「国土利用計画法(事前届出、事後届出)」の重要ポイントと解説

国土利用計画法(事前届出、事後届出)のポイント一覧

  1. 権利の移転・設定があること、②対価があること、③届出面積が一定面積以上であることのすべてを満たす場合、事後届出が必要
  2. 事前届出が必要なのは、注視区域監視区域内で、上記①~③をすべて満たす場合
  3. 事後届出、注視区域内の事前届出の対象となるのは、「市街化区域2000㎡以上」「市街化区域以外の都市計画区域5000㎡以上」「都市計画区域外10,000㎡(1ha)以上」の場合

国土利用計画法とは?

国土利用計画法とは、地価の高騰を抑え、土地利用の適正化を図ることを目的としています。

そのため、対価の授受を伴って、権利移転・設定する契約売買など契約を行う場合(例:土地の所有権、地上権、賃借権など売買)で、下記届出面積以上である場合、事前もしくは事後に「届出」や「許可」を行わなければなりません。

宅建試験では、「許可」は、ほとんど出題されないので、「届出」を覚えておけばよいです。

つまり、ポイントは

  1. 権利の移転・設定があること ・・・抵当権の設定は届出不要
  2. 対価があること  ・・・ 贈与は対価がないので届出不要
  3. 届出面積が下記面積以上であること

国土利用計画法で覚えるべきことは以下でほとんど網羅されています。
是非、ご活用ください!

▼基本事項を押さえたい方は、無料講座をご活用ください!

毎日3問、無料で過去問の解説をお送りします!

毎日コツコツ勉強することが、宅建試験の合格の秘訣です!

無料なので、ぜひ、ご活用ください!

事後届出 事前届出
内容目的 大規模な土地取引を対象に土地の使い道を調べ、有効利用されるようにするための制度 注視区域・監視区域(土地の値上がりが激しい場所)を対象に、投機目的の取引を防ぐための制度
届出対象
面積
(契約する土地)
市街化区域 ⇒ 2000㎡以上
市街化区域以外の都市計画区域 ⇒ 5000㎡以上
(=市街化調整区域or非線引都市計画区域)
都市計画区域外 ⇒ 10,000㎡(1ha)以上

■注意
事前届出については注視区域内は上記内容でよいが、監視区域内は上記より緩い範囲で県が定める

届出する人 買主 当事者双方(買主、売主)
届出期間 契約締結後、2週間以内 契約締結前
届出先  市町村の長を経由して知事に届け出ること
一団の土地の判断基準 買主の取得した土地の面積の合計が上記届出対象面積を満たす場合は届出が必要 当事者のとぢらか一方の土地の面積の合計が上記届出対象面積を満たす場合は届出が必要
記載内容 予定対価
・土地の利用目的(住宅用、農業用、工業用など)
など・・・
助言 必要に応じて、助言を行うことができる 制度なし
届出内容
の変更
・予定対価の増額
・土地の利用目的の変更
は改めて届出が必要
減額するだけなら届出不要
勧告の内容 知事は土地利用目的の変更について勧告できる。取引中止の勧告はできない 契約の中止
予定対価の引き下げ
利用目的の変更
の勧告ができる
勧告の時期 勧告は届出をした日から3週間以内 勧告は届出をした日から6週間以内
勧告を無視した場合 勧告を無視しても罰則はなく、公表されるだけ
しかし、届出自体がない場合は罰則があります。
届出がない場合の罰則 6ヶ月以下の懲役又は100万円以下の罰金
※届出をしなくても契約は有効
届出が必要ない場合
(例外)
民事調停法に基づき土地を取得した場合
当事者の一方または双方国・地方公共団体等である
農地法3条1項の許可を受けている
宅建短期集中実力アップ講座はこちら

国土利用計画法(事前届出、事後届出)の問題一覧

6月からでも宅建合格できる

■問1
市街化区域内の甲土地(面積3,000㎡)を購入する契約を締結した者が、その契約締結の1月後に甲土地と一団の土地である乙土地(面積4,000㎡)を購入することとしている場合においては、甲土地の事後届出は、乙土地の契約締結後に乙土地の事後届出と併せて行うことができる。 (2016-問15-4)

