「報酬の上限」の重要ポイントと解説

報酬の上限のポイント

一つ一つ、下記のように「場合分け」を行い、「どういった状況」に「どのようなルールが使われるか」をセットで覚えていきましょう!

報酬とは?

報酬とは簡単にいえば、不動産業者がお客様からいただく仲介手数料のことで、この仲介手数料には上限が定めされています。そして、仲介手数料は成功報酬なため、媒介契約締結し、売買契約が締結された後、手数料が支払われます。

ただし、買主からの申し出で依頼された広告については広告費用を別途受領できます。

そして、この報酬額を超える金額を要求すれば、「1年以下の懲役 もしくは100万円以下の罰金もしくはこれらの併科」という罰則を受け、また、これより超える報酬額を受領すれば、「100万円以下の罰金」となります。

売買・媒介はこちら  /  売買・代理はこちら
貸借・媒介はこちら  /  貸借・代理はこちら  /  権利金授受はこちら

売買における報酬額の上限

売買代金 計算方法
400万円を超える 取引価格 × 3% + 6万円
200万円を超え400万円以下 取引価格 × 4% + 2万円
200万円以下 取引価格 × 5%

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例

400万円以下の物件」の場合、「売主」から受領できる報酬額は、
①「通常の報酬額」に「現地調査等に要する費用」を加えた額と、②18万円(消費税を含めると19万8000円)小さい方が報酬額の上限となります。

売買における媒介例

媒介契約の場合の原則をまず、覚えましょう!

  • 媒介契約したお客様からしか報酬はもらえない
  • 報酬の上限は上記表までである
  • 宅建業者が課税事業者の場合は上記上限額に消費税分(1.1)を乗じた金額が上限
  • 宅建業者免税事業者の場合、みなし仕入れ率1.04をを乗じた金額が上限

1.当事者(買主・売主)の一方から媒介依頼された場合
⇒依頼者から、上記上限までを報酬として受領できます。

例えば、2000万円の物件を売買する場合について、売主は宅建業者Aに、買主は宅建業者Bに媒介依頼をして契約したとします。
この場合、宅建業者A、宅建業者Bはそれぞれ「誰から」「いくらまで」報酬を受け取ることができるか?

宅建業法の報酬計算:売買の媒介

宅建業者Aが課税事業者の場合、売主から66万円×1.1=72万6000円
宅建業者Bが免税事業者の場合、買主から66万円×1.04=68万6400円
まで報酬を受け取れる。

2.当事者(買主・売主)の両方から媒介依頼された場合
⇒依頼者から、上記上限までを報酬として受領できます。それゆえ、最大上記上限の2倍で受領できます。

例えば、2000万円の物件を売買する場合について、売主・買主ともに宅建業者Aに媒介依頼をして契約したとします。
この場合、宅建業者A、Bはそれぞれ「誰から」「いくらまで」報酬を受け取ることができるか?

宅建業法の報酬計算:売買の媒介:当事者双方から依頼

宅建業者Aが課税事業者の場合、売主から66万円×1.1=72万6000円、買主から66万円×1.1=72万6000円 まで報酬を受け取れる。
つまり、合計145万2000円まで受け取れるわけです。

売買の代理における報酬額の上限

つぎに代理の場合の原則をまず、覚えましょう!

  • 代理の場合、依頼者から、媒介の場合の依頼者1人から受領する報酬限度額の2倍を受領することができる
  • 当事者両方から代理を依頼される場合でも、両方から受領できる合計報酬の上限は依頼者1人から代理を依頼される場合と同じ

3.当事者(買主・売主)の一方から代理の依頼をうけた場合
⇒依頼者から、上記上限の2倍まで報酬として受領できます。

例えば、2000万円の物件を売買する場合について、売主から宅建業者Aに代理の依頼をして契約したとします。
この場合、宅建業者A「誰から」「いくらまで」報酬を受け取ることができるか?

