用途地域と用途制限は、宅建試験の法令上の制限で毎年出題される最重要テーマです。しかし全13種類を丸暗記する必要はありません。この記事では語呂合わせと「境界線」暗記法で、試験に出るポイントだけを効率よく覚える方法を解説します。
【結論】用途制限は「5つの境界線」だけ覚えれば得点できる
宅建試験の用途制限は、「どの用途地域から建築できるか」の境界線を5つ押さえるだけで、ほとんどの問題に対応できます。
- 住宅が建てられないのは → 工業専用地域のみ
- カラオケボックス → 第二種住居地域から建築可能
- ホテル・旅館 → 第一種住居地域から（3,000㎡以内）
- 大学・病院 → 第一種中高層住居専用地域から（工業地域・工業専用地域は不可）
- 映画館・劇場 → 近隣商業地域から建築可能
この5つを軸に、以下の語呂合わせで記憶を定着させましょう。
用途地域13種類の語呂合わせと分類
住居系8種類の覚え方
住居系は制限が厳しい順に並んでおり、「低層→中高層→住居→準→田園」の順で制限が緩くなります。
略称で「１低・２低・１中・２中・１住・２住・準・田」とリズムよく唱えて順番を覚えましょう。ポイントは「第一種→第二種」のペアで捉えること。低層ペア・中高層ペア・住居ペア＋準住居＋田園と整理すれば、8種類が4グループに収まります。
- 低層ペア（第一種・第二種低層住居専用地域）：低層住宅の環境保護。高さ10mまたは12m制限あり。第二種は150㎡以内の小規模店舗も可
- 中高層ペア（第一種・第二種中高層住居専用地域）：大学・病院も建築可能。第二種は1,500㎡以内の店舗・事務所も可
- 住居ペア（第一種・第二種住居地域）：第一種でホテル可。第二種でカラオケボックスも可
- 準住居・田園：準住居は道路沿道で自動車関連施設と共存。田園住居地域は2018年新設で農業と調和した低層住居地域
商業系2種類・工業系3種類
商業系は「近隣商業→商業」の2つ。商業地域はほぼ何でも建てられる最も制限が緩い地域です。
工業系は「準工業→工業→工業専用」の3つ。「じゅん・こう・こうせん」の3語で覚えます。工業専用地域だけが住宅を建てられない唯一の地域です。
試験頻出！用途制限の語呂合わせ
5つの境界線を次の語呂で覚えましょう。
- 「工専だけはイエ（家）がない」 → 住宅が建てられないのは工業専用地域のみ
- 「カラオケ歌うなら二住から」 → カラオケボックスは第二種住居地域から
- 「ホテルに泊まるは一住から」 → ホテル・旅館は第一種住居地域から
- 「大学・病院は一中高から、工業はダメ」 → 第一種中高層住居専用地域から可。ただし工業地域・工業専用地域は不可
- 「映画を観るなら近商から」 → 映画館・劇場は近隣商業地域から
全ての用途地域で建築可能な建物
試験では「すべての用途地域で建築できるもの」も問われます。公共性の高い小規模施設は全地域で建築可能です。
語呂合わせ：「しん・ほ・じ（診保寺）」
- 診療所
- 保育所
- 神社・寺院・教会
これに加えて公衆浴場・交番・老人ホームなども全地域で建築可能です。
斜線制限の語呂合わせ
用途地域と併せて出題される斜線制限は3種類あります。
- 道路斜線制限：すべての地域で適用 →「道路はどこでも」
- 隣地斜線制限：低層系＋田園住居地域は適用なし →「低田は隣地なし」（絶対高さ制限があるため不要）
- 北側斜線制限：低層系＋田園＋中高層専用だけに適用 →「北は住居専用だけ」
まとめ｜語呂合わせで用途制限を得点源に
用途地域は「住居系8・商業系2・工業系3」で分類し、用途制限は段階的に緩くなるイメージで捉えるのが鉄則です。「工専だけはイエがない」「カラオケは二住から」など5つの語呂合わせを繰り返し唱えれば、丸暗記なしで本試験の得点源にできます。斜線制限の「低田は隣地なし」も忘れずにセットで覚えましょう。
