令和6年（2024年）問45｜瑕疵担保履行法

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金（以下この問において「保証金」という。）の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約（以下この問において「保険契約」という。）の締結に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1．自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した新築住宅の戸数が、基準日前10年間に10戸あるが、当該基準日前1年間は0戸である場合、当該売主である宅地建物取引業者は、当該基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について届出を行う必要はない。

2．自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者ではない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る保証金の供託及び保険契約の締結の状況について届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3．保険契約は、新築住宅の引渡し時から有効でなければならないが、買主が当該住宅の引渡し時から10年以内に当該住宅を転売した場合、当該保険契約は解除される。

4．自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主に新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者が、保証金を供託する場合、当該住宅の床面積が25㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、3戸をもって1戸と数えることになる。

【答え：2】

1・・・誤り

の問題では、新築住宅を売った宅地建物取引業者（不動産業者）が、資金を確保する措置について届出が必要かどうかを問われています。

まず、法律では「過去10年間に新築住宅を売った数」が基準になります。届出が必要なのは、基準日（3月31日）の時点で、過去10年以内に新築住宅を売った実績がある業者です。

この問題では、過去10年間に10戸の新築住宅を売っているため、届出が必要です。
たとえ直近1年間は0戸だったとしても、過去10年以内に売った実績があれば届出の義務が生じます。

つまり、「直近1年間の実績は関係なく、過去10年間の実績を確認する」ことがポイントです。
そのため、この業者は保証金の供託や保険契約の状況について届出をしなければならないという結論になります。

よって、問題文の「届出が不要」という記述は誤りです。

2・・・正しい

宅地建物取引業者が新築住宅を売るときは、買主が安心できるように資力確保措置（お金を保証する仕組み）を準備し、それについて国に届出をする必要があります。

もしこの届出をしなかった場合は、届出が必要な基準日（年に1回、3月31日）の翌日から50日を過ぎた後は、新しく自分が売主となる新築住宅の契約を結んではいけません。

ただし、あとから足りない保証金を供託し、そのことを国や都道府県に届出をすれば、その届出日以降は契約を結べるようになります。

3・・・誤り

この問題は、新築住宅が引き渡された後に転売された場合の保険契約についてです。

まず、新築住宅の引き渡しから10年以内にその住宅が転売された場合でも、もともと契約されていた「住宅販売瑕疵担保責任保険」は解除されません（法律第2条第7項第5号）。つまり、転売されたからといって保険契約が無効になることはないのです。

ただし、この保険契約に基づく請求権（保険金を請求できる権利）は、最初の買主（新築住宅を購入した人）のものです。転売されたとしても、新しい所有者には自動的に請求権が引き継がれるわけではありません。

もし転売後に瑕疵（欠陥）が見つかって補償が必要になった場合、新しい所有者（転売後の買主）は次のどちらかの方法で補償を受けることになります。

また、保険契約の変更や解除は、国土交通大臣の承認がない限りできません。そのため、転売されても保険の効力は維持されます。

このように、転売によって保険契約が解除されるという記述は誤りです。

4・・・誤り

住宅の床面積が25㎡以下の場合に「3戸を1戸と数える」というのは間違いです。

実際には、保証金の供託額は、過去10年以内に売った新築住宅の合計戸数に応じて決まります。この合計戸数を計算するときに、次のルールがあります（履行確保法11条3項、履行確保法施行令6条）。

つまり、床面積が小さい住宅は、通常の住宅よりも戸数が少なくカウントされるという特例があるのです。

令和6年（2024年）：宅建試験・過去問