宅建業法の報酬計算:売買の代理

宅建業者Aが課税事業者の場合、売主から132万円×1.1=145万2000円まで報酬を受け取れる。

4.当事者(買主・売主)の両方から代理の依頼をうけた場合
⇒両方から受領できる合計報酬の上限は依頼者1人から代理を依頼される場合と同じ

例えば、2000万円の物件を売買する場合について、売主・買主から宅建業者Aに代理の依頼をして契約(双方代理)したとします。
この場合、宅建業者A「誰から」「いくらまで」報酬を受け取ることができるか?

宅建業法の報酬計算:売買の代理:双方から依頼

宅建業者Aが課税事業者の場合、売主からは最大で132万円×1.1=145万2000円まで報酬を受領でき、また、買主からも最大で132万円×1.1=145万2000円まで受け取れます。
ただし、双方から受け取れる報酬額合計は145万2000円です。

つまり、売主から145万2000円、買主から145万2000円を受領するのは宅建業法違反となります。
売主から145万2000円を受領した場合は、買主からは1円も受領できません。
売主から100万円、買主から45万2000円というのはOKです。

貸借における媒介例

1.居住用建物以外の貸借の媒介の場合
依頼者双方から受領できる報酬合計は借賃の1ヶ月まで

居住用建物以外というのは「オフィスビルの一室」「事務所」「店舗」「宅地」などを指します。
例えば、賃料20万円のオフィスビルの一室の貸借について、貸主・借主ともに宅建業者Aに媒介依頼をして契約したとします。
この場合、宅建業者A、Bはそれぞれ「誰から」「いくらまで」報酬を受け取ることができるか?

宅建業法の報酬計算:貸借双方から依頼

宅建業者Aが課税事業者の場合、貸主・借主それぞれから20万円×1.1=22万円を限度に報酬を受け取れます。
ただし、双方から受け取れる報酬額合計は22万円です。

つまり、貸主から22万円、借主から22万円を受領するのは宅建業法違反となります。
貸主から22万円を受領した場合は、借主からは1円も受領できません。
貸主から10万円、借主から12万円というのはOKです。

売買の双方代理に似ていますね。

もし、当事者の一方からの媒介依頼であれば、その者から21万6000円までは受け取れます。

2.居住用建物の貸借の媒介の場合
⇒依頼者一方から受領できる報酬は原則、借賃の0.5ヶ月分まで、ただし、承諾を得ている場合には、依頼者から借賃の1ヶ月分まで受領できます。

例えば、賃料10万円のアパート1室の貸借について、貸主・借主ともの宅建業者Aに媒介依頼をして契約したとします。
この場合、宅建業者A、Bはそれぞれ「誰から」「いくらまで」報酬を受け取ることができるか?

 

宅建業法の報酬計算:貸借:居住用建物

居住用建物だと、当然に貸主から2万2000円、借主から8万8000円を受け取ることはできません。原則、借主から5万5000円、借主から5万5000円が上限です。
ただし、依頼者(貸主や借主)が承諾した時のみ11万円までは受け取れます。
もし、貸主から承諾を得て、11万円を受領した場合、借主からは1円も受領することはできません。

3.貸借の代理
⇒依頼者から宅地・建物の借賃の1ヶ月分まで受領できます。
考え方は、「1.居住用建物以外の貸借の媒介」と同じです。

4.権利金の授受がある場合
⇒宅地・居住建物以外の建物の貸借で権利金の授受がある場合、依頼者から受領できる報酬の額について、権利金の額を売買代金と見なして上記表の計算方法により報酬額を算出できます。
そして、売買による計算方法で算出した金額と、借賃の1ヶ月分のいずれか高い方の額を上限として受領できます。細かい計算については、個別指導で解説します!

