「広告・業務上の規制」の重要ポイントと解説

広告に関する規制

宅建業法では、消費者を保護する観点から、広告の内容やその時期などについて規制を行っています。ポイントを表にまとめました。

誇大広告の禁止 著しく事実に相違する表示などをしてはいけません。
また、そういった表示をすること自体が違法です。
取引態様の明示 宅建業者が広告をする時注文を受けた時は、「貸主」「媒介」「売主」「代理」といった取引態様を明示しなければなりません。
広告開始時期の制限 建築確認開発許可等がなされたでなければ広告することはできません。
建築確認申請中と表示して広告することは違法です!
供託所に関する説明 宅建業者は、相手方等に対して、契約が成立するまでの間
・営業保証金制度を利用しているのであれば、営業保証金のを供託した主たる事務所の最寄りの供託所および所在地を
・保証協会の社員であれば、保証協会の名称・所在地等を
説明しなければなりません。
アドオン方式のみの利率表示の禁止 アドオン方式で表示することは実際の金利よりも著しく有利であると誤解させるおそれがあるため、融資の利息の利率について、アドオン方式で表示したとき、その旨を明示したとしても、実質金利を付記しなければいけません。

広告に関して、取引が成立して損害が生じなくても、禁止する表示がなされた時点で、直ちに違法となります。
そして、広告の方法はチラシだけでなく、インターネットやラジオなど、広告の方法は問いません。

その他業務上の規制

その他の業務上の規制で重要な点をまとめました。
普通に考えれば、いけないことなので、一度サラっと確認するぐらいで大丈夫でしょう。

守秘義務 宅建業者は、業務で知り得た秘密を他に漏らしてはいけませんこれは、廃業したり、退職した後も同様です。

しかし、本人の承諾がある場合裁判所の証人として証言を求められた場合などの正当な理由がある場合には守秘義務違反にならない

不当な高額報酬要求の禁止 報酬額の上限を超えた金額を請求するのは禁止されています。
たとえ、受領した金額が報酬上限以下であっても、要求すること自体が違法です。
断定的な判断を提供する行為の禁止 将来の環境や交通そのた利便について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されています。
手付の貸付け
信用の供与
の禁止
宅建業者が、手付けについて貸付け・分割払い・後払い(信用の供与をすること)により契約の締結を誘引する行為は禁止されています。

つまり、手付金がないのであれば、業者が立て替えておくので、契約だけしましょうというのは宅建業法違反ということです。

正当な理由なく、手付による解除を拒むことは禁止 宅建業者等は、相手方等が手付を放棄して契約の解除を行うに際し、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げることは、禁止されています。

しかし、宅建業者が引渡しや移転登記などの債務を履行している場合契約解除を拒める正当な理由なので、解除を拒否しても違反になりません。

広告・業務上の規制の問題一覧

■問1
宅地建物取引業者Aが、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても法に違反する。 (2016-問34-4)

答え:正しい

「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」は禁止されています。 手付の貸与等とは?

  • 現実に宅建業者が手付金を貸し付ける行為
  • 約束手形によって手付金を受領する行為
  • 手付金の分割払いを認める行為
  • 手付金を契約後に受領することとし、契約締結時に受領しない行為(手付金の後払い)

を指します。 本肢は、分割払いを持ちかけているのでこの時点で違反です。

 


■問2
宅地建物取引業者Aは、建売住宅の売買の相手方である買主から手付放棄による契約の解除の通知を受けたとしても、すでに所有権の移転登記を行い引渡しも済んでいる場合は、そのことを理曲に当該契約の解除を拒むことができる。 (2016-問34-3)

答え:正しい

手付解除は相手方が履行に着手するまでしか行うことができません。 本肢の「すでに所有権移転登記を行い引き渡しを済んでいる」ということは売主が履行に着手しているので、買主は手付解除をすることはできません。 したがって、宅建業者Aは上記を理由に契約解除を拒むことはできます。


■問3
宅地建物取引業者Aが、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので法には違反しない。 (2016-問34-2)

答え:誤り

売買契約の締結について勧誘をするに際に 宅地建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されています。 したがって、本肢の「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げる行為は宅建業法違反です。


■問4
宅地建物取引業者Aが、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っており、入居申込書の収入欄に「年収700万円」とあるのは虚偽の記載であることを認識したまま、その事実を告げずに貸主に提出した行為は法に違反する。 (2016-問34-1)

答え:正しい

取引の関係者の資力・信用に関する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為は宅建業法において禁止されている事項です。 本肢の「入居申込者が無収入であることを知りながら、入居申込書の収入欄に年収700万円と虚偽記載する行為」は上記の不実を告げる行為なので宅建業法違反です。


■問5
宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反する。 A:先日来たとき、5年後の転売で利益が生じるのが確実だと言われたが本当か。 B:弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。 (2015-問41-イ)

答え:正しい(違反する)

宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、相手方に対して確実に利益が生じるかのような誤解を生じさせる断定的判断を提供する行為をしてはいけません(禁止) 。 これについては、たとえ、契約締結に至らなかったとしても、そのように伝えること自体禁止されているので、 買主対して 「 5年後値上がりするのは間違いありません」 と説明した時点で違反です。


■問6
宅地建物取引業者Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった。

答え:違反する

手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為は禁止されています。 本肢の、「手付の貸付ける行為」は上記禁止行為に該当するので、たとえ、売買が成立しなかったとしても、その行為を行った時点で宅建業法違反となります。 手付の貸与等とは?

