平成24年の宅建過去問、宅建試験問13の解答と解説

宅地建物取引主任者試験の過去問を解いて、一発合格/区分所有法

平成24年(2012年)問13/宅建過去問

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。

2.共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。

3.管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。

4.共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。


 

 

【答え:2】


1・・・正しい

共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が単独ですることができます
これは、区分所有法だけでなく、民法の共有も同じです。つまり、民法の原則通りですね。
この部分はあらためて覚える必要はありませんよ!
民法とかわらないんですから。


2・・・誤り

まず、覚えておくべきことは、
①共有部分の大きな変更は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の決議が必要、
一方、共有部分の小さな変更は、区分所有者及び議決権の過半数の決議が必要ということです。

次に覚えておくべきことは、
②共有部分の大きな変更については、区分所有者の定数のみ、規約で過半数まで減じることができる、ということ。

そして、最後に、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」とはどういうことかを考えてみます。

「著しい変更を伴うもの」=大きな変更
つまり、「著しい変更を伴わないもの」=小さな変更
さらに「著しい変更を伴わないもの(小さな変更)を除く」=「大きな変更」

つまり、本肢は共有部分の大きな変更についての問題だということがわかります。

本肢は、区分所有者の定数だけでなく「議決権」も過半数に減じることができるとなっているため、誤りです。

この問題は上記2つのポイントと、言葉の解釈の仕方については必ず覚えてください。

さらに、宅建試験で重要な集会決議の議決権のポイントはこちらにまとめてあります。


3・・・正しい

管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、共用部分の持分の割合と同一の割合とされています。
どういうことかというと、
区分所有者は代理人たる管理者の行為で損害生じた場合は当然、区分所有者は責任を負いますよ、
そしてその負担する割合を原則、区分所有者の有する専有部分の床面積によりますよ、
ということです。


4・・・正しい

共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まります


この問題は3は分からなくてもよいでしょう。
ただし、1、2、4は過去問からの出題となり、解けないといけないですね。
得点源です!

平成24年度(2012年)宅建試験

内容 内容
問1 虚偽表示 問26 免許
問2 代理 問27 免許
問3 民法の条文 問28 広告
問4 表見代理 問29 媒介契約
問5 請負 問30 重要事項説明
問6 物権変動 問31 37条書面
問7 物上代位 問32 35条書面と37条書面
問8 債務不履行 問33 営業保証金
問9 使用者責任 問34 手付金
問10 相続 問35 報酬
問11 借地権 問36 取引主任者
問12 借家権 問37 クーリング・オフ
問13 区分所有法 問38 8種規制
問14 不動産登記法 問39 瑕疵担保責任
問15 国土利用計画法(事後届出) 問40 宅建業法総合
問16 都市計画法 問41 宅建業法総合
問17 開発許可 問42 案内所
問18 建築基準法 問43 保証協会
問19 建築基準法 問44 監督処分
問20 宅地造成等規制法 問45 特定住宅瑕疵担保責任
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 譲渡所得 問48 統計
問24 不動産取得税 問49 土地
問25 不動産鑑定評価 問50 建物

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