「媒介契約の種類と違い」の重要ポイントと解説

媒介契約の種類と違いのポイントは、下表にまとめているので、そちらをご覧ください!

媒介契約とは?

媒介契約とは不動産を売りたい人が宅建業者に「買いたい人を見つけてくれませんか?」と依頼し、宅建業者が「いいですよ」と承諾すること、また、逆に、買いたい人が「不動産を売ってくれる人を見つけてくれませんか?」と依頼し、宅建業者が「いいですよ」と承諾することを媒介契約と言います。いわゆる仲介役です。

媒介契約の全体像です。媒介契約は、「売主と媒介業者との契約」および「買主との媒介契約」を言います。

媒介契約には種類があって、それぞれの違いを覚えていってください。
大きな違いは以下の表のとおりです。そこから、詳細を個別でご説明します。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介
消費者が媒介依頼できる宅建業者の数 複数OK 1社のみ
自己発見取引
(消費者が自分で
お客を探す)
認められる 認められない
契約有効期間 制限なし 3ヶ月(それより長い期間は無効)
更新 更新特約を付して自動更新もできる 依頼者の申し出がなければ更新できない。
自動更新特約は無効
指定流通機構への
登録
不要 必要
業務処理状況の
報告義務
義務なし 2週間に1回以上
文章でも口頭でも有効
1週間に1回以上
文章でも口頭でも有効

媒介依頼できる業者の数

売主もしくは買主が仲介の依頼をできる業者の数のことで、一般媒介いろいろな業者に仲介を依頼できるが、専任・専属媒介1社にしか依頼できません

では、専任で依頼した業者が悪徳業者であったりした場合はどうなるのかと思いますが、媒介契約には有効期間があり、専任・専属は最長3ヶ月間なので、3ヶ月経てば依頼者が依頼しない限り更新されませんので、違う業者に依頼することができます。

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自己発見取引

自己発見取引とは、業者を通してではなく、自分でお客様を見つけて契約をすることを言います
つまり、専任媒介の場合は依頼者が自分でお客様を探すことが許されますが、専属専任媒介の場合は、必ず業者を通さないといけないこととなっています。

有効期間

有効期間とは媒介契約の契約期間の期間のことで、一般媒介では、契約期間をどれだけ長くしても短くしてもOKであるが、専任・専属媒介の場合、業者を1社にしか頼めず、契約期間を3ヶ月までと定め、自動更新の特約も無効としています。ただし、依頼者が申し出た場合は更新は可能です。
※依頼者が申し出なければ更新はされません。

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指定流通機構への登録

指定流通機構とは不動産流通の活性化を図るために、業者がお客様から依頼された不動産情報をインターネット上に載せるページがあります。これを運営しているのが指定流通機構(レインズ)です。そして、媒介契約したことをレインズに載せなければいけないのが専任・専属媒介で、載せる必要がないのが、一般媒介です。

登録内容

  •  所在、規模、形質
  • 売買すべき価額(交換の場合は評価額)
  • 法令に基づく制限で主要なもの(例えば、建ぺい率・容積率)
  • 専属専任媒介契約である場合は、その旨

登録内容は基本的には物件の情報です。売主の住所・氏名は登録事項ではありません。

指定流通機構への登録は、下記期間内に行う必要があります

  • 専任媒介は媒介契約締結日から7日以内(休日を含まない)
  • 専属専任媒介は媒介契約契約日から5日以内(休日を含まない)

そして、登録をしたら、「指定流通機構への登録を証する書面(登録済証)」を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません

さらに、登録した宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、契約した旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければなりません。通知すべき事項は下記3つです。

  1. 登録番号(指定流通機構に登録した時に発行される番号)
  2. 宅地又は建物の取引価格
  3. 売買又は交換の契約の成立した年月日

業務処理状況の報告義務

業務の処理状況野報告とは、どの媒体に載せて、どれくらい反響があったのか?などをお客様に伝えることです。
一般媒介契約では、業務の処理状況の報告義務はありませんが、専任媒介では2週間に1回以上専属専任では1週間に1回以上、文章でも口頭でもどちらでも構わないので報告するように決まっています。

電磁的方法による交付

「電磁的方法による交付」とは、PDFを添付して、メール等で交付することを言います。書面にして交付するのと同じように、書面をPDF化して、メールで送信するイメージです。

  1. 宅建業者は、媒介契約書(書面)の交付に代えて、依頼者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法(メール等)であって記名に代わる措置を講じたものにより提供することができます。
  2. 宅建業者は、「指定流通機構への登録を証する書面(登録済証)」の引渡しに代えて、依頼者の承諾を得て、電磁的方法で提供することができます。
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媒介契約の種類と違いの問題一覧

