このページでは、令和元年（2019年）宅建試験 問28「建物の貸借の媒介における重要事項説明（35条書面）」の過去問を、図解感覚で分かりやすく解説します。売買・交換と貸借で説明義務が異なる点がポイントで、ひっかけとして頻出する論点です。
令和元年 問28 問題文
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
- 当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
- 当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
- 当該建物が区分所有権の目的であるものであって、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
正解と結論
正解：肢４
この問題は「建物の貸借」における35条書面の説明事項を問うものです。まず結論として、次の表で「売買・交換」と「貸借」の違いを押さえておくと、肢1〜4がすべて一瞬で判別できます。
売買・交換 vs 貸借 説明義務の比較
- 住宅性能評価（新築）：売買・交換は説明必要／貸借は不要
- 建築・維持保全に関する書類の保存状況：売買・交換は説明必要／貸借は不要
- 石綿（アスベスト）調査結果の記録：売買・交換も貸借も必要（ただし「記録がある場合のみ」説明、調査自体は不要）
- 区分所有建物の専有部分の利用制限規約：売買・交換も貸借も必要
この対比を頭に入れておけば、本問のような「貸借なのに売買用の事項を混ぜてくるひっかけ」は確実に切れるようになります。
各選択肢の解説
肢１：住宅性能評価を受けた新築住宅 → 誤り
結論：誤り。住宅性能評価を受けた新築住宅である旨の説明が必要なのは「売買・交換」の場合だけで、貸借では説明不要です。
理由：貸借は所有権の移転を伴わず、借主にとって住宅の性能（耐震等級・省エネ性能など）は購入時ほど重要な判断材料ではないため、法は貸借を除外しています。
ひっかけポイント：条文番号（品確法5条1項）まで書かれると正しく見えますが、条文の中身ではなく「売買か貸借か」で判断します。
肢２：建設住宅性能評価書の保存状況 → 誤り
結論：誤り。既存建物の「設計図書、点検記録その他の建築・維持保全に関する書類の保存状況」は、売買・交換のみ説明義務があり、貸借では不要です。
補足：ここでいう書類とは、中古建物の設計資料や修繕履歴などのことで、物件の品質や将来の修繕コストに直結します。だからこそ「買う人」には必要ですが、借主には義務付けられていません。
肢３：石綿（アスベスト）調査 → 誤り
結論：誤り。石綿使用の有無の調査「結果の記録」があるときは、売買・交換・貸借すべてで説明が必要です。ただし、記録がない場合は「記録なし」と説明すれば足り、自ら調査する必要はありません。
本肢の誤り：「調査を自ら実施し」という部分がアウト。業者に調査義務まで課すと負担が過大になるため、法は「既存の記録を説明すれば足りる」としています。
補足：石綿（アスベスト）は、吸い込むと肺がん等の健康被害を招くため、建物の利用者保護の観点から貸借でも説明事項に含まれています。
肢４：区分所有建物の専有部分の利用制限 → 正しい
結論：正しい。区分所有建物において「専有部分の用途その他の利用の制限」に関する規約の定めがあるときは、売買・交換・貸借のいずれの場合も説明しなければなりません。
理由：「ペット禁止」「事務所利用不可」「楽器演奏制限」などは、借りて住む人にとっても極めて重要な条件であり、知らずに契約するとトラブル必至です。このため、貸借でも説明義務があります。
35条書面（重要事項説明）攻略のコツ
- 「売買・交換にのみ必要」な事項を覚える：住宅性能評価、建築・維持保全書類の保存状況、私道負担、支払金・預り金の保全措置 など
- 「貸借でも必要」な事項を意識する：石綿調査記録、耐震診断結果、区分所有の利用制限規約、水道・電気・ガス、台所・便所等の整備状況 など
- ひっかけは「貸借の問題に売買専用事項を混ぜる」パターンが最多。問題文の冒頭で「貸借」か「売買」かを必ずチェックしましょう。
まとめ
令和元年 問28は、建物の貸借における35条書面の説明事項を問う典型問題です。正解は肢４。ポイントは次の3つです。
- 住宅性能評価・建築維持保全書類は売買専用、貸借は不要
- 石綿調査は「記録があれば説明」、無ければ無い旨を説明すれば足り、自ら調査する義務はない
- 区分所有の利用制限規約は、売買でも貸借でも説明必要
35条書面は毎年2〜3問出題される頻出分野です。売買と貸借の説明事項の違いを、表で一気に整理して覚えてしまいましょう。
令和元年（2019年）宅建試験 他の過去問解説
権利関係：問1 対抗関係／問2 意思表示／問3 契約不適合責任／問4 不法行為／問5 代理（判決文）／問6 相続／問7 弁済／問8 請負／問9 時効／問10 抵当権／問11 借地権／問12 借家権／問13 区分所有法／問14 不動産登記法
法令上の制限：問15〜問22
税・価格：問23〜問25
宅建業法：問26〜問45（本問は問28）
免除科目：問46〜問50
