「所得税(譲渡所得)」の重要ポイントと解説

皆様、働いていると給与をもらいますよね。これを給与所得といいます。
そして、不動産を売ると、その年は所得が増えます。これを譲渡所得と言います。
この二つの所得は、一緒に計算するのではなく、別々に計算します。(分離課税)

税金の概要でお話したとおり、所得税額も「課税標準×税率」で計算できます。
譲渡所得による所得税で重要なポイント
課税標準の特例や軽減税率などの概要
複数の特例や軽減税率を一緒に使えるか(重複適用)という点です。

所得税(譲渡所得)のポイント一覧

  1. 居住用財産の3000万円の特別控除は、所有期間は関係ない
  2. 買換え特例は、「所有期間が10年超であること」「居住期間が10年以上であること」「売った資産の金額が1億円以下」が要件
  3. 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率は、譲渡所得金額が6000万円を超える部分は、税率15%で、6000万円以下の部分は税率 10%となる
  4. 住宅ローン控除は、「償還期間(借入期間)が10年以上であること」「その年の合計所得金額が3000万円以下であること」が要件

居住用財産の3000万円特別控除(課税標準の特例)

課税の特例には、居住用財産を譲渡した場合の「3000万円特別控除」と
土地が収用事業のために買い取られた場合(収用交換等の場合)の「5000万円特別控除」があります。
宅建では3000万円の特別控除が重要なので、その点を中心に説明します。

居住用財産の3000万円特別控除
概要 譲渡所得から3000万円を控除した金額を課税対象とする特例
適用要件
  1. 譲渡した不動産が居住用財産であること
  2. 譲渡直前にまで居住していなくてもよく、家屋に居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
  3. 売った先(譲渡先、譲受人)が配偶者や直系血族、生計を一にする親族等でないこと
  4. 前年または前々年に3000万円控除を受けていないこと
    この特例は3年に1回しか使えません
  5. 前年、前々年、本年に居住用財産の買換え特例を受けていないこと
    3000万円特別控除と買換え特例は重複適用できません!
  6. 適用を受ける年に住宅ローン控除を受けていないこと
    3000万円特別控除と住宅ローン控除は重複適用できません!
その他 居住していた期間が半年であろうが、20年あろうが、3000万円の特別控除は使えます。(居住期間、所有期間は関係ない

収用交換等の場合の5000万円の特別控除のポイント

5000万円特別控除居住用財産の軽減税率重複適用できる
5000万円特別控除と優良住宅地の軽減税率は重複適用できない

買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例
概要  今まで住んでいた家を売って、新しい家を買う場合、売って手にしたお金の方の方が新しい家の購入費より大きい場合(譲渡益・利益が出る場合)にのみ、その譲渡益の部分に課税する。

例えば、今まで住んでいた家が3000万円で売れて、次に購入した家が2000万円だった場合、1000万円を譲渡所得として課税しましょう。
逆に、3000万で売れて、4000万円の家を購入した場合、譲渡益はないので、課税しないようにしましょう、ということです。

適用要件 【売った資産について】

  1. 居住用財産であること
  2. 譲渡直前にまで居住していなくてもよく、家屋に居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
  3. 売った先(譲渡先、譲受人)が配偶者や直系血族、生計を一にする親族等でないこと
  4. 家屋と敷地ともに、譲渡する年の1月1日時点で所有期間が10年超であること
  5. 居住期間が10年以上であること
  6. 売った資産の金額が1億円以下であること

【買った資産について】

  1. 居住用部分の床面積が50㎡以上であること
  2. 敷地の面積が500㎡以下であること
  3. 耐火建築物であって築25年以内の家屋であること。
    ただし、新耐震基準に適合していれば築年数は関係ない
  4. 売った年の前年1月1日から、譲渡した年の翌年の12月31日までに、買換え資産を取得すること
  5. 買った年の翌年の12月31日までに居住すること

【その他】

  1. 前年または前々年に3000万円控除を受けていないこと
    この特例は3年に1回しか使えません。
  2. 前年、前々年、本年に3000万円の特別控除買換え特例譲渡損失の繰越控除、などを受けていないこと
  3. 住宅ローン控除を受けていないこと
    買換え特例と住宅ローン控除は重複適用できません!

