農地法の目的と規制｜農地の適正利用と転用ルールを解説

農地法の目的

農地法（のうちほう）は、国内の農業生産の基盤である農地を守り、農地の適切な利用を確保することを目的とする法律です。

農地は、食料を生産するための限られた資源です。そのため、農地を農地以外の用途に転用することを規制し、また農地を適切に利用する人に権利を与えることで、農業生産の維持・発展を図ります（農地法1条）。

平成21年の改正

平成21年の改正により、農地の「所有」よりも「効率的な利用」が重視されるようになりました。その結果、農地を所有・利用する者には、農地を農業上適正かつ効率的に利用する責務が課せられました（農地法2条の2）。

農地・採草放牧地の定義

農地とは

農地とは「耕作の目的に供される土地」のことを指し、実際の利用状況によって判断されます（農地法2条1項）。

採草放牧地とは

採草放牧地とは、主に牧草を栽培したり放牧を行うための土地です（農地法2条1項）。

農地法の規制内容

農地法は、目的を達成するために（農地を確保するために）、以下の3つの規制が設けられています。

• 権利移動の規制（農地法3条）
• 転用の規制（農地法4条）
• 転用目的の権利移動の規制（農地法5条）

ここからは、一つ一つ細かく見ていきます。

権利移動の規制（農地法3条）

農地法第3条は、農地を農地として利用するための権利の移動（売買・賃貸借・使用貸借など）に関する規制を定めています。これは、農地が適正に利用されるようにし、耕作者の地位の安定を図ることを目的としています。

農地法3条の許可が必要なケース

①農地を農地のまま権利移動する場合、②採草放牧地を採草放牧地のまま権利移動する場合、③採草放牧地を農地に変更して権利移動する場合、「農業委員会の許可」が必要になります。

権利移動とは？

対象となる権利移動の例は以下の通りです。

• 所有権の移転（売買・贈与・交換・相続以外の原因による移転）
• 賃貸借契約の締結・更新
• 使用貸借契約の締結・更新
• 地上権・永小作権の設定・移転

権利移動する場合、3条許可が必要な理由

農地は、食料生産の基盤であり、農業従事者に適正に利用される必要があるため、無制限な売買や賃貸借が行われると農地の適正利用が損なわれる可能性があります。そのため、農地・採草放牧地の権利移動には農業委員会の許可が必要とされています。

3条許可が不要のケース

以下の場合は、農地法3条の許可は不要です。

• 相続・包括遺贈により所有権を移転する場合
  相続や包括遺贈（遺言で包括的に財産を承継する場合）による所有権移転は許可不要です。ただし、、権利取得者は、遅滞なく農業委員会に届け出なければなりません。
  また、農地の適正利用の観点から「農地バンク」制度の活用が推奨される場合があります。
• 国または都道府県が権利取得する場合
  国や都道府県が取得する場合、例えば、農業試験場の設置や公的な農業政策のための土地取得など、農地の適正な管理が前提となります。そのため農地は、不適切な転用がされる恐れがないため、農地法3条許可は不要となります。
• 農事調停に基づいて権利を取得する場合
  農事調停とは、農地に関する紛争を解決するために裁判所が関与し、当事者の合意形成を図る制度です。この調停を通じて農地の権利が移転する場合、農地法3条の許可が不要となります。裁判所の調停手続きでは、農地の権利移動が適正かどうかが慎重に検討され、農地を適切に利用できる者へと権利が移転されるため、農業委員会の許可手続きを経なくても適正な管理が期待できるため、農地法3条許可は不要となります。
• 土地収用法その他の法律による収用によって、権利を取得する場合
  例えば、道路建設やダム建設のために農地が収用される場合、公共事業の必要性に基づいて強制的に農地を取得しています。そのため、取得者が「農地を適切に利用するかどうか」を審査する意味がないので許可不要です。

3条許可の要件

農業委員会が3条許可を与えるためには、以下の要件を満たしている必要があります。

1. 農地を適正に利用する者であること
   権利を取得する者が農地を適正に利用する能力を持つことが求められます。
   不耕作目的の取得は認められません。
2. 下限面積要件を満たすこと
   取得後の農地の合計面積が一定の下限面積以上であること。
   地域ごとに異なるが、一般的に50アール（5,000㎡）以上とされる。
   ただし、近年は農業従事者の減少により、一部の地域では緩和されるケースもある。
3. 周辺の農地利用に悪影響を及ぼさないこと
   例えば、飛び地になるような形で農地を取得する場合や、既存の農業振興計画と相反する場合は許可されない可能性があります。
4. 農業生産法人の適格性
   取得者が法人の場合、農地法に適合した農業生産法人である必要があります。

3条許可を受けずに権利移動した場合の扱い

農地法3条の許可を受けずに権利移動を行った場合、その契約は無効となります（民法上の無効）。また、違反した場合は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されます。

農地法第4条は、農地を農地以外の用途に転用すること（自己転用）規制する条文です。これは、食料生産の基盤である農地を保護し、無秩序な転用を防ぐための重要なルールです。

つまり、農地を農地以外（住宅地や工場用地など）に転用する場合には、「都道府県知事の許可」または「農業委員会への事前届出」が必要です。

※原則、都道府県知事の許可でよいですが、農地が市街化区域内にある場合は、特例が適用され、あらかじめ、農業委員会に届け出るだけでよいです（4条許可不要）。

4条許可が必要なケース

• 宅地転用：住宅を建てる、別荘を建てる
• 商業施設への転用：スーパー、コンビニ、レストランなどの建設
• 工業用途への転用：工場、倉庫、作業場の設置
• 駐車場への転用：コインパーキング、月極駐車場の設置