  1. 現実に宅建業者が手付金を貸し付ける行為
  2. 約束手形によって手付金を受領する行為
  3. 手付金の分割払いを認める行為
  4. 手付金を契約後に受領することとし、契約締結時に受領しない行為(手付金の後払い)

を指します。

 


■問7
宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反する。 A:眺望の良さが気に入った。隣接地は空地だが、将来の眺望は大丈夫なのか。 B:隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。 (2015-問41-ア)

答え:正しい(違反する)

宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、相手方に対して確実に利益が生じるかのような誤解を生じさせる断定的判断を提供する行為をしてはいけません(禁止)。 これについては、たとえ、契約締結に至らなかったとしても、そのように伝えること自体禁止されているので、 買主に対して 「将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません」 と断定的な説明しているので違反です。買主の立場になって考えれば分かると思います。 宅建業者の禁止事項については「個別指導」でまとめていますので、一読しておきましょう!


■問8
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。 (2015-問37-4)

答え:誤り

宅建業者が造成工事着手前の物件を売却する場合、「都市計画法の開発許可」や「宅地造成等規制法の宅地造成の許可」、「建築確認」等の処分があった後でなければ売買契約の締結ができません。 停止条件が付いていても売買契約の締結ができません。 したがって、「許可を受けていない場合、許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。」という記述は誤りです。 この問題についてしっかり整理していただきたいので「個別指導」ではその点を表を使って解説します。


■問9
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。 (2015-問37-3)

答え:正しい

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前(未完成物件)においては、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をしてはいけません。 したがって、本問は正しいです。


■問10
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。 (2015-問37-2)

答え:誤り

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前(未完成物件)においては、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をしてはいけません。本問は「建築確認申請中」であり、建築確認を受けていないので、広告することはできません。 本問はしっかり理解していただきたい部分なので、「個別指導」では細かく解説します!!

■問11
建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、宅地建物取引業者Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。 (2009-問40-2)

答え:違反する(誤り)

宅建業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むことは禁止です。 したがって、本問の内容は違反です!


■問12
宅地建物取引業者Aは、建物の売買の媒介に関し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。 (2009-問40-1)

答え:違反する(誤り)

宅建業者が「手付を貸し付けて」契約することは、「手付について信用の供与の禁止」に該当します。 つまり、宅建業者が手付金(手付)を貸し付けて、売買契約を締結させることは宅建業法に違反し、本問のように、売買契約が成立しなかったとしても、手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘する行為自体は禁止されているので、違反です。 関連ポイントはいくつかあるので、「個別指導」では一緒に勉強できるようにまとめています!


■問13
宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。 (2009-問34-3)

答え:誤り

本問は、「供託所等に関する説明」の問題です。 この「供託所等に関する説明」は契約締結前に行う必要があります。 したがって、本問の「37条の規定による書面交付後」という記述が誤りです。 37条書面の交付は、契約締結後遅滞なく行うものなので、その後ということは、契約締結後なので、遅いわけです。 この供託所等に関する説明については、単に覚えるだけではなく、理解すべき部分なので、基本的な部分から「個別指導」では解説しています!


■問14
宅地建物取引業者Aは、建物の貸借の媒介において、契約の申込時に預り金を受領していたが、契約の成立前に申込みの撤回がなされたときに、既に貸主に預り金を手渡していることから、返金を断った場合、違反となる。 (2006-問41-2)

答え:正しい

宅建業者は相手方が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むことは禁止されています。 簡単にいえば、「申込が撤回されたならば、既に受領した預かり金等を相手方に返還しなさい!」と言うことです。 こういった禁止事項についてはまとめて勉強した方が効率的なので、「個別指導」ではまとめて解説しています!


■問15
建物の販売に際して、手付について貸付けをすることにより売買契約の締結の誘引を行ったが、契約の成立には至らなかった。 (2006-問40-3)

答え:違反する(誤り)

たとえ、売買契約の成立には至らなかったとしても、手付けについて貸付けその他信用の供与をすること自体禁止されています。 手付の信用の供与とは次の3つを指します。 1 宅建業者が「手付を貸し付けて」契約すること 2 「手付を後日支払うこと」を許して契約すること 3 「手付の分割払い」を許して契約すること 手付けについて貸付けその他信用の供与した場合、6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金または併科です。 この罰則についても覚えておきましょう!


■問16
建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。   (2006-問40-2)

答え:違反する(誤り)

たとえ、受領した報酬額(仲介手数料)が、法定内の金額であっても、不当に高額の報酬を要求する行為自体禁止されています。違反すれば、1年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金または併科です。


■問17
建物の販売に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった。 (2006-問40-1)

答え:違反する(誤り)

宅建業者は、契約締結の勧誘をするときに、相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為は禁止されています。そして、たとえ契約にならなくてもその行為自体が違反行為になります。 例えば、「この前の土地には絶対建物は建ちませんよ!」というのは、禁止です。


■問18
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者である買主Bと建物の売買契約を締結する場合、Aは、新築分譲マンションについて、建築基準法第6条第1項の建築確認を受ける前にBと売買契約を締結した場合、違反となる。 (2006-問38-2)

答え:正しい

本問は「契約締結時期の制限」に関する問題です。つまり、 「都市計画法の開発許可」や「宅地造成等規制法の宅地造成の許可」、「建築確認」等の処分があった後でなければ売買契約(売買予約も含む)の締結はできません。また、広告もできません。


