平成24年の宅建過去問、宅建試験問6の解答と解説

宅地建物取引主任者試験の過去問を解いて、一発合格/物権変動

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平成24年(2012年)問6/宅建過去問

A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。

2.甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。

3.Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF間の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。

4.Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。


 

 

【答え:4】


1・・・誤り

時系列を考えると、
A所有の土地について、Bが平穏かつ公然に占有

AがCに売却しCが登記(以前、Bは占有)

Bの時効が完成
となります。この場合について、
時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCは、時効完成前の第三者です。
そして、覚えポイントは、時効により所有権を取得したBは、時効完成前の第三者に対して登記なく所有権を主張することができるということです。

>> 取得時効完成前に現れた第三者との対抗問題
>> 取得時効完成後に現れた第三者との対抗問題

上記2つの違いを対比して必ず覚えてください!

この場合、CがBに対抗するには、Bの時効完成前に、時効の中断に該当する行為を行わないといけません。

>> 取得時効の基本ポイントはこちら


2・・・誤り

Dは借地権者であり、かつ建物所有者です。そして、借地上の建物を登記している以上、Dは対抗要件を有します。
つまり、土地の新所有者が、賃借人に対して、賃貸人たる地位を主張するには登記(土地の所有権)を備えている必要があります。
本問ではEは所有権移転登記を備えていないので、Eは自らが賃貸人であることを主張することができません。


3・・・誤り

二重譲渡では、登記を備えたほうが対抗力を持ちます
この原則は必ず覚えてください!
宅建試験でも頻出問題です。


4・・・正しい

   ―→H
A―|
   ―→I(背信的悪意)→J(善意)
     登記

まず、3のとおり、二重譲渡では、登記を備えたほうが対抗力を持ちます
ただし、背信的悪意者に対しては登記なくして対抗できます
つまり、Hは登記なくしてIに対しては登記なくして対抗できます。

しかし、本旨はHはJ(善意で登記を備えている)に対して対抗できるか?
と問うています。

この点については、Jは背信的悪意者でない限り第三者として扱うので、原則通り、Hは登記がないとJに対抗できません。


4は一応初出題です。
背信的悪意者に関する問題は過去問で出題されていますが、
背信的悪意者からの譲受人についての問題は初めてです。

だからといって解けないわけではありません。1~3は過去問でも頻出問題ばかりなので得点しないといけない問題です。

この問題をみてわかるのですが、「時効」と「物権変動」の複合問題です。
問1も複合問題ですね。

ここまで複合問題が出題されると、しっかりポイント押さえた学習が必要となります。

平成24年度(2012年)宅建試験

内容 内容
問1 虚偽表示 問26 免許
問2 代理 問27 免許
問3 民法の条文 問28 広告
問4 表見代理 問29 媒介契約
問5 請負 問30 重要事項説明
問6 物権変動 問31 37条書面
問7 物上代位 問32 35条書面と37条書面
問8 債務不履行 問33 営業保証金
問9 使用者責任 問34 手付金
問10 相続 問35 報酬
問11 借地権 問36 取引主任者
問12 借家権 問37 クーリング・オフ
問13 区分所有法 問38 8種規制
問14 不動産登記法 問39 瑕疵担保責任
問15 国土利用計画法(事後届出) 問40 宅建業法総合
問16 都市計画法 問41 宅建業法総合
問17 開発許可 問42 案内所
問18 建築基準法 問43 保証協会
問19 建築基準法 問44 監督処分
問20 宅地造成等規制法 問45 特定住宅瑕疵担保責任
問21 土地区画整理法 問46 住宅金融支援機構
問22 農地法 問47 不当景品類及び不当表示防止法
問23 譲渡所得 問48 統計
問24 不動産取得税 問49 土地
問25 不動産鑑定評価 問50 建物

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