■問1
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないEから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。 (2016-問41-4)

答え:誤り

本肢は「休業日数を含め」となっているので誤りです。 正しくは「休業日数を除いて」です。 専属専任媒介契約の場合、指定流通機構への登録は、媒介契約を締結してから5日以内(休業日数を除く)に行わなければなりません。 ちなみに、専任媒介契約の場合、媒介契約を締結してから7日以内(休業日数を除く)に指定流通機構へ登録しなければなりません。


■問2
宅地建物取引業者Aは、媒介契約するBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日 (ただし、Aの休業日は含まない。) に1回報告するという特約は有効である。 (2009-問32-3)

答え:誤り

専任媒介では、2週間に1回以上業務の処理状況を依頼者に報告しなければなりません。 本問では、休日を含まず14日となっているので、「2週間より長い期間に1度業務報告をする」と言い換えることができます。つまり、「業務の処理状況を2週間に1回以上」という宅建業法ルールに反しているわけです。したがって本特約は無効になります。 ここはしっかり、理解しておきましょう!


■問3
宅建業者AがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。 (2014-問32-3)

答え:誤り

専任媒介契約の場合、自動更新はされません。自動更新できる旨を特約しても無効となります。 そして、本問のように依頼者Bから更新しない旨の申出がなければ、更新はされません。 この点はしっかり理解した方が良い点なので、理解する部分を「個別指導」で解説しています。


■問4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。 (2015-問30-エ)

答え:違反しない(正しい)

専任媒介では、2週間に1回以上業務の処理状況を依頼者に報告しなければなりません。 本問では、「毎週金曜日」に業務の処理状況の報告をするので、1週間に1回以上報告するので、お客様(依頼者)にとっては有利な特約です。したがって、有効です。 この問題もキチンと理解すべき問題です。キチンと理解していないと間違う可能性がある部分なので、「個別指導」では、間違えそうな類題を併せて出題しています! 理解した上で答えを導けるようにしましょう!しかも、勉強の仕方の注意点も一緒解説しています!


■問5
宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。 (2015-問30-ウ)

答え:違反する(誤り)

専任媒介契約の場合、媒介契約締結日から7日以内(契約日・休業日を含めない)に指定流通機構に登録しなければなりません(義務)。 「短期間で売買契約を成立させることができると判断できるかどうか」は関係なく、媒介契約締結日から7日以内(契約日・休業日を含めない)に指定流通機構に登録しなければならないので、本問は違反です。 実際本問のようなヒッカケ問題はよく出題されます。 これに対応するための鉄則があります!これを知れば、ヒッカケ問題に遭遇しても、「ここがヒッカケだな!」と分かるようになります!この鉄則は「個別指導」で解説しています! もちろん、 7日以内(契約日・休業日を含めない)の意味も具体例を出して解説しています!


■問6
宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。 (2015-問30-イ)

答え:違反する(誤り)

専任媒介契約の場合には、媒介契約の日から7日以内(休業日を除く)に、物件に関する一定事項を、指定流通機構に登録しなければなりません。 これに反する特約は、無効です。 つまり、本問のように「依頼者Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった」という記述は違反行為です。


■問7
宅地建物取引業者A社が、Bから自己所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと媒介契約を締結した場合、A社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。 (2013-問28-ウ)

答え:正しい

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間(契約期間)は3か月を超えることができません。 そして、更新する際は、依頼者の申出がなければ更新することはできません。 更新する場合の有効期間も3か月を超えることができません。 これも色々関連ポイントを学べるので、「個別指導」で関連ポイントも一緒に学んで頭を整理していきましょう!


■問8
宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合において、A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。 (2012-問29-2)

答え:誤り

専任であっても専属専任であっても、業務の処理報告は電子メールでも口頭でも構いません。 本問は「当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない」という記述は誤りです。 ここで併せて覚えておくことは、一般媒介は業務処理の報告義務がないことと、専任では、2週間に1回以上、専属専任では1週間に1回以上報告する必要があります。 この辺りはしっかり対比して学習しておいた方がよいので、「個別指導」では表にして解説しています!


■問9
宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合において、A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。 (2012-問29-1)

答え:正しい

指定流通機構に登録した宅地建物取引業者は、登録に係る宅地又は建物の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければなりません。 したがって、本問は正しいです。 ここで併せて覚えておくべきことは、専任と専属専任は指定流通機構への登録を義務付けられていますが、一般媒介の場合は、任意です。ただし、登録するか否かは売主に報告しなければなりません。 この問題は体系的に勉強する必要があります。 この問題だけ解けるようになってもあまり実力は付きません。 なので、「個別指導」では、全体像の解説をして細かく解説します!