■問19
宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反する。 A:昨日、申込証拠金10万円を支払ったが、都合により撤回したいので申込証拠金を返してほしい。 B:お預かりした10万円のうち、社内規程上、お客様の個人情報保護のため、申込書の処分手数料として、5,000円はお返しできませんが、残金につきましては法令に従いお返しします。 (2015-問41-エ)

答え:正しい(違反する)

宅建業者は相手方が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むことは禁止されています。 簡単にいえば、「申込が撤回されたならば、既に受領した預かり金等を相手方に返還しなさい!」と言うことです。 本問では、「5000円は返さない」としているので違反します。この5000円も返還が必要です。


■問20
宅地建物取引業者が売主である新築分譲マンションを訪れた買主Aに対して、当該宅地建物取引業者の従業者Bが行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反する。 A:購入を検討している。貯金が少なく、手付金の負担が重いのだが。 B:弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。 (2015-問41-ウ)

答え:違反しない(誤り)

「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」は禁止されています。この「手付の信用供与」とは具体的に、 ①「手付を貸し付けて」契約すること ②「手付を後日支払うこと」を許して契約すること ③「手付の分割払い」を許して契約すること です。本問のように「手付金も融資対象とする行為」は、上記1~3に記載されていないので違反ではありません。 「手付について信用の供与の禁止」における上記以外の関連ポイントは「個別指導」で解説しています。

■問21
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。 (2015-問37-2)

答え:誤り

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前(未完成物件)においては、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をしてはいけません。本問は「建築確認申請中」であり、建築確認を受けていないので、広告することはできません。 本問はしっかり理解していただきたい部分なので、「個別指導」では細かく解説します!!


■問22
宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。 (2015-問37-1)

答え:誤り

宅地建物の貸借を行う場合、開発許可・建築確認の前においても契約締結はできます。 従って、建物の貸借に関しては、建築確認を受ける前であっても、契約の締結を媒介することができるので本問は誤りです。本問はしっかり対比して、どういうことを言っているのか?きちんと理解しながら頭に入れていきましょう!


■問23
宅建業者Aの従業者は、宅地の売買を勧誘する際、相手方に対して「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明したが、実際には当該建設計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明した。 (2014-問43-4)

答え:違反する(誤り)

宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、相手方に対して将来の環境や交通その他利便について誤解を生じさせる断定的判断を提供する行為をしてはいけません。 これについては、たとえ、契約締結に至らなかったとしても、そのように伝えること自体禁止されています。 本問の場合「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明する行為が「将来の環境や交通その他利便について誤解をさせるべき断定的判断の提供」にあたるので違反です。


■問24
宅建業者Aの従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。 (2014-問43-2)

答え:違反しない(正しい)

勧誘を行う場合、 勧誘に先立って ①宅建業者の商号又は名称 ②勧誘を行う者の氏名 ③勧誘をする目的である旨 を告げずに、勧誘を行うことは禁止されています。 つまり、「事前の連絡」までは必要ではないということです。 いわゆる飛び込み営業をしても、上記①~③の内容を告げれば勧誘(営業行為)はできるわけです。


■問25
宅建業者Aの従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意志は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。 (2014-問43-3)

答え:違反する(誤り)

本問の「売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。」 という記述が違反行為です。 ①契約を締結しない旨の意思 ②勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思 を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することは禁止されています。


■問26
宅建業者Aは、買主Bとの間で建物の売買契約を締結する当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、やむを得ず、残りの手付金を複数回に分けてBから受領することとし、契約の締結を誘引した。 (2014-問43-1)

答え:違反する(誤り)

手付の分割払いを認めることは、 「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」に該当するため 禁止されています! 手付貸与その他信用の供与には具体的に何があるかも別途覚えておくと 類題にも対応できるので、「個別指導」ではまとめて解説しています! さらには、別分野の関連ポイントも一緒に解説しています!


■問27
Aは、一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、最初に行う広告以外は、取引態様の別を明示する必要はない。 (2014-問30-4)

答え:誤り

一団の宅地の販売について、数回に分けて広告をするときは、 広告をするごとに取引態様の別を明示しなければなりません。 したがって、本肢は誤りです。


■問28
宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。

答え:誤り

「契約を締結しない旨の意思」や「勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思」を 表示したにもかかわらず、勧誘を継続することは禁止されています。 これは、相手の立場になって考えれば分かりますよね! 一度、勧誘を断っているのに、また来られたら困りますよね・・・ それがたとえ別の担当者であっても、同じ宅建業者であれば、情報共有して、お客様に迷惑をかけないようにするのが当然です。 これ以外にも禁止行為はたくさんあるので、「個別指導」では表にまとめて解説しています! まとめて学習すれば頭を整理できるので、効率的な勉強ができます!


■問29
Aは、宅地又は建物の売買に関する広告をする際に取引態様の別を明示した場合、当該広告を見た者から売買に関する注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示する必要はない。 (2014-問30-3)

答え:誤り

宅建業者は 「①広告をする時」と「②注文を受けた時」は、 「貸主」「媒介」「売主」「代理」などの取引態様の別を明示しなければなりません。 したがって、 注文を受けたときは、改めて取引態様の別を明示しなければなりません。


■問30
Aは、宅地の売買に関する広告をするに当たり、当該宅地の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした場合、当該宅地に関する注文がなく、売買が成立しなかったときであっても、監督処分及び罰則の対象となる。 (2014-問30-2)

答え:正しい

宅建業者は、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはいけません。 たとえ、「注文がなかったとしても」また「取引が成立しなかったとしても」表示するだけで違反となり監督処分及び罰則の対象となります。 基本的な部分ですが、関連ポイントも一緒に覚えると効率的ですね! 「個別指導」では関連ポイントも一連の流れとして解説しています!

