土地区画整理法の目的
土地区画整理法は、都市計画区域内の土地を整理し、住みやすい街づくりを目的とする法律です。具体的には、以下のような内容を規定しています（第1条）。
- 土地区画整理事業に関するルールの策定
- 施行者（事業を実施する主体）の定義
- 施行方法の規定
- 費用負担のルール
つまり、乱雑な土地を整理し、計画的に道路や公園を配置することで、公共の福祉を向上させることが目的です。
土地区画整理事業とは
土地区画整理事業とは、都市計画区域内で行われる、土地の形を整えたり（区画形質の変更）、道路や公園を新設・変更したりする事業を指します（第2条1項）。
具体例
ある街では、道路が狭く、建物が不規則に建てられています。この状態では交通渋滞が発生し、火災などの災害時にも救助活動が難しくなります。
→ 土地区画整理事業を行い、道路を広げ、公園を設けることで、安全で快適な街に生まれ変わります。
土地区画整理事業の手法
土地区画整理事業は、土地を強制的に買収（収用）するのではなく、「減歩」と「換地処分」という2つの手法で行われます。
減歩（げんぶ）
「公共施設用地を確保するために、土地所有者から一定割合で土地を提供してもらう仕組み」
- 施行地区内の土地所有者が、一定割合（減歩率）で土地を提供する
- 提供された土地は、道路・公園・広場などの公共施設用地や保留地として活用
- 土地面積は減るが、街全体の価値が向上するため、地価が上昇する
- 地価が下がった場合は補償金（減価補償金）が支払われる（109条1項）
具体例
Aの土地（100㎡）→ 減歩率10％ → 90㎡になる
→ 減った10㎡は、新設道路や公園の用地に！
換地処分（かんちしょぶん）
「整備前の土地に代わる新しい土地を割り当てる手法」
- 施行前の土地（従前の宅地）に代わる土地（換地）を指定（89条）
- 工事が完了した後、新しい土地が法的に確定（103条）
- 位置が変わらない場合でも、新しい土地として取り扱う
具体例
Bの土地（100㎡、m²単価10万円、価格1,000万円）
→ 換地処分後 → 90㎡（m²単価12万円、価格1,080万円）
→ 面積は減ったが、価値が上がり、資産価値は維持！
土地区画整理事業の手続き
以下の流れで進みます。
- 施行者の決定
- 事業計画の決定・認可等の公告
- 換地計画の作成
- 建築行為等の制限（事業中に無秩序に建物が建つのを防ぐ）
- 仮換地の指定（事業の進行中、仮の土地利用を決定）
- 換地処分の公告（工事完了後、正式に土地の所有権を確定）
施行者の種類
土地区画整理事業を施行する主体（施行者）には、民間施行と公的施行の2種類があります（2条3項）。
民間施行
個人施行
- 宅地所有者や借地権者が、自ら事業を行う
- 都道府県知事の認可が必要（4条1項）
- 事業区域内の権利者の同意が必要（8条1項）
土地区画整理組合
- 宅地所有者・借地権者7人以上で設立（3条2項）
- 都道府県知事の認可が必要（14条1項）
- 施行区域外でも事業可能（都市計画事業でなくてもよい）（都市計画法59条）
区画整理会社
- 土地所有者・借地権者の3分の2以上の同意が必要（51条の2, 51条の6）
- 都道府県知事の認可が必要
注意点
公的施行
地方公共団体（都道府県、市町村）
- 市町村が施行→ 知事の認可が必要（52条1項）
- 都道府県が施行→ 国土交通大臣の認可が必要（70条1項）
国土交通大臣が施行する場合
国土交通大臣が直接施行するのは、「国家的な重要性を持つ事業や広域的な都市計画の一環としての整備が必要な場合」に限られます。
例えば、新幹線や高速道路の整備に伴う再開発を行う場合や、大地震や津波などで被災した地域の復興を国が主体となって進める場合、財政的・技術的な理由で地方自治体が事業を実施できない場合に国（国土交通大臣）が直接施行することがあります。
機構等（独立行政法人都市再生機構など）
機構等が土地区画整理事業を施行するのは、 都市開発・住宅開発・再開発事業など、公的な役割が強いプロジェクト においてです。例えば、老朽化した市街地の再開発、住宅供給が不足している地域で、新規住宅エリアを開発、UR都市機構が手がける大規模団地等があります。
注意点
公衆の縦覧（こうしゅうのじゅうらん）
土地区画整理組合や地方公共団体が事業計画を策定するときは、一般の人々が内容を確認できるように2週間の縦覧期間を設けます（20条1項、55条1項）
- 縦覧期間後、利害関係者は2週間以内に意見書を提出可能（20条2項）
- 都道府県や市町村が事業計画を定める場合、意見書が提出されると都市計画審議会で審議（55条3項）
建築行為等の制限
そもそも、土地区画整理事業とは、都市計画の一環として、土地の形状や利用を整備する事業です。この事業により、街のインフラ整備が進み、住みやすい環境が整えられます。
