不動産登記法は宅建試験で毎年出題される最重要分野の一つです。この記事では、合格に必要な要点を「結論→理由→具体例」の順でまとめます。
不動産登記法の最重要ポイント3つ
- 表題登記（表示に関する登記）は義務：所有権取得から1か月以内に申請が必要
- 権利に関する登記は任意：ただし登記しなければ第三者に対抗できない
- 権利の登記は共同申請が原則：例外として相続・判決・仮登記などは単独申請可
登記簿の構成と見方
表題部（物理的情報）
- 土地：所在・地番・地目・地積
- 建物：所在・家屋番号・種類・構造・床面積
権利部（権利関係）
- 甲区：所有権に関する事項（所有権移転・差押えなど）
- 乙区：所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権など）
順位番号は甲区・乙区それぞれの中での登記順を、受付番号は甲区・乙区を通じた全体の登記順を示します。権利の優劣は受付番号の先後で決まります。
表題部所有者と登記名義人の違い
混同しやすいポイントです。
- 表題部所有者：表題部に記録された所有者。まだ所有権保存登記がされていない段階の所有者
- 登記名義人：権利部に権利者として記録されている者。所有権保存登記または移転登記がされた後の権利者
区分建物では、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記を申請できる点が重要です。
登記の申請方法と3つの種類
登記には以下の3種類があります。
- 申請登記：当事者が自ら登記所に申請する（原則）
- 嘱託登記：官庁・公署が登記所に登記を依頼する手続き（例：裁判所による差押登記）
- 職権登記：登記官が自らの判断で行う登記（例：表題登記の未申請時）
「嘱託登記」と「職権登記」は異なる制度です。嘱託は官公署からの依頼、職権は登記官自身の判断による点を区別しましょう。
単独申請できる場合【一覧】
権利に関する登記は共同申請が原則ですが、以下は例外として単独で申請できます。
- 相続または法人の合併による登記
- 確定判決による登記
- 仮登記（仮登記権利者のみ）
- 所有権保存登記
- 登記名義人の氏名・住所の変更登記
- 相続人申告登記（2024年4月施行）
相続登記の義務化（2024年4月施行済み）
所有者不明土地問題の解消を目的に、相続登記が義務化されました。相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。
登記記録の公開制度
- 登記事項証明書は誰でも手数料を納付すれば交付請求できる（利害関係の証明は不要）
- 請求方法は①窓口 ②オンライン ③郵送の3つ
- 交付方法は①窓口受取 ②郵送の2つ（オンライン交付はない）
- 登記簿附属書類のうち図面以外の閲覧は正当な理由がある部分に限り請求可能
まとめ：試験対策チェックリスト
- □ 表題登記＝義務（1か月以内）、権利の登記＝任意と即答できるか
- □ 単独申請できる6つの場合を列挙できるか
- □ 表題部所有者と登記名義人の違いを説明できるか
- □ 嘱託登記と職権登記の違いを区別できるか
- □ 相続登記義務化の期限（3年）と過料（10万円以下）を覚えたか