■問31
Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に販売しようとする場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買契約の締結をすることはできないが、当該販売に関する広告をすることはできる。 (2014-問30-1)

答え:誤り

宅建業者が新築分譲マンションを売却する場合、「都市計画法の開発許可」や「宅地造成等規制法の宅地造成の許可」、「建築確認」等の処分があった後でなければ広告も、売買契約の締結もできません。したがって、本問誤りです。 「広告開始時期の制限と契約締結時期の制限」はしっかり整理しておいた方がよいでしょう! なので、「個別指導」では詳しく整理しています。


■問32
宅地建物取引業者H社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の建売住宅の売主I社(宅地建物取引業者)から当該住宅の売却の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して当該住宅の販売広告を行った。 (2013-問32-エ)

答え:誤り

売買における未完成物件について、建築確認前に、募集広告を行ってはいけません。 取引態様を明示しても同じです。 無料の解説はこれだけですが、この問題は非常に重要な問題です。 なぜなら、本試験のヒッカケパターン関する内容だからです。 なので、「個別指導」では、ヒッカケパターンに対応するためにどうするのかというテクニックについて解説しています! このテクニックはすべての問題でも使える内容なので是非日頃の学習でも使って、習得しておきましょう!


■問33
宅地建物取引業者F社は、建築確認の済んだ建築工事完了前の建売住宅の売主G社(宅地建物取引業者)との間で当該住宅の売却の専任媒介契約を締結し、媒介業務を行った。 (2013-問32-ウ)

答え:正しい

売買における未完成物件について、建築確認後であれば、募集広告もできますし、契約締結もできます。 したがって、本問は正しいです。 「媒介業務を行った」という言い回しは少し分かりにくいので「個別指導」で解説します! キチンと言葉の意味を理解するのは合格への第一歩です。 理解学習の基本的な部分なのでしっかり理解しておきましょう!


■問34
宅地建物取引業者C社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Dから当該住宅の貸借の代理を依頼され、代理人として借主Eとの間で当該住宅の賃貸借契約を締結した。 (2013-問32-イ)

答え:正しい

宅地建物の貸借を行う場合、開発許可・建築確認の前においては、物件の広告はしてはいけませんが、契約締結はできます。 本問は、建築確認前に、「賃貸借契約」を締結しているので違反とはなりません。 したがって、正しい記述です。 本問はしっかり対比して、どういうことを言っているのか?きちんと理解しながら頭に入れていきましょう!


■問35
宅地建物取引業者A社は、建築確認の済んでいない建築工事完了前の賃貸住宅の貸主Bから当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。 (2013-問32-ア)

答え:誤り

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前(未完成物件)においては、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、宅地・建物の「売買・交換・貸借」に関する「広告」をしてはいけません。 したがって、本問は建築確認が済んでいない建物なので、広告をすることはできません。 したがって、本問は誤り(違反)です。 本問は単に下表を覚えるだけの人もいますが、どういうことを言っているのかをしっかり理解しないと本試験で間違う可能性があります。どういうことをいっているのかしっかり理解しましょう! 「個別指導」では理解できるように詳しく説明しています!


■問36
宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘にして、A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。 (2012-問41-エ)

答え:違反する(誤り)

宅建業法の施行規則によると、迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問することは禁止されていますが、普通に考えて、違反することは分かると思います。その他禁止行為については「個別指導」で解説しています!


■問37
宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘にして、A社の従業員は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した。 (2012-問41-ウ)

答え:違反しない(正しい)

売買代金を引き下げて契約を行うことは違反ではありません。 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為は違反ですが、売買代金や手付金を減額することは、宅建業法違反ではありません。この点も併せて覚えてください。 「個別指導」では本問に関する全体像と関連ポイントを併せて解説しています!


■問38
地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘にして、A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。 (2012-問41-イ)

答え:違反する(誤り)

将来の環境について誤解させるべき断定的な判断をすることは、故意・過失とも、禁止されています。 本問の「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない」というのは、断定的判断の提供に該当するので違反です。


■問39
宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘にして、A社の従業員は、勧誘に先立ってA社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。 (2012-問41-ア)

答え:違反する(誤り)

宅建業法の施行規則により、勧誘を行う場合、勧誘に先立って、宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止しています。


■問40
宅地建物取引業者は、個人情報の保護に関する法律第2条第3項に規定する個人情報取扱事業者に該当しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らしても、秘密を守る義務(法第45条)に違反しない。 (2012-問41-イ)

答え:誤り

個人情報の保護に関する法律第2条第3項に規定する個人情報取扱事業者に該当しない場合でも、宅建業法上の守秘義務はあるため、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らした場合は、違反となります。 もちろん「個別指導」では重要な関連ポイントも解説しています!