例えば、狭い道が広くなったり、公共施設が整備されたりすることで、地域全体の利便性が向上します。しかし、事業の進行をスムーズにするためには、一定の期間内に無秩序な建築行為が行われると問題が生じます。そのため、事業が正式にスタートすると、一定の建築行為等が制限されることになります。
建築行為等の制限の適用期間
建築行為等の制限がかかるのは、次のようなタイミングです。
「組合設立の認可 または 事業計画の認可・決定 が公告された日」から「換地処分の公告 がある日」までです。
この期間内において、施行地区内で一定の行為を行う場合は、都道府県知事等の許可が必要となります。
具体例
例えば、ある地区で土地区画整理事業が開始されたとします。この地区内の住民が、事業の途中で勝手に家を建て替えたり、大規模な工事を始めたりすると、計画通りの整備ができなくなってしまいます。そのため、建築行為等の制限が課されるのです。
許可が必要な行為
施行地区内では、以下のような行為を行う場合、都道府県知事等 の許可が必要になります（都市計画法76条1項）。
- 土地の形質変更
例：土地の掘削、盛土、整地など
→例えば、個人が庭に池を掘る、または埋め立てを行う場合でも許可が必要になります。 - 建築物その他の工作物の新築・改築・増築
例：新しい家を建てる、古い建物を取り壊して建て直す、増築して部屋を増やすなど
→例えば、店舗のオーナーが2階建ての建物を3階建てに増築しようとする場合、事前に許可を取る必要があります。
許可を得るには、事前に関係機関へ申請し、計画が事業の進行を妨げないと判断されれば許可が下ります。
許可申請の流れ
- 申請書を作成し、必要な図面や書類を添付する。
- 施行主体（国土交通大臣や都道府県知事等）へ提出する。
- 審査を受け、許可が下りれば工事等を進めることができる。
注意点
- 許可を得ずに工事を行った場合、工事の中止命令や是正命令を受けることがあります。
- 違反が悪質な場合、罰則が適用される可能性もあります。
Aさんは、土地区画整理事業の施行地区内で住宅を建て替えたいと考えました。しかし、この地区ではまだ換地処分の公告がされていなかったため、市役所に確認したところ、「許可を取得しなければ建築できません」と言われました。そこで、Aさんは都道府県知事に許可申請を行い、審査の結果、問題がないと判断されて許可が下りました。
Bさんは、自宅の庭に新しく倉庫を建てることにしました。しかし、土地区画整理事業の進行中だったため、事前に許可を取らずに工事を開始してしまいました。すると、市の担当者から「無許可の工事は違反です。すぐに工事を中止してください」と指導され、結局倉庫を撤去することになりました。
換地計画
換地計画とは、土地区画整理事業において「換地処分」を行うために策定される計画のことです。施行者（事業を実施する者）は、この計画を定めなければなりません。また、施行者が個人施行者、土地区画整理組合、区画整理会社、市町村、または国の機関などである場合には、都道府県知事の認可を受ける必要があります（都市計画法第86条第1項）。
換地計画によって、具体的に「どの土地」を「どのよう」に換地するかが決められます。この換地の詳細な設計を「換地設計」といい、従前の宅地の位置、面積、形状を考慮して、新たに与える土地（換地）が決定されます。
具体例
例えば、ある地域で道路拡張のために土地区画整理事業が行われるとします。この場合、元々の土地の所有者に対して、新しく整備された土地の一部が割り当てられます。この割り当てを決めるのが「換地計画」です。
換地計画の内容
換地照応の原則
換地計画では、新たに割り当てられる換地が、従前の宅地とできるだけ同じ条件になるようにしなければなりません。具体的には、以下の要素を考慮する必要があります（都市計画法第89条第1項）。
- 位置：できるだけ元の土地に近い場所に設定する。
- 地積（面積）：元の土地と同程度の面積を確保する。
- 土質・水利：土の性質や水の供給状況を考慮する。
- 利用状況・環境：土地の利用方法や周辺環境に配慮する。
具体例
もし、元の土地が商業地域であった場合、換地後も商業活動が継続できるようにする必要があります。例えば、商店が立ち並ぶエリアの一角にあった土地の所有者には、同じように商店を営むことができる場所が割り当てられるようにします。
また、公共施設（公園や学校など）のために使われていた宅地については、その特性を考慮して適切な換地を行うことが求められます（都市計画法第95条第1項）。
清算金制度
換地照応の原則があるものの、完全に元の土地と同じ条件の換地を割り当てることができない場合があります。例えば、面積がわずかに異なる場合や、土地の価値が変わる場合です。このような場合に「清算金」による調整が行われます（都市計画法第90条）。