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報酬の上限の問題一覧

■問1
居住用の建物の貸借の媒介に係る報酬の額は、借賃の1月分の1.1倍に相当する額以内であるが、権利金の授受がある場合は、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することができる。 (2016-問33-3)

答え:誤り

権利金の額を売買代金とみなして報酬額の上限を計算できるのは「居住用建物以外」の場合です。本肢のように居住用建物の貸借においては、権利金による算定はできません。 したがって、本肢は誤りです。


■問2
宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。 (2016-問33-2)

答え:誤り

媒介業者が国土交通大臣の定める報酬上限額以外に受領することができるのは、

  1. 依頼者の依頼によって行う広告料金
  2. 依頼者の依頼による特別の費用(遠隔地への現地調査費用など)

だけです。 依頼者の依頼によらない広告費については、依頼者から受領することはできないので、本肢は誤りです。

 


■問3
宅地建物取引業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅地建物取引業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。 (2016-問33-1)

答え:誤り

媒介業者が受け取ることができるのは、「報酬」および「依頼者からの依頼に基づく広告費等」だけです。 本肢の「売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額」は上記以外のお金なので、媒介業者は受領することはできません。


■問4
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者) が売主B(消費税課税事業者) からB所有の土地付建物の媒介の依頼を受け、買主Cとの間で売買契約を成立させた場合、AがBから受領できる報酬の上限額を計算せよ。なお、土地付建物の代金は6,600万円(うち、土地代金は4,400万円)で、消費税及び地方消費税を含むものとする。 (2009-問41-2)

答え:211万2480円

まず、覚えるべきことは、土地の価額には消費税は課されないが、建物の価額には消費税が課されるということです。

つまり、土地価格は4,400万円。建物価格は2,200万円ですが、この価格は消費税8%を含んでいるので建物本体価格は2,000万円(200万円は消費税)です。

つまり、6,400万円に対して、「3%+6万円+消費税」が報酬額の限度です。

6,400万円×3%=192万円。これに6万円足して、198万円、そして消費税10%(1.1)をかけて、217万8000円

これを上限として、宅建業者Aは依頼者Bから受領できます。

ちなみに、本問は買主Cからは依頼されていないので、Cから報酬を受領することはできません。

もし、Cからも媒介の依頼をされていれば、Cからも217万8000円を上限に報酬を受領でき、BとCから合計、435万5600万円の報酬を受領できるわけです。


■問5
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)Aは、貸主B及び借主Cとの間で建物の貸借の媒介契約を締結し、その1か月後にBC間の建物の貸借契約を成立させたことの報酬として、B及びCそれぞれから建物の借賃の1月分ずつを受領した。 (2006-問43-ウ)

答え:誤り(違反する)

貸借において宅建業者全体として受領できる報酬の上限は「借賃の1ヶ月」です(消費税は別途受領できる)。

つまり、宅建業者AがBとCから受領できる報酬の合計額の上限は借賃の1ヶ月分です。

本問はAはBから借賃の1ヶ月分を、Cからも借賃の1ヶ月分を受領しているわけです。

つまり、Aは合計借賃の2ヶ月分を受領しているので違反です。
これも、実は問題文で理解してほしい隠れた情報がありますが気付きましたか?

この点は理解学習の内容なので「個別指導」でお伝えします!


■問6
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬30万円のほかに、Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。 (2006-問43-イ)

答え:正しい(違反しない)

本問は宅地の売買の問題です。そして、AはBから媒介の依頼を受けています。

したがって、AがBから受領できる報酬の上限は、
1,000万×3%+6万=36万円

これに消費税を加えると、
36万円×1.1=39万6000円
つまり、問題文の「Bから報酬30万円」を受領することは違反ではありません。

「Bの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。 」はどうでしょうか?

広告費については、原則、請求できません。ただし、例外として、

① 依頼者の依頼によって行う広告の費用
② 依頼者の依頼により支出を要する費用

については、例外的に広告費を別途請求・受領することができます。

本問は「特別の依頼による広告費」なので、報酬と別途に受領することができます。

したがって、宅建業法に違反しない。


■問7
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)Aは、BからB所有の宅地の売却について代理の依頼を受け、Cを買主として代金3,000万円で売買契約を成立させた。その際、Bから報酬として、126万円を受領した。 (2006-問43-ア)

答え:正しい(違反しない)