■問41
不当な履行遅延の禁止(法第44条)は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。 (2012-問40-1)

答え:正しい

宅建業者は、その業務に関してなすべき①宅地・建物の登記、②引渡し、または③取引に係る対価の支払を不当に遅延する行為をしてはいけないと記載があり、この3つに限定して遅延する行為はいけないとしています。 この不当な履行遅延の禁止のルールについては非常に難しい部分でもあります。 何が難しいのか?「個別指導」で解説しています! また、関連知識はもちろん解説しています!


■問42
新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認申請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。 (2012-問28-エ)

答え:誤り

建物については、建築確認を受けた後でないと広告することができません。これは「広告開始時期の制限」と呼ばれるルールです。 本問のように「建築確認申請中」の旨を表示したとしても 建築確認を受けていない以上、広告すると違反となります。 広告開始時期の制限や契約締結時期の制限については、対比して学習したほうが良いですね! 「個別指導」ではその対比について、何がポイントかを明確にして解説しています。


■問43
宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなければ、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反することはない。 (2012-問28-ウ)

答え:誤り

売買契約が成立後に、売れた物件を、広告掲載することは、取引できない物件の広告であり、おとり広告に該当するため、誇大広告の禁止の規定に違反します。 関連するポイントはまとめて学習したほうが効率的なので、「個別指導」では関連ポイントをまとめて解説しています。


■問44
居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。 (2012-問28-イ)

答え:正しい

建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該工事に係る建物に関する広告してはいけません。これは、当該建物の貸借に係る媒介契約を締結した場合であっても同様です。 本問はしっかり理解していただきたい部分なので、「個別指導」では細かく図を使って解説します!


■問45
建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。 (2012-問28-ア)

答え:誤り

自らオーナーとして賃貸する場合は、宅地建物取引業に該当しないため、宅建業法自体適用されません。 つまり、広告に「貸主」と明示しなくても違反しません。 この問題はひっかけ問題ですね。


■問46
A社は、建物の売買の媒介に際して、売買契約の締結後、買主に対して不当に高額の報酬を要求したが、買主がこれを拒んだため、その要求を取り下げた。 (2011-問41-エ)

答え:違反する

宅地建物取引業者は、相手方等に対し、不当に高額の報酬を要求してはなりません。 たとえ、法律で定められている金額を超えた報酬を受け取らなかったとしても 要求するだけで違反です。 これは重要な関連ポイントがあるので、それは併せて覚える方が効率的ですね! つなげて覚えた方が忘れにくいので、できるだけつなげる学習を意識しましょう! 「個別指導」では、関連ポイントはまとめて解説してあるので、読むだけでつなげる学習ができます!


■問47
A社は、建物の販売に際して、売買契約の締結後、買主から手付放棄による契約解除の申出を受けたが、正当な理由なく、これを拒んだ。 (2011-問41-ウ)

答え:違反する

相手が解除したいと言っているにも関わらず、正当な理由なく、当該契約の解除を拒み、又は妨げることは禁止です。これも当たり前ですよね!


■問48
A社は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。 (2011-問41-イ)

答え:違反する

相手を困惑させることは禁止されています。 当たり前ですよね!


■問49
宅建業者A社は、建物の販売に際して、買主が手付として必要な額を持ち合わせていなかったため、手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した。 (2011-問41-ア)

答え:違反する

「手付けについて貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」は禁止されています。 本問は「手付を貸し付けることにより、契約の締結を誘引した」という記述が宅建業法違反です。 本問のような業務上の規制に関する問題はまとめて学習すればある程度得点できるのでまとめて学習しておきましょう! また、本問についていえば、関連ポイントも一緒に学習したほうがよいでしょう! 「個別指導」ではあなたが効率的かつ効果的に勉強できるように、この2つはまとめています!


■問50
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した。 (2008-問38-4)

答え:違反する(誤り)

宅建業者が「手付を後日払うことにして」契約することは、「手付について信用の供与の禁止」に該当します。 つまり、宅建業者が「今、手付金(手付)がないのであれば、後でいいので、先に契約締結しましょう」といって、売買契約を締結させることは宅建業法に違反するということです。 また、売買契約が成立しなかったとしても、このように告げて契約の締結を勧誘する行為自体は禁止されているので注意しましょう。

■問51
宅地建物取引業者Aの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して 「この付近に鉄道の新駅ができる」 と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。 (2008-問38-3)

答え:違反する(誤り)

宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、相手方に対して確実に利益が生じるかのような誤解を生じさせる断定的判断を提供する行為をしてはいけません。 これについては、たとえ、契約締結に至らなかったとしても、そのように伝えること自体禁止されているので、買主対して 「この付近に鉄道の新駅ができる」 と説明した時点で違反です。 買主の立場になって考えれば分かると思います。


■問52
建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、宅建業者は、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。 (2008-問38-2)

答え:違反する(誤り)

宅建業者は、媒介契約を締結していても、建物の賃貸借契約が成立しなければ、報酬を受けることはできません。 また、取引が成立しなかった場合は、預かり金があれば預かり金を返還しなければなりません。 したがって、本問のように「預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて」ということは報酬を受領しているので違反となります。


■問53
宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、取引士でない宅建業者Aの従業者が当該事実について説明した。 (2008-問38-1)

答え:正しい

買主等の判断に重要な影響を及ぼす事項については、 その宅建業者に従事している者であれば、誰が説明しても(伝えても)いいので、 取引士でない者が説明したとしても、宅建業法に違反することはありません。


■問54
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。 (2008-問32-3)

答え:誤り

取引態様の別を明示する時期は「広告をする時」と「注文を受けた時」です。「注文を受けた時」も取引態様の別を明示しなければならないので、本問は誤りですね! 「個別指導」では簡単にイメージできるように解説しています!


