定期借地権とは？宅建試験頻出テーマ解説

定期借地権とは？普通借地権との違いをおさえよう

借地権には大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。定期借地権とは、契約で定めた存続期間が満了すると更新されず、土地を地主に返還することが原則とされる借地権です。

一方、普通借地権は正当事由がない限り更新され続けるため、地主にとって土地を取り戻しにくいという問題がありました。この問題を解消するために1992年（平成4年）の借地借家法改正で定期借地権制度が導入されました。宅建試験では「更新がない」という特徴が最重要ポイントです。

定期借地権の3種類と存続期間

定期借地権は目的・期間によって以下の3種類に分類されます。それぞれの要件を正確に覚えることが宅建合格への近道です。

①一般定期借地権（借地借家法22条）

存続期間は50年以上です。期間満了後は更新なく終了し、建物を取り壊して土地を返還します。用途の制限はなく、住宅・商業施設どちらにも利用できます。契約は公正証書等の書面による必要があります。

②事業用定期借地権（借地借家法23条）

存続期間は10年以上50年未満です。専ら事業用建物の所有を目的とする場合に限られ、居住用建物には使用できません。契約は公正証書による必要があります（必ず公正証書）。

国土交通省が公表している定期借地権の事例では、つくばエクスプレス八潮駅前の商業施設「フレスポ八潮」（埼玉県八潮市）が事業用定期借地権（20年）を活用して開発されています。このように、駅前の商業開発で広く活用されている制度です。

③建物譲渡特約付借地権（借地借家法24条）

存続期間は30年以上です。期間満了時に地主が建物を相当の対価で買い取ることを特約として設ける借地権です。建物の用途制限はありません。契約方法の制限（書面要件）はありません。

3種類の比較表

宅建試験での頻出ひっかけポイント

「公正証書」が必須なのは事業用定期借地権だけ

一般定期借地権は「公正証書等の書面」であればよく、公正証書に限りません。しかし事業用定期借地権は必ず公正証書でなければなりません。この違いは試験でよく問われます。

事業用定期借地権は居住用NGを忘れずに

「専ら事業の用に供する建物」が対象です。社宅・寮など居住用の建物が混在する場合は事業用定期借地権を使えません。「コンビニ」「ショッピングモール」などが典型例です。

存続期間の数字は正確に覚える

「50年以上」「10年以上50年未満」「30年以上」という数字は混同しやすいため、表を使って繰り返し確認しましょう。

まとめ

定期借地権は宅建試験において毎年のように出題される重要テーマです。

• 定期借地権は期間満了後に更新なく終了する点が普通借地権との最大の違い
• 一般定期借地権（50年以上）・事業用定期借地権（10年以上50年未満）・建物譲渡特約付借地権（30年以上）の3種類を区別して覚える
• 事業用定期借地権のみ公正証書が必須かつ居住用不可という2点のひっかけに注意

比較表を活用しながら各種類の要件を整理し、過去問演習で知識を定着させましょう。