- 換地の割り当てを希望しない場合
宅地の所有者が希望し、かつ関係者の同意があれば、換地を割り当てないことも可能です。その代わりに、金銭（清算金）で補償されます。 - 使用収益権を持つ者の同意
例えば、その土地に賃貸で住んでいる人がいた場合、その人の同意も必要になります。 - 清算金明細の規定
具体的な清算金の金額や計算方法についても、換地計画に明記されます（都市計画法第94条）。
具体例
元の土地が100㎡だったのに、換地後の土地が95㎡になってしまった場合、その5㎡分の価値を清算金として受け取ることになります。
保留地の設定と処分
保留地とは、換地計画の中で、換地として割り当てられずに残された土地のことです。この土地は、土地区画整理事業の資金確保などの目的で利用されます。
保留地の設定目的は、施行者の種類によって異なります。
- 民間施行者（個人・組合・区画整理会社）→ ①土地区画整理事業の費用をまかなうため ② 規約・定款で定める目的のため
- 公的施行者（地方公共団体・国土交通大臣・機構等）→ 土地区画整理事業の費用をまかなうためのみ
また、公的施行者の場合、施行後の宅地総額が施行前の宅地総額を上回る範囲内でのみ、保留地を定めることができます（都市計画法第96条第2項）。さらに、保留地を定める際には、土地区画整理審議会の同意が必要です。
保留地の処分方法
保留地が設定された場合、その処分方法も施行者の種類によって異なります。
- 民間施行者（個人）：関係権利者の同意により処分。
- 民間施行者（組合）：組合総会の議決を経て処分。
- 公的施行者：定めた目的に適合し、施行規程に従って処分（都市計画法第108条第1項）。
具体例
例えば、区画整理によって新たに生まれた土地の一部を、自治体が公園用地として売却し、その売却資金を事業の費用に充てる、というケースが考えられます。
換地計画の公表と意見募集
個人施行者以外の施行者が換地計画を定める場合、その計画は2週間にわたり公衆の縦覧に供されなければなりません。これにより、利害関係者が計画を確認し、意見書を提出する機会が与えられます。
施行者は、提出された意見書を審査する義務があり、公的施行者の場合には、審査の際に土地区画整理審議会の意見を聴く必要があります。
具体例
自治体が換地計画を発表し、住民がそれを確認した上で「自分の土地が希望する形に配置されていない」と意見を提出することができます。この意見は審査され、場合によっては換地計画の修正が行われます。
仮換地の指定
土地区画整理事業では、土地の区画を整理し、新たに整備された土地を所有者に割り当てる「換地処分」が行われます。しかし、この換地処分が完了するまでの間、工事の実施や公共施設の設置のために、元の土地（従前の宅地）をそのまま使用し続けることが難しくなるケースがあります。そこで、一定の条件のもとで「仮換地」と呼ばれる代替地が指定され、土地の所有者や借地権者が一時的にその仮換地を使用・収益できるようになります。
仮換地の指定が行われる要件
仮換地の指定は、以下のいずれかの理由により行われます（都市計画法98条1項）。
- 土地の区画形質の変更や公共施設の新設・変更のために必要がある場合
- 換地計画に基づき換地処分を行うために必要がある場合
このように、仮換地は工事や換地計画の実施に伴い、土地所有者や使用権者の権利を適切に調整するために指定されるものです。
仮換地指定の具体例
ケーススタディ：Aさんの土地
Aさんは、自身が所有する「甲地」を持っていました。しかし、区画整理事業が始まり、Aさんの土地の一部が公園になることが決まりました。そのため、Aさんの甲地は仮換地として「乙地」に移転されました。この場合、Aさんは次のような権利関係を持つことになります。
- 甲地の所有権を引き続き有する
- 甲地を使用・収益することはできない（工事の影響で利用不可）
- 乙地の使用・収益権を取得する（仮換地としての指定を受けるため）
- 乙地を売却することはできない（所有権は移転されないため）
このように、仮換地は従前の宅地の使用が制限される代わりに、一時的に他の土地を利用できる仕組みとなっています。
仮換地指定の手続き
仮換地の指定は、施行者が以下の手続きを経て行います（都市計画法98条5項）。
- 仮換地となる土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対して通知を行う。
- 通知の内容：仮換地の位置、仮換地の地積、仮換地指定の効力発生日
- 効力発生日以降、仮換地を使用・収益することが可能になる。
※ なお、従前の宅地に抵当権が設定されていた場合でも、仮換地の指定に際して抵当権者への通知義務はありません。
仮換地指定の効果
仮換地が指定されると、以下のような効果が生じます。
- 従前の宅地の使用・収益ができなくなる（都市計画法99条1項）