■問55
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確 認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 (2008-問32-2)

答え:誤り

宅地造成・建物建築に関する工事の完了前(未完成物件)においては、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をしてはいけません。 したがって、本問では、許可等の「申請をした後」でなければ広告をしてはならないとなっているので誤りです。 許可等の「処分を受けた後」でなければ広告をしてはならないとなっていれば正しい記述となります。 本問はしっかり理解していただきたい部分なので、「個別指導」では細かく解説します!!


■問56
新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。 (2008-問32-1)

答え:誤り

業務を開始できるのは(広告をすることができるのは)、供託の届出をしたあとです。 したがって、「免許取得後の営業に備えて広告をすることができる」のではなく、「免許取得後、供託の届出をしたあとに広告することができる」が正しいです。 この点については、非常に重要なので、「個別指導」では体系的に全体像をしっかり理解していただけるように解説しています! イメージしながらその解説を読んでいただければよいでしょう!


■問57
宅地建物取引業者Dは、取引態様の明示がある広告を見た宅地建物取引業者Eから建物の売買の注文を受けた場合、Eから取引態様の問い合わせがなければ、Eに対して、取引態様を明示する必要はない。 (2007-問43-3)

答え:誤り

「注文を受けた時」も取引態様の別を明示しなければなりません。 相手方が宅建業者であっても関係なく、また、相手方から問い合せがなくても「注文を受けたとき」は取引態様を明示しなければなりません。


■問58
宅地建物取引業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地の造成工事着手前において、当該許可を受けていない場合であっても、当該許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。 (2007-問43-1)

答え:誤り

宅建業者が造成工事着手前の物件を売却する場合、「都市計画法の開発許可」や「宅地造成等規制法の宅地造成の許可」、「建築確認」等の処分があった後でなければ売買契約の締結ができません。 停止条件が付いていても売買契約の締結ができません。 したがって、「許可を受けていない場合、許可を受けることを停止条件とする特約を付ければ、当該宅地の売買契約を締結することができる。 」という記述は誤りです。 この問題についてしっかり整理していただきたいので「個別指導」ではその点を表を使って解説します。


■問59
宅建業者Aは、都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いCに売却する場合、Cが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。 (2007-問38-4)

答え:誤り

宅建業者Aは開発許可を必要する宅地を宅建業者Cに売却する場合、開発許可を受けてからでないと、予約契約も含めて売買契約を締結することはできません。 したがって、「開発許可を受ける前であっても売買の予約を締結することができる」という記述は誤りです。 この「契約締結時期の制限」および「広告開始時期の制限」については8種制限ではないので、宅建業者間でも適用されます。 「広告開始時期の制限と契約締結時期の制限」はしっかり整理しておいた方がよいでしょう! なので、「個別指導」では詳しく整理しています。


■問60
都市計画法第29条第1項の許可を必要とする宅地について、Bが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、宅建業者Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。 (2007-問38-3)

答え:誤り

貸借の場合、開発許可をの処分を受ける前に、広告を出すことはできません。 一方、宅建業者Aを媒介業者として賃貸借契約を締結することはできます。 したがって、「宅地の貸借の媒介をすることはできない。 」という記述は誤りです。 「広告開始時期の制限と契約締結時期の制限」はしっかり整理しておいた方がよいでしょう! なので、「個別指導」では詳しく整理しています。

■問61
宅建業者Aは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第6条第1項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。 (2007-問38-2)

答え:正しい

宅建業者が新築マンションを売却する場合、「都市計画法の開発許可」や「宅地造成等規制法の宅地造成の許可」、「建築確認」等の処分があった後でなければ広告も、売買契約の締結もできません。したがって、本問は正しい記述です。 「広告開始時期の制限と契約締結時期の制限」はしっかり整理しておいた方がよいでしょう! なので、「個別指導」では詳しく整理しています。


■問62
Aは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。 (2007-問38-1)

答え:誤り

実在する宅地であっても、実際に販売する意思がない場合は、広告の表示に誤りがあろうがなかろうが関係なく、おとり広告として違反となります。つまり、このような広告を行うことはできません。 本問については、「個別指導」で関連ポイントも解説しています!


■問63
宅地建物取引業者Aは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Aは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。 (2005-問34-4)

答え:誤り

依頼者からの依頼に基づく広告費用については、報酬とは別に請求もできます。 この点は全体像を理解した上で上記個別のポイントを覚えると良いですね! 「個別指導」では、本問に関する全体像も一緒に解説しています!


■問64
宅地建物取引業者Aは、建物の売買の広告に当たり、当該建物の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる表示をした。当該建物に関する注文はなく、取引が成立しなかった場合であっても、Aは監督処分及び罰則の対象となる。 (2005-問34-3)

答え:正しい

宅建業者は、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはいけません。 たとえ、「注文がなかったとしても」また「取引が成立しなかったとしても」表示するだけで違反となります。 基本的な部分ですが、関連ポイントも一緒に覚えると効率的ですね! 「個別指導」では関連ポイントも一連の流れとして解説しています!