答え:誤り

市街化区域内の3000㎡の甲土地
↓1ヵ月後
4000㎡の乙土地

本肢は甲土地を購入した時点で、事後届出の面積要件(2000㎡以上)に達しています。 したがって、この売買契約日から2週間以内に事後届出をしなければなりません。 また、乙土地については、どの区域に属しているかの記載がないので、 届出が必要かどうかは判断しかねますが、甲土地の事後届出を、乙土地の契約締結後に事後届出を行うとなると、 甲土地の売買契約締結日から2週間以内に事後届出ができないので、 本肢の「甲土地の事後届出は、乙土地の契約締結後に乙土地の事後届出と併せて行うことができる」 は誤りです。


■問2
都市計画区域外に所在し、一団の土地である甲土地(面積6,000㎡)と乙土地(面積5,000㎡)を購入する契約を締結した者は、事後届出を行わなければならない。 (2016-問15-3)

答え:正しい

都市計画区域外6000㎡の甲土地
都市計画区域外5000㎡の乙土地

都市計画区域外の事後届出の面積要件は、10,000㎡以上です。 甲土地、乙土地単独では、事後届出の面積要件には達していませんが、本肢は「一団の土地」となっているので合計面積で判断します。 すると、10,000㎡以上なので、買主(購入する契約を締結した者)は事後届出が必要です。


■問3
Aが所有する監視区域内の土地(面積10,000㎡)をBが購入する契約を締結した場合、A及びBは事後届出を行わなければならない。 (2016-問15-2)

答え:誤り

国土利用計画法において、「監視区域」で一定の取引をする場合、事前届出が必要です。 本肢は「事後届出」となっているので誤りです! 監視区域内において、事前届出が必要となる面積については「都道府県の規則」で定められています。 この面積は、事後届出よりも小さい数値で定められてます。 例えば、市街化区域内では100㎡以上の取引で事前届出が必要といった感じです。 つまり、より小さい面積での取引でも事前届出が必要になってくるわけです。 そして、監視区域内における取引については、当事者双方(AとB)が届出義務者となります。 事後届出では、買主のみが届出義務者でしたが、事前届出では、売主・買主双方が届出義務者となるので注意が必要です。


■問4
市街化区域内の土地(面積2,500㎡)を購入する契約を締結した者は、その契約を締結した日から起算して3週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2016-問15-1)

答え:誤り

市街化区域内の土地の売買の場合、2000㎡以上の取引が事後届出の対象です。 この事後届出は、その契約を締結した日から起算して2週間以内にしなければなりません。 本肢は「3週間」となっているので誤りです。


■問5
市街化区域に所在する一団の土地である甲土地(面積1,500㎡)と乙土地(面積1,500m2)について、甲土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたAは、事後届出を行わなければならない。 (2015-問21-4)

答え:誤り

届出対象の取引となるのは、土地に関する①権利について、②対価の授受を伴って、③移転・設定する契約であることです。①~③を満たす場合、事後届出の対象の取引となります。 そして、事後届出においては、買主の取得した土地の面積の合計が届出対象面積を満たす場合に届出が必要です。 乙土地の1,500㎡の土地については「対価の授受を伴わない賃借権の設定」であり、対価がないので届出対象面積に含みません 。 甲土地の1,500㎡の土地についてのみ判断されるので、届出対象面積に達しておらず、事後届出は不要です。 基本的な問題ですね! 国土利用計画法の届出の要否に関する問題は解き方・考え方を知れば解けるので、それを頭に入れておきましょう! 「個別指導」では解き方・考え方をお伝えして、合格する為の力を付けてもらってます!


