令和元年(2019年)宅建試験 問28の問題文
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
- 当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
- 当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
- 当該建物が区分所有権の目的であり、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
正解と結論｜答えは【4】
本問の正解は肢4です。重要事項説明(35条書面)は「売買・交換」と「貸借」で説明すべき項目が異なり、貸借では不要になる項目が多数あります。本問はその典型的な引っかけ問題です。
売買・交換と貸借の違い早見表
- 住宅性能評価の旨…売買・交換は必要／貸借は不要
- 建築・維持保全書類の保存状況…売買・交換は必要／貸借は不要
- 石綿使用の調査結果の記録…売買・交換・貸借すべて必要(記録がなければ「ない旨」を説明)
- 耐震診断の内容…売買・交換・貸借すべて必要
- 区分所有・専有部分の利用制限の規約…売買・交換・貸借すべて必要
各選択肢の詳しい解説
肢1｜住宅性能評価は貸借では説明不要【誤り】
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨の説明が必要なのは、売買・交換の場合に限られます。建物の貸借の媒介では説明する必要はありません。
覚え方としては、「性能評価は買う人のための情報」とイメージすると定着しやすいです。借りる人は建物を所有するわけではないため、性能評価の有無まで説明義務の対象にはならない、と理解しましょう。
肢2｜建設住宅性能評価書の保存状況も貸借では不要【誤り】
既存建物の「設計図書・点検記録その他建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況」について説明が必要なのは、売買・交換の場合だけです。貸借の媒介では説明不要です。
これらは中古建物の設計資料や修繕記録などを指しますが、所有者にならない借主にとっては必須情報ではない、と整理すると肢1と同じ理屈で覚えられます。
肢3｜石綿調査の記録がなければ「ない旨」を説明すればOK【誤り】
石綿(アスベスト)使用の有無の調査結果が記録されているときは、売買・交換・貸借のいずれの場合もその内容を重要事項として説明しなければなりません。
ただし、調査結果の記録がない場合に、業者自ら調査を実施する義務はありません。「記録がない旨」を説明すれば足ります。本問は「石綿使用の有無の調査を自ら実施し」とある点が明確な誤りです。
肢4｜区分所有・専有部分の利用制限は貸借でも必須【正しい】
区分所有建物において「専有部分の用途その他の利用の制限」に関する規約の定めがあるときは、売買・交換・貸借のいずれの場合も、その内容を重要事項として説明しなければなりません。
ペット飼育禁止、事務所使用禁止、楽器演奏制限などがこれに該当します。借主も規約に拘束されるため、貸借でも説明が必要になる、と覚えましょう。
学習のポイント｜35条書面「貸借で不要な項目」を覚える
重要事項説明は項目が多いため、「貸借のとき説明不要になる項目」だけを覚えるのが効率的です。代表例は次の通りです。
- 登記された権利の種類以外の、担保責任の履行措置(瑕疵担保履行法関連)
- 住宅性能評価(新築)
- 建築・維持保全書類の保存状況(既存建物)
- 私道負担に関する事項(建物の貸借のみ不要)
- 代金・交換差金以外の金銭の額と授受の目的以外の事項
逆に、石綿調査・耐震診断・区分所有の規約は貸借でも必要、と押さえておけば本問のような出題にも対応できます。
まとめ
- 令和元年(2019年)問28の正解は肢4
- 住宅性能評価・建築維持保全書類の保存状況は、貸借では説明不要
- 石綿調査は記録があれば説明必要、なければ「ない旨」を説明(自ら調査する義務はない)
- 区分所有の専有部分の利用制限は、売買・貸借いずれでも説明必要
35条書面は毎年必ず出題される頻出論点です。売買・交換と貸借の違いを表で整理し、「貸借で不要になる項目」を軸に覚えると得点源にできます。
令和元年(2019年)宅建試験 他の問題の解説
問27 8種制限｜問29 監督処分・罰則｜問35 業務上の規制｜問39 重要事項説明書(35条書面)｜問41 重要事項説明書(35条書面)