■問65
宅地建物取引業者Aは、宅地造成工事規制区域内における宅地造成工事の許可が必要とされる場合において、当該宅地の売買に関する広告は、宅地造成等規制法第12条に規定する宅地造成工事の完了検査を受けた後でなければしてはならない。 (2005-問34-2)

答え:誤り

宅地造成工事の許可を得ていれば、造成工事の完了検査を待つ必要なく、広告はできます。 「広告開始時期の制限」については、対比ポイントも多いですし、注意すべきポイントもあるので、体系的に勉強を進めていきましょう! もちろん、「個別指導」では、体系的に解説をしています! 宅建業法で最低16点を取れるようにご活用下さい!


■問66
宅建業者Aは、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、取引様態の別を明示しなければならないが、取引の相手方に対し、取引様態の別が明らかである場合は明示する必要はない。 (2005-問34-1)

答え:誤り

取引の相手方が取引態様の別を知っている場合であっても、取引態様の別を明示しなければなりません。 取引態様についてのポイントは「個別指導」で解説しています。 まとめて覚えておきましょう! ちなみに「取引態様の別」は理解していますよね? もちろんこれも解説しています!


■問67
宅地建物取引業者の従業者である取引士は、本人の同意がある場合を除き、正当な理由がある場合でも、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。 (2005-問32-3)

答え:誤り

正当な理由がある場合は秘密を漏らしても違法(守秘義務違反)とはならないので本問は誤りです。 「個別指導」では正当な理由がどのようなものか具体例をあげて解説しています。 また、守秘義務に関するポイントはまとめて覚えたほうが良いので、この点も表を使って解説しています!


■問68
宅建業者A社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、A社の従業者aについても、aが専任の取引士であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。 (2004-問45-2)

答え:正しい

宅建業者も従業者も、業務上知り得た秘密について、正当な理由がなければ他に漏らしてはいけません。 これを守秘義務と言いますが、従業者が専任の取引士であってもなくても関係なく、守秘義務を負います。 正当な理由って何? こういった部分は理解しておく必要はありますね! 正当な理由の具体例はこちらで解説しています!


■問69
宅地建物取引業者A社は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。 (2004-問44-2)

答え:正しい

宅建業者は、契約締結の勧誘をするときに、相手方に対し、将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されています。そして、たとえ契約にならなくてもその行為自体が違反行為になりますし、過失によって断定的判断を提供してしまった場合でも免責されず違反です。 例えば、「この前の土地には絶対建物は建ちませんよ!」というのは、禁止です。 上記のように出来るだけ具体例を頭に入れていきましょう! そうすれば理解が深まり、ドンドン実力がついてきます!


■問70
宅地建物取引業者Aは、未完成の土地付建物の販売依頼を受け、その広告を行うにあたり、当該広告印刷時には取引態様の別が未定であるが、配布時には決定している場合、取引態様の別を明示しない広告を行うことができる。 (2004-問36-2)

答え:誤り

広告印刷時に取引態様の別が未定であったとしても、その広告には必ず取引態様の別を明示しなければなりません。 今回の場合であれば、「未完成物件の販売の依頼を受けている」ので、「代理」もしくは「媒介」になるでしょう。 このどちらかを売主と決めて、きちんと広告に明示した上で広告を配布しなければなりません。

■問71
宅建業者Aは、宅建業者でないBとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約当日、Bが手付金を一部しか用意できなかったため、残りの手付金をAが貸し付け、契約の締結を誘引した。 (2003-問38-3)

答え:誤り

宅建業者が手付金を貸し付けて契約するように誘う行為は、「手付について信用の供与の禁止」に該当し、宅建業法違反です。 そして、6か月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金に処されます。 基本的にはこれで問題は解けるのですが、これだけ覚えるのは非効率です。 「手付について信用の供与」について、その他にどのようなことがあるのかも一緒に勉強できると効率的ですね! 「個別指導」では、この点も併せて解説しています! 効率的に学習を進めていきましょう!


■問72
宅建業者Aは、宅建業者でないBとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、契約前に当該宅地の周辺の価格が値上がりしているので、2年後には、当該宅地の価格が上昇し、Bが転売によって利益を得ることが確実である旨の説明を行った。 (2003-問38-1)

答え:誤り

宅建業者は、契約締結の勧誘をするときに、相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為は禁止されています。「 2年後には、当該宅地の価格が上昇し、転売によって利益を得ることが確実である旨」はこれに当たるので違反です そして、たとえ契約にならなくてもその行為自体が違反行為になります。 この問題もヒッカケ問題が作れます!そのヒッカケ問題は、「個別指導」で出題しています! このヒッカケ問題もキチンと解けるようにしておきましょう!


■問73
宅建業者Aは、土地付建物の売買に係る広告に際し、建築基準法第6条第1項の建築確認の申請中であれば、「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。 (2002-問32-3)

答え:誤り

建物については、建築確認を受けた後でないと広告することができません。これは「広告開始時期の制限」と呼ばれるルールです。 本問のように「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示したとしても 建築確認を受けていない以上、広告すると違反となります。 広告開始時期の制限や契約締結時期の制限については、対比して学習したほうが良いですね! 「個別指導」ではその対比について、何がポイントかを明確にして解説しています。


■問74
宅建業者Aが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた期間中であっても、当該停止処分が行われる前に印刷した広告の配布活動のみは認められている。 (2002-問32-2)