■問6
市街化調整区域に所在する農地法第3条第1項の許可を受けた面積6,000㎡の農地を購入したAは、事後届出を行わなければならない。 (2015-問21-3)

答え:誤り

農地法第3条の許可を受ける場合には、例外として届出不要です。 一方、農地法第5条の許可を受ける場合、それだけで届出不要とはなりません! もし、市街化調整区域内の面積6,000㎡の農地を購入した場合、一定面積以上(市街化調整区域の場合5000㎡以上)の土地を取得したこととなるので、買主は事後届出が必要となります。 ではなぜ、このような違いが出てくるのか? キチンと理解すれば、上記は覚えなくても、答えを導けます。そのため、「個別指導」ではその点を解説します。


■問7
市街化区域においてAが所有する面積3,000㎡の土地について、Bが購入した場合、A及びBは事後届出を行わなければならない。 (2015-問21-2)

答え:誤り

売買において、事後届出が必要な者(届出義務者)は、買主であるBです。 Bは、契約締結後2週間以内に知事に届け出る必要があります。 Aは事後届出をする必要がありません。 「個別指導」では関連ポイントも一緒に解説しています!


■問8
国土利用計画法によれば、同法第23条の届出に当たっては、土地売買等の対価の額についても都道府県知事(地方自治法に基づく指定都市にあっては、当該指定都市の長)に届け出なければならない。 (2014-問22-1)

答え:正しい

23条の届出とは、事後届出を表しています。 事後届出制では、対価の額(売買価額)を知事に届出なければなりません。したがって、本問は正しいです。 この点については、27条の届出(事前届出)の場合も同じです。 しかし、事後届出と事前届出で異なる点があります! それは、届出をして、「その売買価格は地価の高騰の可能性があるからもう少し下げてください!」と知事が勧告できるのは事前届出だけです! 事後届出はこのように「売買価格の減額」の勧告はありません! これはイメージすれば分かります!


■問9
Fが市街化区域内に所有する2,500㎡の土地について、Gが銀行から購入資金を借り入れることができることを停止条件とした売買契約を、FとGとの間で締結した場合、Gが銀行から購入資金を借り入れることができることに確定した日から起算して2週間以内 に、Gは事後届出を行わなければならない。 (2012-問15-4)

答え:誤り

まず、①市街化区域内は2000㎡以上が届出対象であることを頭に入れましょう。
次に、②停止条件は、契約を締結した時から2週間以内に事後届出をしなければなりません。
つまり、「銀行から購入資金を借り入れることができることに確定した日から」ではありません。ここが誤りです。

関連ポイントについては「個別指導」で解説します!


■問10
C及びDが、E市が所有する都市計画区域外の24,000㎡の土地について共有持分50%ずつと定めて共同で購入した場合、C及びDは、それぞれ事後届出を行わなければならない。 (2012-問15-3)

答え:誤り

当事者の一方又は双方が国又は地方公共団体である場合には、その土地の面積に関わらず、事後届出は不要です。 ただ、これだけ勉強するのはもったいないです。共有の場合の取り扱い方については併せて勉強すべきでしょう。 「個別指導」では、共有地における届出の要否の問題を2つ用意しています! この2つは本試験で出題されてもおかしくないようなので、是非確認してください!

6月からでも宅建合格できる

■問11
市街化調整区域においてAが所有する面積4,000㎡の土地について、Bが一定の計画に従って、2,000㎡ずつに分割して順次購入した場合、Bは事後届出を行わなければならない。 (2012-問15-2)

答え:誤り

市街化調整区域内の土地を購入する場合、事後届出が必要なのは、土地の面積が5,000㎡以上の場合です。 そして、一定の計画にしたがって、2000㎡ずつ順次購入しているので、4000㎡を一団の土地とみなします。 したがって4,000㎡は5000㎡以上ではないので、事後届出は不要です。 国土利用計画法における届出が必要か不要かを問う問題は「答えを導く手順」を理解すれば解けます! だから、絶対落としてはいけない問題です。 「個別指導」では「答えを導く手順」を解説しています!