Aは代理なので、 媒介の場合の2倍の額を限度に報酬を受領できます。そのため、まず、媒介の場合の報酬の限度額を計算します。

■媒介の場合の報酬の限度額

代金が400万円超なので、「3%+6万円+消費税」で計算できます。

3000万円×3%=90万円

これに「6万円」を足して96万円

これに消費税10%を足して(×1.1)、105万6000円・・・Aが媒介だった場合の報酬の限度額

次に代理の場合の報酬額の上限は、上記金額に2倍したものなので

105万6000円×2=211万1200円・・・代理の場合(A)の報酬の限度額

つまり、本問は違反しません。


■問8
居住用建物(借賃1か月分10万円)について、宅建業者Aは貸主から媒介を依頼され、Bは借主から媒介を依頼され、Aは貸主から8万円、Bは借主から5万5,000円を報酬として受領した。なお、Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。(宅建業者A・Bはともに消費税課税事業者とする) (2015-問33-ウ)

答え:違反する

■Aが受領できる報酬額の上限

「Aは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬が借賃の0.55か月分を超えることについて貸主から承諾を得ていた。」という記述から、宅建業者Aは貸主から受領できる報酬額の上限は借賃の1.1か月分(11万円)までです。・・・①

■Bが受領できる報酬額の上限

Bは借主から承諾をもらっていないので、原則通り、報酬は、借賃の0.54か月分(5万5000円)まで受領できます。・・・②

■AとBが受領できる報酬額の合計の上限

AとBが受領できる報酬額の合計の上限は、借賃の1.1か月分(11万円)までです。・・・③

したがって、本肢の「Aは貸主から8万円、Bは借主から5万 5000円を報酬として受領」するとなると、AとBが受領できる報酬額の合計が13万5000円となり、③に違反しています。

つまり、本肢は違反ですね!


■問9
宅建業者Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価 として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ22万5,000円を報酬として受領した。(宅建業者A・Bはともに消費税課税事業者とする) (2015-問33-イ)

答え:違反しない

居住用建物以外の貸借では、

「借賃をもとに報酬額を計算」した場合と、「権利金を売買代金として報酬額を計算」した場合の高い方を報酬額の上限とします。

■借賃をもとに報酬額を計算

「依頼者双方(貸主・借主)からの報酬の合計は借賃の1か月分まで」が条件です。

したがって、貸主と借主から受領できる報酬の合計額は借賃の1か月分22万円までです。

■権利金を売買代金として報酬額を計算

500万円×3%+6万円+消費税=23万1000円を限度に借主と貸主の双方から受け取ることができます。

つまり、宅建業者Aは貸主から23万1000円を、また借主からも23万1000円を受領できます。・・・①

したがって、合計46万2000円を上限に報酬を受領できます。

「借賃による計算= 22万円」と「権利金による計算=46万2000円」の高い方の46万2000円が報酬額の上限となります。

ここで本問をみると「貸主と借主からそれぞれ22万5000円を報酬として受領した」となっているので、①から違反しないわけです。

細かい考え方については「個別指導」で解説します!


■問10
土地付新築住宅(代金3,000万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、宅建業者Aは売主から代理を、宅建業者Bは買主から媒介を依頼され、Aは売主から211万1200円を、Bは買主から105万5600円を報酬として受領した。(宅建業者A・Bはともに消費税課税事業者とする) (2015-問33-ア)

答え:違反する

まず、

1.代理業者Aの報酬額の上限は「代金×3%+6万円」の2倍まで

2.媒介業者Bの報酬額の上限は「代金×3%+6万円」

3.AとBの報酬額の合計の上限は「代金×3%+6万円」の2倍まで

では、一つ一つ考えていきます。

1.代理業者Aの報酬額の上限

3000万円×3%=90万円。これに6万円を足して、96万円。これの2倍は192万円。最後に消費税を加算すると(×1.1)、211万2000円

したがって、本問の「Aは売主から211万2000円を受領した」部分は違反ではないです。

2.媒介業者Bの報酬額の上限

3000万円×3%+6万円=96万円  これに消費税を加えると(×1.1)105万6000円

したがって、本問の「Bは買主から105万6000円を報酬として受領した」部分は違反ではないです。

3.AとBの報酬額の合計の上限

1と同じく211万2000円です。

ここで、AとBの報酬額の合計を計算すると211万2000円+105万6000円=316万8000円となり

条件3が違反となります。

つまり、本問のように報酬額を受領することは宅建業法違反になります。

細かい解説については、「個別指導」で解説しています!

