重要事項説明（重説）とは何か
宅地建物取引業法（宅建業法）第35条は、不動産取引を行う際に宅地建物取引士が買主・借主に対して契約前に重要な事項を書面で交付し、説明しなければならないと定めています。この手続きを「重要事項説明（重説）」と呼びます。宅建試験においても毎年必ず出題される最重要分野の一つです。
重要事項説明を行う義務があるのは誰か
重要事項説明は、宅地建物取引士が行わなければなりません。宅建業者の従業員であっても、宅建士の資格を持たない者は説明できません。また、説明の際には宅建士証を提示する義務があります。試験では「宅建業者が行う」という誤りの選択肢が頻出するため、「宅建士が行う」という点を確実に押さえておきましょう。
重要事項説明のタイミング
重要事項説明は、契約締結前に行う必要があります。契約後では宅建業法違反となります。この「契約前」というタイミングは試験で繰り返し問われる重要ポイントです。
宅建試験で問われる重要事項説明の主な記載事項
重要事項説明書（35条書面）に記載すべき事項は、売買・交換と貸借で異なります。それぞれの違いを整理することが試験対策の鍵です。
売買・交換の場合に説明が必要な主な事項
- 登記された権利の種類・内容
- 法令に基づく制限（都市計画法・建築基準法等）
- 私道負担の有無
- 飲用水・電気・ガスの整備状況
- 工事完了時の形状・構造（未完成物件）
- 代金・交換差金以外に授受される金銭の額・目的
- 契約解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
- 手付金等の保全措置
貸借の場合に追加される主な事項
- 台所・浴室・便所・その他の設備の整備状況
- 契約期間・更新に関する事項
- 敷金等の精算に関する事項
- 用途・利用制限に関する事項
売買では必要だが貸借では不要な事項（例：私道負担の有無、手付金等の保全措置）と、貸借にのみ必要な事項を区別して覚えることが重要です。
IT重説とは？デジタル化による最新動向
従来、重要事項説明は対面で行うことが原則でしたが、令和3年（2021年）のデジタル改革関連法の整備を経て、オンラインで行う「IT重説（ITを活用した重要事項説明）」が全面的に解禁されました。国土交通省もデジタル・AI等の技術を用いた補助ツールの取扱いに関するガイダンスを公表しており、不動産取引のデジタル化が急速に進んでいます。
IT重説が認められる要件
IT重説を実施するためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 双方向でやり取りできるビデオ通話等のシステムを使用すること
- 相手方が重要事項説明書等の書類をあらかじめ受け取っていること
- 映像・音声の状態が良好であること
- 宅建士が宅建士証を画面上で提示し、相手方が確認できること
書面の電子化と35条書面
令和4年（2022年）5月の宅建業法改正により、重要事項説明書（35条書面）や契約書（37条書面）の電子交付が解禁されました。相手方の承諾を得た上で、電磁的方法による書面交付が可能となっています。不動産流通推進センターをはじめ業界団体も書面電子化・IT重説の普及を積極的に支援しており、宅建試験でも今後出題が増加すると予想されます。
まとめ
重要事項説明は宅建試験の最頻出テーマの一つです。以下のポイントを確実に習得しましょう。
- 説明義務者は宅建士（宅建業者ではない）
- タイミングは契約前に実施
- 売買と貸借で記載事項が異なる点を整理する
- IT重説の要件（双方向通信・書類の事前交付・宅建士証の提示）を押さえる
- 書面の電子化（令和4年改正）は相手方の承諾が必要
宅建業法の改正は毎年試験に反映されるため、国土交通省や不動産適正取引推進機構（RETIO）が公表する最新情報もあわせて確認しておくと安心です。重要事項説明の全体像をしっかり把握し、本試験での得点源にしてください。
