平成29年（2017年）問27／宅建過去問

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。

イ　売買契約において、売主の責めに帰すべき事由により当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にのみ引渡しの日から１年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。

ウ　当該土地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合、Ａがその不適合について担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

１．一つ

２．二つ

３．三つ

４．なし

【答え：１】

ア・・・誤り

「宅建業者が自ら売主」「宅建業者でない者が買主」の場合、契約不適合責任（担保責任）に関するルールは原則、民法より買主に不利な特約はできません。ただし、担保責任の通知期間については「引渡しの日から２年以上」であれば例外的に特約できるとしています。

つまり、本肢は「通知期間を引渡しの日から２年間とする特約を定めた場合」なので有効です。

全ての選択肢に関連しますが、細かい考え方については、個別指導でお伝えします！

イ・・・正しい

「宅建業者が自ら売主」「宅建業者でない者が買主」の場合、契約不適合責任に関するルールは原則、民法より買主に不利な特約はできません。ただし、担保責任（契約不適合責任）の追及期間については「引渡しの日から２年以上」であれば例外的に特約できるとしています。

民法では、売主は「無過失」であっても責任を負うとしています。それにも関わらず、本肢は「売主の責めに帰すべき事由による不適合」についてのみ、担保責任を負うというのは、民法の規定よりも買主にとって不利です。この点からも当該特約は無効と判断できますし、また「担保責任を負う期間を引渡しの日から１年間とする特約を定めた場合」なので上記例外に該当しないため、この点からも無効な特約と判断できます。

この問題は重要なので、細かい解説は個別指導で解説します！

ウ・・・誤り

「宅建業者が自ら売主」「宅建業者でない者が買主」の場合、契約不適合責任に関するルールは原則、民法より買主に不利な特約はできません。ただし、担保責任（契約不適合）に関する通知期間については「引渡しの日から２年以上」であれば例外的に特約できるとしています。

民法では、担保責任を負う期間内においては「損害賠償請求」だけでなく「目的を達成できない場合は契約解除」も行えるルールとなっています。それにも関わらず、本肢は「損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約」となっており、買主に不利な特約となっています。したがって、この特約は無効です。

平成２９年度（２０１７年）宅建試験・過去問

問１

代理（復代理）

問２

物権変動

問３

共有（判決文）

問４

民法の条文

問５

売買契約

問６

相続

問７

請負

問８

連帯債務

問９

法定相続分

問１０

不動産質権・抵当権

問１１

借地権

問１２

借家権

問１３

区分所有法

問１４

不動産登記法

問１５

農地法

問１６

都市計画法

問１７

都市計画法

問１８

建築基準法

問１９

建築基準法

問２０

宅地造成等規制法

問２１

土地区画整理法

問２２

その他法令

問２３

所得税

問２４

固定資産税

問２５

地価公示法

問２６

報酬

問２７

瑕疵担保責任の特約制限

問２８

業務上の規制

問２９

監督処分

問３０

宅建業法総合

問３１

８種制限総合

問３２

営業保証金

問３３

重要事項説明

問３４

業務上の規制

問３５

帳簿,従業者名簿

問３６

免許

問３７

宅地建物取引士

問３８

３７条書面

問３９

営業保証金と保証協会

問４０

３７条書面

問４１

３５条書面

問４２

広告規制

問４３

媒介契約

問４４

免許

問４５

住宅瑕疵担保履行法

問４６

住宅金融支援機構

問４７

不当景品類及び不当表示防止法

問４８

統計

問４９

土地

問５０

建物