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■問11
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主から、宅地建物取引業者B(消費税課税事業者)は借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1.1か月分の報酬を受けることができる。 (2014-問37-ウ)

答え:誤り

居住用建物の場合、 依頼者から承諾を得ていれば、借賃の1.1ヶ月まで受領できます。

ただし、AとBが受領する報酬額の合計は借賃の1.1ヶ月までが上限です。

本肢の場合、合計は2.2ヶ月分受領する形になり誤りの記述となります。

細かい考え方は「個別指導」で解説します!


■問12
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は売主から代理の依頼を受け、宅地建物取引業者B(消費税課税事業者)は買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から277万2000円、Bは買主から138万6000円の報酬をそれぞれ受けることができる。 (2014-問37-イ)

答え:誤り

本肢の場合、下記3つの要件を全て満たす必要があります。

1.Aが売主から受領できる報酬の上限

4,000万×3%+6万=126万円
報酬には消費税が課税されるので、
126万×1.1=138万6000円

これが売買の場合で、代理の場合、この2倍が上限なので

272万1600円が上限・・・①

2.Bが買主から受領できる報酬額の上限

4,000万×3%+6万=126万円
報酬には消費税が課税されるので、
126万×1.1=138万6000円・・・②

3.AとBが売主と買主から受領できる報酬額の合計額の上限

代理の場合と同じく277万2000円が上限・・・③

そして、本肢が①~③を全て満たしているかを確認します!

本肢は
「Aは売主から277万2000円、Bは買主から138万6000円の報酬をそれぞれ受ける」
となっており、AとBが受領する合計額は③の277万2000円を超えています。

したがって、誤りです。


■問13
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。 (2014-問37-ア)

答え:誤り

広告費用については

1.依頼者から依頼に基づく公告費用
2.依頼者から依頼に基づく遠隔地への旅費(現地調査費)等

に限られています。

したがって、「依頼者からの依頼に基づかない広告」については

請求してはいけません。


■問14
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は320万円(うち、土地代金は100万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。この場合において、A社は、代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。 (2012-35-エ)

答え:誤り

依頼者からの依頼に基づかない広告費用については、受領してはいけないし、請求してもいけません。

つまり、「依頼者Bの依頼によらない通常の広告の料金」は受領してはいけません。

したがって、本問の「 Bからの依頼の有無にかかわらず」が誤りです。

個別指導」ではこの点については整理して解説しています!


■問15
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。なお1か月分の借賃は10万円である。 C社は、Dから媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。 (2011-問40-4)

答え:誤り

宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によって行う広告の料金等以外には、国土交通大臣が定める額を超える報酬を受けることができません。

したがって、契約書作成費用を別途受領することはできません。

これは基本問題ですね!


■問16
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。なお1か月分の借賃は10万円である。 建物を店舗として貸借する場合、A社がBから110,000円の報酬を受領するときは、C社はDから報酬を受領することはできない。 (2011-問40-2)

答え:正しい

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、当該宅地又は建物の賃料の1月分+消費税以内とされています。相手方からも報酬を受領することもできるが、その場合、代理の依頼者から受ける報酬の額との合計額が賃料の1月分+消費税を超えてはいけないので、本肢ではC社はDから報酬を受領することはできません。

これは基本問題ですが、答えを導くプロセスが重要です!

確実に得点するためには答えを導くプロセスを勉強する必要があります。

しかし、それは市販の問題集や過去問集、さらには予備校でも教えているとこは少ないです。

だからこそ「個別指導」で解説しています!

勉強時間を無駄にしないためにも、考え方を身につけましょう!


■問17
宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は借主Dから媒介の依頼を受け、BとDとの間で賃貸借契約を成立させた。なお1か月分の借賃は10万円である。建物を住居として賃借する場合、C社は、Dから承諾を得ているときを除き、55,000円を超える報酬をDから受領することはできない。 (2011-問40-1)

答え:正しい

居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、原則、賃料の50%+消費税です。ただし、依頼主から承諾を得ている場合、最大で賃料の1か月分+消費税までもらえます。

したがって、本問は正しいです。

この問題は簡単ですが、考えるべき点が非常に多くあります。

本問は単に解けるだけでなく、類題さらには宅建試験の本番で得点できる力を付けないといけないです!