■問12
土地売買等の契約による権利取得者が事後届出を行う場合において、当該土地に関する権利の移転の対価が金銭以外のものであるときは、当該権利取得者は、当該対価を時価を基準として金銭に見積った額に換算して、届出書に記載しなければならない。 (2012-問15-1)

答え:正しい

事後届出の際の届出書には、「対価の額」を記載しなければならないが、対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積った額を記載する必要があります。 これも理解すれば、当然の内容なので、「個別指導」では具体例を出して解説しています! もちろん事後届出の内容も一緒に解説します。


■問13
Dが所有する市街化調整区域内の土地5,000平方メートルとEが所有する都市計画区域外の土地12,000平方メートルを交換した場合、D及びEは事後届出を行う必要はない。 (2011-問15-4)

答え:誤り

届出対象面積を満たす土地を取得する者は、事後届出が必要です。Dが所有する市街化調整区域内の土地5,000平方メートルと、Eが所有する都市計画区域外の土地12,000平方メートルは、いずれも届出対象面積に達しており、D及びEは事後届出が必要です。 「個別指導」では本問に関連して別の問題も併せて解けるようにしています。 キチンと理解できているかをその問題で確認してみましょう!


■問14
Aが、市街化区域において、2,500平方メートルの工場建設用地を確保するため、そのうち、1,500平方メートルをB社から購入し、残りの1,000平方メートルはC社から贈与で取得した。この場合、Aは、事後届出を行う必要はない。 (2011-問15-3)

答え:正しい

届出が必要な要件は土地に関する権利の対価の授受を伴って、移転・設定する契約で、事後届出においては、買主の取得した土地の面積の合計が届出対象面積を満たす場合に届出が必要です。 C社からの1,000平方メートルの土地については贈与であり、対価がないので届出対象面積に含みません 。 B社から売買契約により取得した1,500平方メートルの土地についてのみ判断されるので、届出対象面積に達しておらず、事後届出は不要です。 基本的な問題ですね! 国土利用計画法の届出の要否に関する問題は解き方・考え方を知れば解けるので、それを頭に入れておきましょう! 「個別指導」では解き方・考え方をお伝えして、合格する為の力を付けてもらってます!


■問15
都道府県知事が、監視区域の指定について土地利用審査会の確認を受けられなかったときは、その旨を公告しなければならない。なお、監視区域の指定は、当該公告があったときは、その指定の時にさかのぼって、その効力を失う。 (2011-問15-2)

答え:誤り

規制区域の指定については、その指定について土地利用審査会の確認を受けられなかったときは、その旨を公告しなければならないという規定はありますが、監視区域についてはこのような規定はありません。 これも何を言っているのかが分からないと頭に入らないですよ。 「個別指導」ではどういうことを言っているかまで解説しています。


■問16
都道府県知事は、法第24条第1項の規定による勧告に基づき当該土地の利用目的が変更された場合において、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講じなければならない。 (2011-問15-1)

答え:誤り

都道府県知事の勧告に対し、土地の利用目的が変更された場合、都道府県知事には、土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講ずるよう「努めなければならない」。 つまり、必ず「講じなければならない」わけではありません。 努めなければならない・・・しなくてよい 講じなければならない・・・しなければならない これはキチンとどういうことを言っているのかを理解しなければいけません。 「個別指導」ではこのルールがどういうことかまで解説しています! 理解しておきましょう!!


■問17
事後届出に係る土地の利用目的について、丁県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Eが勧告に従わなかった場合、丁県知事は、その旨及びその勧告の内容を公表しなければならない。 (2010-15-4)

答え:誤り

都道府県知事は、勧告をした場合において、その勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することが「できます」。 つまり、任意であって、「しなければならない」という義務ではありません。 本問は対比していただきたいポイントがあるので、「個別指導」ではその点を表にしてまとめています。


■問18
乙市が所有する市街化調整区域内の10,000平方メートルの土地と丙市が所有する市街化区域内の2,500平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Dが購入する契約を締結した場合、Dは事後届出を行う必要はない。 (2010-15-3)

答え:正しい

当事者の一方または双方が、「国・地方公共団体等」であれば「事後届出は不要」です。 本問の場合、Dが乙市と丙市から土地を購入している場合です。 「乙市」「丙市」という地方公共団体が取引の当事者なので、Dは、いずれの土地の売買についても事後届出を行う必要はありません。 したがって、本問は正しいです。 理解するための内容と関連ポイントについては「個別指導」で解説しています! 理解をしながら効率よく勉強は進めていきましょう!