■問10
宅地取引業者A社が、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合において、A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる (2011-問31-2)

答え:誤り

専任媒介契約の場合は、宅地建物取引業者は指定流通機構に登録する義務があり、相手方が、指定流通機構の登録しなくてよいといっても登録しなければなりません。つまり上記、特約は無効です。 本問は宅建試験で引っかからないための鉄則を知るのにもってこいの問題です。 本試験で、始めて見る問題で解けない・・・ となるのであれば、この鉄則は絶対習慣化してほしいです。 この鉄則は日ごろの勉強で習慣にしていただき、本試験でも使ってほしい内容です! なので、「個別指導」では、この鉄則について解説しています!

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■問11
宅地取引業者A社が、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合において、A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。 (2011-問31-1)

答え:誤り

専任媒介の場合には、宅地建物取引業者は指定流通機構に登録する義務があります。 一般媒介契約の場合には、指定流通機構に登録する義務はありません。 したがって、本問は「媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない」という記述が誤りです。 一般媒介契約であれば指定流通機構に登録しなくてもいいからです。 ただ、本問はこれだけ覚えるのは非効率です。 この問題を一歩先に進めて、さらに重要ポイントも一緒に勉強できると、関連付けが行えて非常に効率的かつ効果的な勉強ができます! 「個別指導」では、もちろん重要ポイントも一緒に勉強できるようにしています。


■問12
宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合、Aは、Bとの間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結する際、Bから媒介契約の有効期間を6月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において3月を超える有効期間を定めてはならない。 (2010-問33-3)

答え:誤り

一般媒介契約には有効期間の制限がありません。 したがって、どれだけ長くても、どれだけ短くてもよいです。 極端なことを言えば、有効期間を1年としたり、1週間としたりすることもできるわけです。 また、本問のように依頼者Bから媒介契約の有効期間を6ヶ月とする旨の申出があった場合、6ヶ月と定めても有効です。 では、なぜ、一般媒介契約の有効期限は制限がないのか? ここを理解する必要がありますね! 「個別指導」では、このような理解すべき部分をキチンと理解できるように解説しています。 単に覚えるだけでは本試験で緊張して忘れるのがオチです。 そうならないために理解学習を習慣化しましょう!


■問13
宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合、Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。 (2010-問33-2)

答え:誤り

専任媒介契約では、初めの有効期間も更新後の有効期間も3ヶ月以内で定める必要があります。 つまり、Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合であっても、更新後の有効期間を3ヶ月とすることは可能です。 したがって、本問の「当初の有効期間を超えてはならない」という記述は誤りです。 ※「2月」とは「2ヶ月」のことです。試験ではこのように表すので注意しましょう。 これも色々関連ポイントを学べるので、「個別指導」で関連ポイントも一緒に学んで頭を整理していきましょう!


■問14
宅地建物取引業者Aは、Bとの間で有効期間を2か月とする専任媒介契約を締結する際、Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする旨の特約を定めることができる。 (2007-問39-4)

答え:誤り

専任媒介契約では、自動更新の特約は無効です。 したがって、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする旨の特約を定めることができる」という記述は誤りです。 この点はしっかり理解した方が良い点なので、理解する部分を「個別指導」で解説しています。


■問15
宅地建物取引業者Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。 (2007-問39-3)

答え:正しい

専属専任媒介契約の場合、媒介契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に指定流通機構に登録しなければなりません。 したがって、本問は正しいです。 ただ、少し気になる部分がありますよね。 「当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構」とはどういうことか? 「休業日を除く」とは? この点については「個別指導」で詳しく解説しています。


■問16
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合について、AB間で専属専任媒介契約を締結した場合、Bは、Aが探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができない。 (2005-問36-ウ)

答え:正しい

専属専任媒介契約を締結した場合、依頼者は、他の宅建業者に重ねて依頼することはできず、また依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と売買契約を締結することができません。したがって、本問は正しいです。 でも、少し分かりづらいです。 なので、「個別指導」では具体的にどういうことかを解説しています。 さらには対比ポイントもあるので、その点も一緒に勉強できるように解説しています。


■問17
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合について、AB間で専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。 (2005-問36-イ)

答え:誤り

業務処理状況の報告は、専属専任媒介契約では1週間に1回以上です。したがって、「業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない」という記述は誤りです。 本問については、注意点があります! 近年の細かい部分の出題にも対応できるように、「個別指導」では詳しく解説しています。


■問18
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合について、Bの申出により、契約の有効期間を6月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。 (2005-問36-ア)

答え:誤り

専任媒介契約の有効期間は3ヶ月を超えることはできず、これより長い期間を定めても、有効期間は3ヶ月になります。つ まり、全てが無効になるわけではありません。 この点については理解しておいた方がよいでしょう! 「個別指導」では理解すべき点や対比ポイントも解説しています! 理解学習を進めていきましょう!