軽減税率

原則譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超である場合を長期譲渡所得5年以下である場合を短期所得として扱い、
長期譲渡所得・・・所得税率 15%
短期譲渡所得・・・所得税率 30%
としています。

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率

しかし、居住用財産について所有期間が譲渡した年の1月1日時点で10年超である場合は税率を15%から以下のように税率が軽減されます。

課税長期譲渡所得金額 軽減税率
6000万円を超える部分 15%
6000万円以下の部分 10%

そして、居住用財産譲渡の場合の軽減税率は居住用財産の3000万円・5000万円特別控除と併用できるため、譲渡所得金額から3000万円を控除(差し引いた)額が6000万円を超えるかどうかで税率は判断します。
ここで注意していただきたいのは、もし、課税長期譲渡所得金額が7000万円であった場合、6000万円までの部分は税率10%、残りの1000万円が税率15%となる点です。6000万円を超えるからと言って全額について税率15%となるわけではありません

ここまでは、居住用財産についてでしたが、もう一つ軽減税率があります。

優良住宅地等のために土地などを譲渡した場合の軽減税率

これは、所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年超の土地について、国や地方公共団体などの公的機関に土地を譲渡した場合に以下のように税率が軽減されます。

課税長期譲渡所得金額 軽減税率
2000万円を超える部分 15%
2000万円以下の部分 10%

優良住宅地等のために土地などを譲渡した場合の軽減税率居住用財産の3000万円・5000万円特別控除重複適用(併用)はできません

住宅ローン控除

住宅ローン控除
概要  個人が住宅を新築したり、中古の家屋や敷地を取得したりするためにローンを組むことがあります。その住宅ローンの年末残高に応じて、給与から差し引かれた所得税を返してもらえるという制度です。
適用要件
  1. 住宅を取得してから6ヶ月以内に入居すること
  2. 償還期間(借入期間)が10年以上であること
  3. 家屋の床面積が50㎡以上であること
  4. 床面積の2分の1以上が自己居住用であること
  5. 耐火建築物であって築25年以内の家屋であること。
    ただし、新耐震基準に適合していれば築年数は関係ない
  6. その年の合計所得金額が3000万円以下であること
  7. 前年、前々年、本年に居住用財産の3000万円特別控除、居住用財産の買換え特例軽減税率等を受けていないこと
その他
  1. 住宅ローン控除収用交換等の5000万円特別控除買換えによる譲渡損失の繰越し控除とは併用できる
  2. 親族や友人からの個人的借入では適用されません

バリアフリー改修工事に係る住宅ローン控除

バリアフリー工事に関する住宅ローン控除
概要  居住者が一定のバリアフリー改修工事をした場合に限って、毎年最大12万円5年間(合計60万円)、所得税額が減額されます。
適用要件 【居住者とは?】

  1. 50歳以上(工事完了後、居住した年の12月31日現在)
  2. 介護保険法の要介護または要支援の認定を受けている人
  3. 所定の障害者
  4. 65歳以上の高齢者または上記2.もしくは3.に該当する親族のいずれかと常に同居している人

【工事内容】

  1. 改修工事後の床面積が50㎡以上の自宅であること
  2. 工事費用が30万円超で、かつその2分の1以上が居住用部分に関するもの
  3. 廊下の拡幅、手すりの設置、浴室・トイレの改良等
  4. 工事全体の借入残高が1000万円以下であること

【その他の要件】

  1. 償還期間(借入期間)が10年以上であること
  2. その年の合計所得金額が3000万円以下であること
その他  住宅ローン控除収用交換等の5000万円特別控除買換えによる譲渡損失の繰越し控除とは併用できる

 

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