■問19
事後届出に係る土地の利用目的について、甲県知事から勧告を受けた宅地建物取引業者Cは、甲県知事に対し、当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができる。 (2010-15-2)

答え:誤り

勧告を受けた者は、都道府県知事に対して、買取り請求をすることはできません。 買取請求のルールがあるのは、許可制です。 この点については、「個別指導」で解説しています。


■問20
宅地建物取引業者Aが、自ら所有する市街化区域内の5,000平方メートルの土地について、宅地建物取引業者Bに売却する契約を締結した場合、Bが契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行わなかったときは、A及びBは6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる場合がある。 (2010-15-1)

答え:誤り

市街化区域内の土地の売買では、2,000㎡以上の取引で届出が必要です。 本問は5,000㎡なので、買主である宅建業者Bは、契約締結後2週間以内に届出が必要です。 届出をしなかった場合、6か月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられるのは届出義務者であるBだけです。 したがって、本問の「A及びB」という記述が誤りです。 国土利用計画法は細かい部分も問われるので、「個別指導」では本問以外の関連ポイントも一緒に解説しています!

6月からでも宅建合格できる

■問21
宅地建物取引業者Eが所有する都市計画区域外の13000㎡の土地について、4000㎡を宅地建物取引業者Fに、9000㎡を宅地建物取引業者Gに売却する契約を締結した場合、F及びGはそれぞれ、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2009-問15-4)

答え:誤り

事後届出では、権利取得者(FおよびG)それぞれが取得した土地の面積規模で届出の要否を決めます。 今回、FとGが購入した土地はともに都市計画区域外の10,000㎡未満の土地なので、FもGも届出不要です。 国土利用計画法における届出が必要か不要かをとう問題は解き方があるので、それにしたがって、解けば必ず解けます! 解き方をしっかり学びましょう! 解き方を知りたい方はこちら>>


■問22
宅地建物取引業者Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Dが購入する旨の予約をした場合、Dは当該予約をした日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2009-問15-3)

答え:正しい

売買の予約も、土地売買同様、届出対象の取引です。 そして、市街化調整区域内の土地の場合、5,000㎡以上が届出対象面積です。 したがって、本問では市街化調整区域内の土地6,000㎡の土地をDが購入する予約をしているので、 権利を取得する予定のDが予約した日(契約締結日)から起算して2週間以内に事後届出を行わなければなりません。 本問は正しいですね! ちなみに、宅建業者間の取引であることは受験者をヒッカケるための記述です。 宅建業者間の取引か否かに関係なく、事後届出は必要です。 本問は関連ポイントを理解する必要があるし、考え方を身につける必要がある問題です。 なので、「個別指導」ではその点も合わせて学習していきます!


■問23
宅地建物取引業者Bが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合、Bがその助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない。 (2009-問15-2)

答え:誤り

知事の助言に従わなかったとしても、公表されることもなければ、罰則を受けることもありません。 したがって、本問は「助言に従わないときは、当該知事は、その旨及び助言の内容を公表しなければならない」となっているので誤りです。 本問は対比して学習すべき部分なので、「個別指導」では対比ポイントも一緒に学習できるようにしています。


■問24
宅地建物取引業者Aが都市計画区域外の10,000㎡の土地を時効取得した場合、Aは、その日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2009-問15-1)

答え:誤り

時効による取得の場合、届出対象外の「取引」となっています。 したがって、Aは都市計画区域外の10,000㎡の土地を取得したとしても国土利用計画法の事後届出は不要です。 これは「ある考え方」を知っていると答えを導ける問題です! 「ある考え方」は「個別指導」でお伝えしています! 考え方を身につけて、別角度から出題してくる宅建試験でも確実に得点できるようにしましょう!


■問25
個人Fが所有する都市計画区域外の30,000㎡の土地について、その子Gが相続した場合、Gは、相続した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2008-問17-4)

答え:誤り

Gは相続により取得しているので、届出不要です。相続による権利取得は代金の授受がない(対価性がない)ので地価の高騰の恐れがありません。したがって、届出不要です。相続後に売買する場合は、届出不要とはならないので注意してください!