そのため、「個別指導」では、考え方と注意点も併せて解説しています。

掛け算ができれば報酬は得点源です!必ず得点しましょう!


■問18
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合、宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.1月分又は権利金の額を売買代金の額とみなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない。 (2010-問42-4)

答え:誤り

居住用建物以外の賃貸借の媒介の場合、「借賃による報酬額の上限」と「権利金を売買代金として計算した報酬額の上限」大きいほうが上限となります。

本問は「いずれか低い方の額を上限としなければならない」という記述が誤りです。

これを理解するためには、具体例を用いた方がわかりやすいので「個別指導」では具体例を出して解説しています。


■問19
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合、宅地建物取引業者が居住用建物の貸主及び借主の双方から媒介の依頼を受けるに当たって借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.1月分の報酬を受領することはできない。 (2010-問42-3)

答え:正しい

居住用建物につき、貸主・借主の双方から媒介の依頼を受けた場合の報酬の限度額は、原則として、双方から借賃の0.5月分(+消費税)です。依頼者の承諾を得ている場合に限り、依頼者から借賃の1月分(+消費税)の報酬を受領することができます。

したがって、「借主から承諾を得ていなければ、借主から借賃の1.1月分の報酬を受領することはできない」という記述は正しいです。

報酬計算については細かい考え方があります!それを知らないと、過去問では得点できるのに、本試験では間違えるという事態が起きます。。。

そうならないために、考える手順を習得しましょう!

考える手順は「個別指導」で解説しています!


■問20
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合、宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。 (2010-問42-2)

答え:誤り

まず、報酬(国土交通大臣の定める上限額以内)はもちろん受領してよく、それ以外に宅建業者が受領できる金銭については①依頼者からの依頼に基づく広告費用および②依頼者の特別の依頼に基づく費用だけです。つまり、「相手方が好意で支払う謝金」は受領してはいけません。

ちなみに、受領するだけでなく、請求することも違反になります。

 

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■問21
宅地建物取引業者(消費税課税事業者)の媒介により建物の賃貸借契約が成立した場合、依頼者と宅地建物取引業者との間であらかじめ報酬の額を定めていなかったときは、当該依頼者は宅地建物取引業者に対して国土交通大臣が定めた報酬の限度額を報酬として支払わなければならない。 (2010-問42-1)

答え:誤り

あらかじめ報酬の額を定めていなかった場合、自動的に報酬の上限額を支払うというルールはありません。

本問の場合は、依頼者との話し合いで決めることになるでしょう!

これも基本的な問題ですが、間違えたり、戸惑ったりする方がいます。

そのような方は日ごろの勉強の仕方に問題があります!

このようなヒッカケ問題にひっかからないためには日ごろからどのように勉強に取り組めばよいのか?

この点を「個別指導」でお伝えします!

これを知るだけでも、本試験で1,2点は変わってくるでしょう!


■問22
宅地建物取引業者Aが単独で行う事業用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい。 (2008-問43-2)

答え:正しい

居住用建物以外の媒介では、借賃の1ヶ月分以内(消費税別)であれば、依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよいです。したがって、本問は正しいです。

具体例については「個別指導」で解説します!

出来れば報酬計算はルールに従えば解けるので、得点してほしいですね!