答え:誤り

業務停止期間中は広告の配布活動もできません。業務停止処分が行なわれる前に広告を印刷したとしても、業務停止処分期間中は、この広告の配布活動もできません。 本問はこれで解説を終えますが、「個別指導」では、関連した重要ポイントも一緒に解説しています。 一問で一つのポイントを覚えるだけでは、非効率ですし、忘れやすいです。 そのため、関連事項はできるだけ一緒に勉強していきましょう! 関連事項を一緒に勉強するとはどういうこと? A、B、Cという関連する3つのポイントがあって、 問1でAを学び、問4でBを学び、問6でCを学ぶというのが一般的に過去問集で勉強している方の勉強法です。 この場合、A・B・Cをそれぞれ1回勉強したにすぎません。。。 一方、「個別指導」では 問1でA・B・Cをまとめて学習し、問4でもA・B・Cをまとめて学習し、問6でもA・B・Cをまとめて学習します。 するとどうでしょう!?同じ問1、4、6を勉強しているのに、個別指導では、A・B・Cをそれぞれ3回ずつ勉強していることになります。 復習の回数も増えますし、関連付けて勉強しているので、非常に効率的に勉強ができるわけです。 あなたも今すぐ、効率的な勉強をしてください! 非効率な勉強をしていても、いつまでたっても頭に定着せず、「覚えて忘れて・・・」の繰り返しです。


■問75
宅建業者Aが宅地又は建物の売買に関する広告をする場合、自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合においては、取引態様の別を記載する必要はない。 (2002-問32-1)

答え:誤り

宅建業者が「宅地・建物の売買・交換・貸借」に関する広告をするときは、取引態様の別を明示しなければなりません。 そして「Aが売買に関する広告する場合では自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合」ということは、Aは売主だということです。 したがって、Aは広告に「売主」と記載しなければなりません。


■問76
宅建業者が正当な理由なしに、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らすことは禁止されている。 (2001-問45-1)

答え:正しい

正当な理由なく秘密を漏らすことは禁止されているということは、裏を返すと、正当な理由があれば、秘密を漏らしていいということです。 正当な理由とは、「裁判の証人として証言を求められた場合」や「本人の承諾を得ている場合」などです。 このような場合は、秘密を漏らしても違反にはなりません。 このように具体例があると分かりやすいですよね!


■問77
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合に関して、売買予定の建物が、建築工事完了前の建物である場合には、Aは、建築基準法第6条第1項の確認の申請をすれば、Bと売買契約を締結することができる。 (2001-問42-3)

答え:誤り

未完成物件について売買をする場合、建築確認等を受けた後でないと、「契約締結」も「広告」もできません。 そして、「建築基準法第6条第1項の確認」とは建築確認を指しています。 この「建築確認の申請」をしただけでは「売買契約締結」はできず、その後、「建築確認(の処分)」を受けてからでないと売買契約を締結することはできません。 ちなみに、このルールは8種制限ではないので、本問のように買主が宅建業者であっても違反です。 「個別指導」では、「契約締結時期の制限」と「広告開始時期の制限」についてのイメージを解説しています!


■問78
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者Bと建物の売買契約を締結しようとする場合に関して、買主Bも宅地建物取引業者であるので、AがBに対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。 (2001-問42-2)

答え:誤り

宅建業者が「手付を貸し付けて」契約することは、「手付について信用の供与の禁止」に該当します。 つまり、宅建業者が手付金(手付)を貸し付けて、売買契約を締結させることは宅建業法に違反し、 たとえ、売買契約が成立しなかったとしても、手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘する行為自体は禁止されています。 ちなみに、このルールは8種制限ではないので、買主が宅建業者であっても手付の貸付をしたら違反です。 効率よく学習を進めるために「個別指導」では「手付について信用の供与の禁止」についてのポイントをまとめています! 効率よく学習できれば合格はできます! 効率よく学習ができなければ、いつまでたっても落ち続けます。。。 この点は頭の片隅において学習を進めていきましょう!


■問79
宅建業者AがBに対して、購入予定の甲地の現況を説明しようとする場合、Aが甲地の地中の埋設管の有無について土地利用状況の経歴、関係者への照会等の調査を実施したが判明せず、埋設管の無いことを断定するためには掘削その他の特別の調査が必要であるときは、Aは、その旨を告げれば足りる。 (2001-問37-3)

答え:正しい

宅建業者には物件調査および説明義務があるが、十分調査を実施しても分からない場合、その旨を伝えればよいです。 これは深く考えず、そのまま覚えておきましょう!


■問80
宅建業者Aは、Bが住宅の建設を急いでおり更地の取得を希望していることを知っていた場合でも、空き家について登記がされていないときは、Bに対して空き家が存する事実を告げる必要はない。 (2001-問37-1)

答え:誤り

本問では、Bは「住宅建設を急いでいる」ことから、Bにとって空家が存在しているという事実は重要な事項です。 つまり、Aは告知する義務があり、重要な事項についての不告知は2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金または併科です。 この数字は覚えましょう! 罰則については、非常にたくさんの内容があります。。。 優先的に覚えるものは何か? 「個別指導」では、優先的に覚えていただきものがどれかをお伝えしています!

 
 
【お悩み・ご相談はこちら】重要な4つのこともプレゼント♪
  • メールアドレス
  • お名前(姓・名)
  • 姓と名はスペースで区切ってください
  • 郵便番号
  • 例:123-4567
  • 住所(都道府県)
  • 住所(市町村以下)
  • お悩みの内容

      
 
宅建通信に関する相談はこちら