- 仮換地の使用・収益ができるようになる（従前の宅地と同様の利用が可能）
- 所有権は移転しないため、従前の宅地を売却・担保設定することは可能
- 仮換地の使用収益開始日が別に定められた場合、その日まではどちらの土地も使用できない
また、仮換地の指定によって土地の所有者が損失を受けた場合、施行者は通常生じるべき損失を補償しなければなりません（都市計画法101条1項）。
その他の注意事項
使用・収益の停止（都市計画法100条1項）
施行者は、工事や換地処分のために必要と認める場合、換地の指定がない宅地の所有者に対して、期日を定めて使用・収益を停止させることができます。これにより、その土地の所有者は、換地処分の公告がある日まで土地を使用できなくなります。この場合も、施行者が損失補償を行う必要があります。
仮換地が指定された場合の従前の宅地の管理（都市計画法100条の2）
仮換地が指定されると、元の宅地（従前の宅地）は使用者がいなくなります。この場合、換地処分の公告日までは施行者が従前の宅地を管理します。
建築物などの移転・除却（都市計画法77条1項）
仮換地の指定に伴い、元の宅地に存在する建築物や工作物、樹木などを移転・除却する必要がある場合、施行者はそれらの移転・除却を行うことができます。
換地処分とその効果
換地処分の時期
換地処分は、土地区画整理事業の最終段階で行われる重要な手続きです。
原則：施行者は、換地計画に係る区域の全てについて、土地区画整理事業の工事が完了した後、遅滞なく換地処分を行います。
例外：規準・規約・定款または施行規程に別段の定めがある場合、工事が完了する前でも換地処分をすることが可能です。
換地処分の方法
換地処分は、関係権利者（従前の宅地について登記のある権利者や未登記権利者のうち権利を申告した者）に、換地計画で定められた事項を通知して行います（土地区画整理法103条1項）。
換地処分の公告
国土交通大臣または都道府県知事は、換地処分が行われたことを公告しなければなりません（103条4項）。
国土交通大臣が換地処分を行った場合は自ら公告し、その他の施行者が換地処分を行った場合は、都道府県知事が公告します。
施行者は換地処分後、遅滞なく都道府県知事にその旨を届け出る必要があります。
具体例
例えば、A市で土地区画整理事業が行われ、旧来の土地が新たな形に整理されるとします。このとき、工事が完了した後に施行者が換地処分を実施し、新しい土地の配置が確定します。その後、都道府県知事が換地処分の公告を行うことで、法律上の効力が生じます。
換地処分の効果
換地の法的性質
換地計画で定められた換地は、換地処分の公告の翌日から、従前の宅地とみなされることになります。
従前の宅地の権利の消滅
換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、換地処分の公告があった日（公告日）の24時に消滅します。
地役権の扱い
地役権は、換地処分の公告の翌日以降も、従前の宅地の上に存続します。
ただし、土地区画整理事業によって行使の利益がなくなった地役権（例：袋地のために設定されていた通行地役権が、整理後に不要になった場合）は、公告日の24時に消滅します。
清算金の確定
換地計画で定められた清算金は、換地処分の公告の翌日に確定します。
清算金は、原則として、換地処分時の土地所有者に対して徴収または交付されます。
保留地の取得
換地計画で定められた保留地は、換地処分の公告の翌日に施行者が取得します。
公共施設の管理権移転
土地区画整理事業の施行によって設置された公共施設は、公告の翌日から市町村の管理に属するのが原則です。
ただし、公告前でも工事が完了した場合は、管理者に引き継ぐことが可能です。
公共施設用地は、原則としてその施設を管理すべき者に帰属します。
具体例
B市で土地区画整理事業が行われ、新たな道路や公園が設置されたとします。この場合、換地処分の公告が行われた翌日から、新たな道路はB市の管理下に入り、利用者は正式に使用できるようになります。
換地処分に伴う登記手続き
- 登記所への通知
施行者は、換地処分の公告があった場合、直ちにその旨を管轄する登記所に通知しなければなりません。 - 変動登記の申請
施行者は、事業の施行によって施行地区内の土地や建物に変動が生じたときは、遅滞なく登記を申請または嘱託しなければなりません。 - 他の登記の制限
換地処分の公告日以降、土地区画整理事業の施行による変動の登記が完了するまでは、原則として他の登記をすることができません。
具体例
C市で土地区画整理事業が行われ、新しい土地の配置が確定したとします。施行者は、直ちに登記所に通知し、土地の権利関係を整理するための登記手続きを行います。登記が完了するまでは、土地の売買や抵当権設定などの他の登記手続きは原則として制限されます。