■問23
宅地建物取引業者Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。 (2008-問43-1)

答え:誤り

居住用建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から借賃の1ヶ月分(消費税別)を受領できるのは、媒介の依頼を受けるに際に承諾をもらった場合です。 ※「報酬請求時まで」に承諾を得ていては遅いので、借賃の1か月分は受領できません。


■問24
建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、宅建業者は、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。 (2008-問38-2)

答え:違反する(誤り)

宅建業者は、媒介契約を締結していても、建物の賃貸借契約が成立しなければ、報酬を受けることはできません。

また、取引が成立しなかった場合は、預かり金があれば預かり金を返還しなければなりません。

したがって、本問のように「預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて」ということは報酬を受領しているので違反となります。


■問25
宅地建物取引業者A (消費税課税事業者) は、B所有の居住用建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とする定期借家契約を成立させた。定期借家契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期借家契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。 (2007-問42-4)

答え:誤り

定期建物賃貸借の契約の際の、報酬についても、再契約の際の報酬についても、どちらも宅建業法の報酬の規定が適用されます。


■問26
宅地建物取引業者Aは、媒介報酬の限度額のほかに、依頼者Bの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Bから受け取ることができる。 (2007-問42-2)

答え:誤り

依頼者からの依頼に基づかない広告費用については、受領してはいけないし、請求してもいけません。

つまり、「依頼者Bの依頼によらない通常の広告の料金」は受領してはいけません。

したがって、本問は違反です。


■問27
宅地建物取引業者A(消費税納税事業者)が、B所有の居住用建物について、媒介により貸主Bと借主Cとの賃貸借契約を成立させた場合、Aは、Bの承諾を得たときは、Bから7万円、Cから2万9000円を受領できる。なお、建物の1月分の借賃は9万円とする。 (2005-問44-4)

答え:正しい

居住用建物の貸借の場合、依頼者から承諾を得ている場合は、「借賃の1ヶ月分」まで受け取れます。また、宅建業者全体として受領できる報酬額の上限は、「借賃の1ヶ月分」まで受け取れるので正しい記述です。

詳しい解説は「個別指導」をご覧下さい!


■問28
宅建業者Aが貸主から、宅建業者Bが借主からそれぞれ媒介を依頼され、共同して店舗用建物の賃貸借契約を成立させた場合、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1ヵ月分の報酬額を受けることができる。なお、消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。 (2003-問44-4)

答え:誤り

貸借の場合、宅建業者全体として受領できる報酬額は借賃の1ヶ月以内でなければなりません。

本問の場合、宅建業者Aと宅建業者Bの報酬額の合計は借賃の2か月分となっているので、これは誤りです。

これも報酬の考える手順を理解していたら得点できる問題ですね!

上記はポイントだけですが、実際ポイントだけ覚えても使い方を知らないとヒッカケ問題や応用問題に対応できません。

しっかり考える手順が頭に入っていれば、報酬は得点源なのでしっかり考える手順を頭に入れましょう!

ただ、市販のテキストや過去問集にはそこまで記載されているものは少ないです・・・

知りたい方はこちらからご覧ください!


■問29
宅建業者Aが貸主から代理を依頼され、宅建業者Bが借主から媒介を依頼され、共同して店舗用建物の賃貸借契約を成立させた場合、Aは貸主から、Bは借主からそれぞれ借賃の1ヵ月分の報酬額を受けることができる。なお、消費税及び地方消費税に関しては考慮しないものとする。 (2003-問44-3)

答え:誤り

貸借の場合、宅建業者全体として受領できる報酬額は借賃の1ヶ月以内でなければなりません。

本問の場合、宅建業者Aと宅建業者Bの報酬額の合計は借賃の2か月分となっているので、これは誤りです。

これも報酬の考える手順を理解していたら得点できる問題ですね!

上記はポイントだけですが、実際ポイントだけ覚えても使い方を知らないとヒッカケ問題や応用問題に対応できません。

しっかり考える手順が頭に入っていれば、報酬は得点源なのでしっかり考える手順を頭に入れましょう!

ただ、市販のテキストや過去問集にはそこまで記載されているものは少ないです・・・

知りたい方はこちらからご覧ください!


■問30
宅建業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して、国土交通大臣の定める額をこえて報酬を受けることは禁止されている。 (2001-問45-4)

答え:正しい

宅建業者は原則、国土交通大臣の定めた報酬額の上限を超える報酬を受領することはできません。

ただし、①依頼者からの依頼に基づく広告費用および②依頼者の特別の依頼に基づく費用

については、報酬以外に請求でき、受領できます。

本問は上記原則についての記載なので正しいです。

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