■問19
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合について、Aは業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。 (2004-問39-4)

答え:誤り

専任媒介契約では、業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければなりません。 本問では、「5日に1回」となっているので、「2週間に2回以上」報告することになり、依頼者の立場からすると親切です。 したがって本特約は有効になります。


■問20
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結し、Aの媒介により売買契約を成立させたが、媒介契約の有効期間の満了に際して、BからAに更新の申出があった場合(その後の更新についても同様)、3月を限度として更新することができる。 (2003-問43-4)

答え:正しい

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は3ヶ月(3月)を超えることができず、これより長い期間を定めても、3ヶ月に短縮されます。 そして、専任媒介契約・専属専任媒介契約を更新する場合は、依頼者からの申し出が必要で、更新後の有効期間も3ヶ月を超えることができません。これより長い期間を定めても、3ヶ月に短縮されます。 ここは、非常に重要ですね!一連の流れで上記をすべて覚えましょう!

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■問21
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結し、Aの媒介により売買契約を成立させたが、Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。 (2003-問43-3)

答え:誤り

専任媒介契約では、媒介契約締結日からできないですよ!以内に指定流通機構に登録しなければなりません。 本問は「休業日を含む」という記述が誤りです。 単に覚えるだけではヒッカケ問題に対応できないですよ! 「契約日・休業日を含めない」がどういうことか説明できますか? 実際の試験で月曜日・火曜日といった具体的に出題されるといつまでに登録しないとけないのかが分からない方が多いです。 これは理解していない証拠ですよ! 理解学習ができていると思っているだけで、実践できていない方は実力は上がらないので注意しましょう! 「個別指導」では、この点について具体例を用いて解説しています! 今すぐあなたも理解学習を実践して合格力をつけましょう!


■問22
宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結し、Aの媒介により売買契約を成立させたが、Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。 (2003-問43-2)

答え:誤り

宅建業者が依頼者(売主)と専任媒介契約を締結した場合、媒介契約締結日から7日以内(契約日・休業日を含めない)に指定流通機構へ物件の内容等を登録しなければなりません。これは義務であって、たとえ、依頼者Bが「指定流通機構へ登録しなくていい」と承諾していたとしても登録しなければなりません。 ちなみに、「契約日・休業日を含めない」がどういうことか説明できますか? 実際の試験で月曜日・火曜日といった具体的に出題されるといつまでに登録しないとけないのかが分からない方が多いです。 これは理解していない証拠ですよ! 理解学習ができていると思っているだけで、実践できていない方は実力は上がらないので注意しましょう! 「個別指導」では、この点について具体例を用いて解説しています! 今すぐあなたも理解学習を実践して合格力をつけましょう!


■問23
宅建業者Aが依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。 (2002-問34-4)

答え:誤り

専任媒介契約では、2週間に1回以上、依頼者に対して、業務の処理状況を報告しなければなりません。 これに違反する特約は、依頼者の同意があっても、無効です。 本問は20日に1回以上となっており、業務の処理状況の報告回数が、宅建業法のルールより少ないです。 つまり、無効です。この点については試験にもよく出題される部分なので、細かい解説が必要です。 なので、「個別指導」で細かく解説します。


■問24
専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。 (2002-問34-3)

答え:正しい

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間はともに3ヶ月とされていて、初めの契約でも更新後でも3ヶ月を超えて契約した場合、3ヶ月に短縮されます。そして、媒介契約を更新をする場合は、「必ず依頼者からの申し出」が必要で、自動で更新する特約は無効となります。 したがって、本問は正しい記述です。


■問25
AB間でB所有の土地付建物の売却の媒介契約が専任媒介契約をする場合、その有効期間の満了に際して、Bからの更新の甲出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。 (2001-問38-4)

答え:誤り

専任媒介契約・専属専任媒介契約では、自動的に更新する特約をすることは無効となっています。 これは契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ていたとしても自動更新特約は無効です。 専任媒介契約・専属専任媒介契約の更新する場合、依頼者からの申し出がなければ必要です。

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