宅地建物取引士資格試験の「換地計画~仮換地の指定~換地処分」を解説|宅建通信講座

宅建合格のために必要な「換地計画~仮換地の指定~換地処分」の学習すべき点は?

上記個別指導の値上げまで あとカウントダウン

換地計画~仮換地の指定~換地処分

換地計画

換地とは、今ある不整形な土地と整理事業後の整形な土地を交換することです。
⇒ 土地区画整理前と区画整理後の図を見てください。

換地を行うには計画を作成するのですが、その計画は都道府県知事の認可を受けなければなりません。

そして、この換地計画では、区画整理前(従前)の土地と区画整理後の土地は類似している土地でなければなりません。(換地照応の原則)
とはいうもものの、従前の土地と区画整理後の土地の資産価値に不均衡が生じる場合があります。そこで不均衡を調整するために、徴収したり、交付したりするお金を清算金と言います。
つまり、資産価値が下がった者に対してはお金を上げて、資産価値が上がった者に対してはお金をもらうということです。

また、換地計画において、土地区画整理事業の施行の費用にあてたり、それ以外一定の目的のために、換地として指定せずに取っておく保留地も定めることができます。
そして、公的施行の場合、保留地を定めるためには、土地区画整理審議会の同意を得なければなりません。
⇒ 民間には土地区画整理審議会はありません!

仮換地の指定

土地区画整理事業が始まるとすべて終らすまで長期間(1~3年)を要します。
そのため、工事を終ったところから、未整備宅地の権利者に整備済みの宅地を割り当てをしていきます。これを仮換地の指定といいます。

仮換地の指定手続きを行う場合、

  • 個人施行の場合、権利者の同意が必要
  • 土地区画整理組合の場合、総会等の同意が必要
  • 区画整理会社施行の場合、2/3以上(人数と地積)の同意が必要
  • 公的施行の場合、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。

そして、仮換地を指定する場合、仮換地となるべき土地の権利者と従前の土地の権利者に、仮換地効力発生日を通知して行います。

仮換地指定の効果

仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告の日まで仮換地を使用収益できます。その代わり、従前の宅地(以前使用していた宅地)は使用できなくなります。
ただし、所有権は従前の宅地に残っています
それゆえ、従前の宅地を売却したり、抵当権の設定をすることはできます。
しかし、従前宅地の所有権者は使用収益できないので、建物の建築をすることはできません。
この所有者は自分に割り当てられる仮換地であれば、知事の許可を得れば建物の建築ができます。

仮換地に指定されていない土地の管理

使用収益するものがなくなった宅地については換地処分の公告がある日まで、施行者が管理します。

仮換地の使用収益開始日を別に定めた場合

仮換地の指定の効力発生日に仮換地がまだ未整備である場合、仮換地に移動できません。
その場合、使用収益を開始することができる日を別に定めることが出来ます。
しかし、その日まで、違う場所で過ごさないといけなくなるため、その損失は補償金で補填されます。

換地を定めない宅地の使用収益の停止

施行者は換地計画において、換地を定めないこととされる宅地の権利者に対し、期日を定めて、その使用収益を停止させることができます。

基本的に工事を行うのは換地を定めた宅地だけなのですが、換地を定めない宅地についても、自由に使われると邪魔な場合があります。そのためのルールです。

換地処分

換地処分は関係権利者に通知して行います。
換地処分は原則、工事全部が完了した後に行うが、規約の定めがあれば、工事完了前でも換地処分を行えます。
そして、換地処分をしたら、遅延なく、都道府県知事に届け出なければなりません。
この届出を受けて、知事は、換地処分があった旨を公告します。

換地処分の効果

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