4条許可が不要なケース

農地法第4条の許可が不要となる場合もあります。

• 市町村（指定市町村を除く）が、道路・河川・堤防などの敷地として転用する場合
  農地法の趣旨は、営利目的の無秩序な農地転用を防ぐことにあります。一方、道路・河川・堤防などは公共インフラであり、社会的な利益を目的としているため、農地の適正利用が確保されるからです。
• 農地2アール（200㎡）未満を農業用施設に供する場合
  農地の一部（200㎡未満）を農業用施設（ビニールハウス、農機具倉庫など）に転用する場合は、農地法第4条の許可が不要です。
  農業用施設の設置は農業の継続・振興に寄与するものであり、農地の適正利用を妨げるものではありません。また、転用面積が小規模（200㎡未満）であり、周辺農地への影響が軽微なので、4条許可は不要となっています。
• 土地区画整理事業により道路・公園等の公共施設を建設するために農地を農地以外に転用する場合
  土地区画整理事業に伴い、農地を道路や公園などの公共施設用地に転用する場合も農地法第4条の許可は不要です。
  土地区画整理事業は都市計画の一環として行われるため、農地の適正利用が行政により担保（保証）されます。そのため、4条許可は不要となっています。
• 国または都道府県等が道路，農業用用排水施設等の用に供するために農地を転用する場合
  農地法4条は、所有者が自己の判断で農地を転用する場合に、農地の適正利用が確保されるかどうかを審査するための規制です。しかし、国や都道府県などの公的機関が転用する場合、営利目的ではなく、適正な土地利用が確保されることが明らかであるため、4条許可の審査を行う必要がありません。
• 土地収用法その他の法律により農地を転用する場合
  例えば、「ダム建設のために農地を貯水池の敷地に転用される場合」や「新幹線の駅建設のために農地を駅舎用地として利用される場合」があります。これらの転用は、公共目的のために適切な計画のもとで行われるため、農地の適正利用を確保するための4条許可手続きは不要です。
• 農地転用届出で済む場合（市街化区域内の特例）
  市街化区域内の農地は、転用しやすいように規制が緩和されており、「届出」のみで転用が可能です。市街化区域では、都市計画により農地の転用が促進されているため、許可ではなく届出だけで転用が可能となっています。

4条許可を受けずに転用した場合

農地法4条の許可を受けずに農地を転用した場合、原状回復義務が生じ、「3年以下の懲役」または「300万円以下の罰金（法人が４条・５条に違反した場合は1億円以下の罰金）」に処せられます。

転用目的の権利移動の規制（農地法5条）

農地法第5条は、農地を転用することを目的として、その農地の権利を移転（売買・賃貸借など）する際に、「都道府県知事の許可」または「農業委員会への事前届出」が必要です。
例えば、「農地が無秩序に宅地や工場用地に転用されるのを防ぐこと」や「農業の持続可能性を確保すること」「転用後の土地利用が適正であるかを審査すること」を目的として制度です。

5条許可が必要なケース

• 売買＋転用：会社が農地を買って駐車場にする
• 賃貸借＋転用：工場建設のために企業が農地を借りる
• 使用貸借＋転用：住宅用地として個人に無償で農地を貸す

ポイントは、「権利移動があること（売買・賃貸借など）」と「転用目的であること（宅地・商業地・工場用地など）」の２つを同時に満たす場合に5条許可が必要だという点です。
権利移動だけであれば、3条許可が必要で、転用目的だけであれば、4条許可が必要です。

5条許可が不要な場合

• 市町村（指定市町村を除く）が、道路・河川・堤防などの敷地として転用する目的で農地を取得する場合
  農地法5条は、無秩序な農地転用を防ぐための規制ですが、市町村が公共施設のために農地を取得する場合、適正な転用計画が確保されているため、農地法の5条許可は不要です。
• 国または都道府県等が道路、農業用用排水施設等の用に供するために権利を取得して転用する場合
  国や都道府県が取得し転用する場合、公共の利益のために適正に利用されることが明らかであり、農地の無秩序な転用を防ぐ必要がないため、5条許可を不要としています。
• 土地収用法その他の法律により農地を転用する場合
  例えば、「空港拡張のために農地が収用され、滑走路用地になる場合」や「学校建設のために農地が収用される場合」があります。収用された農地は、ほぼすべてが道路・鉄道・ダム・公園などの農地以外の用途に転用されることが確実ですが、農地法の目的（無秩序な転用の防止）と矛盾しません。つまり、無秩序に転用しているわけではないので、5条許可は不要です。

5条許可を受けずに権利移動及び転用した場合

農地法5条の許可を受けずに農地を転用目的で権利移動した場合、その契約は無効となり、原状回復義務が生じ、「3年以下の懲役」または「300万円以下の罰金（法人が４条・５条に違反した場合は1億円以下の罰金）」に処せられます。

農地の賃借人の権利保護

農地法は、農地を借りて耕作する者の権利を保護する規定を設けているので、4つご紹介します。

１．契約の文書化

農地の賃貸借契約は、書面で契約内容を明確にする必要があります（農地法21条）。

２．農地賃借権の対抗要件

農地賃借権を第三者に主張するためには、農地の引渡しが必要です（農地法16条）。

３．契約の存続期間

農地の賃貸借の存続期間は最大50年とされます（民法604条1項）。

４．契約の終了

農地の賃貸借契約を終了する場合には、都道府県知事の許可が必要です（農地法18条1項）。