全員に対して行わなければなりません。
そして、当事者の中の誰かの解除権が消滅した時は、他の者についても消滅します。

解除権は「全員から全員へ」行うことが原則と覚えてください。

ここで、共有物の賃貸借契約解除は管理行為とみなし、共有者の持分の過半数で可能となっていて、解除権の不可分性と矛盾します。
この点について、判例では、共有物の賃貸借契約解除は管理行為とみなし、共有者の持分の過半数で可能としています。

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