■問26
個人Dが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Eが購入する契約を締結した場合、Eは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2008-問17-3)

答え:正しい

Eが取得した土地は5,000㎡以上の市街化調整区域内の土地なので、Eは契約締結日から2週間以内に届出が必要です。 本問は簡単な問題ですが、さらに一歩進んだ問題を解けるようにした方がいいので、「個別指導」では本問に追加して一歩進んだ問題も出題しています!一緒に答えられるようにしておきましょう!


■問27
甲市が所有する市街化調整区域内の12,000㎡の土地について、宅地建物取引業者Cが購入する契約を締結した場合、Cは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2008-問17-2)

答え:誤り

当事者の一方または双方が、国・地方公共団体等であれば、土地の取得者は事後届出不要です。 本問では、Cが取得した相手は市(国、地方公共団体等)なので、Cは届出不要です。 基本事項ですね! ただ、この理由を知っている人は多くないのではないでしょうか? この理由を知っている方は、国土利用計画法のヒッカケ問題も解ける方でしょう! この理由を答えを導くために使えるようになると、難しい問題も解けるようになるので、是非習得してください! 「個別指導」でお伝えします!


■問28
宅地建物取引業者Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地について、宅地建物取引業者Bが購入する契約を締結した場合、Bは、その契約を締結した日から起算して2週間以内に事後届出を行わなければならない。 (2008-問17-1)

答え:誤り

市街化区域内の土地を購入する場合、土地面積が2,000㎡以上であれば、届出必要ですが、本問は1500㎡なので事後届出は不要です。 事後届出については絶対得点しないといけないですね!


■問29
事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者は、その契約の締結後、 1週間以内であれば市町村長を経由して、 1週間を超えた場合には直接、都道府県知事に事後届出を行わなければならない。 (2007-問17-4)

答え:誤り

事後届出は、契約締結日から起算して2週間以内に、取引対象の土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出ます。 契約締結後1週間を過ぎているかどうかで、手続の仕方が変わるわけではありません。 したがって、本問は誤りです。 でも、もしかしたら正しいのでは?と思った方は本試験でも類題で迷う可能性が大です。 本試験で迷わないためにどうするか? 知りたい方は「個別指導」でお伝えします!


■問30
事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者が事後届出を行わなかった場合には、都道府県知事から当該届出を行うよう勧告されるが、罰則の適用はない。 (2007-問17-3)

答え:誤り

事後届出を行わなかった場合、6月以下の懲役または100万円以下の罰金に処されます。 したがって、「事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者が事後届出を行わなかった場合、罰則の適用はない」という記述は誤りです。 この問題については、類題も頭に入れてほしいです! 「個別指導」では類題も併せて出して一緒に勉強できるようにしています! この問題では色々学べるので、効率的にたくさん学びましょう!

6月からでも宅建合格できる

■問31
宅地建物取引業者であるCとDが、都市計画区域外の2haの土地について、Dを権利取得者とする売買契約を締結した場合には、Dは事後届出を行わなければならない。 (2007-問17-2)

答え:正しい

10,000㎡(1ha)以上の都市計画区域外の土地の売買では事後届出が必要です。 したがって、権利取得者であるDが事後届出をしなければなりません。 ちなみに、売主であるCは届出は不要です。 理解するための考え方を知りたい方はこちら>>


■問32
宅地建物取引業者であるAとBが、市街化調整区域内の6000㎡の土地について、Bを権利取得者とする売買契約を締結した場合には、Bは事後届出を行う必要はない。 (2007-問17-1)

答え:誤り

5000㎡以上の市街化調整区域内の土地の売買は事後届出が必要なので、権利取得者であるBが届出が必要です。 国土利用計画法の届出の要否については考え方を理解しておきましょう! その考え方に基づいて答えを導けるようにしないと、ヒッカケ問題に引っかかっります。 反射的に解くのではなく、ルールに基づいて解く習慣を身につけていきましょう! 「個別指導」では考え方も解説しています。


■問33
事後届出が必要な土地売買等の契約を締結したにもかかわらず、所定の期間内にこの届出をしなかった者は、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。 (2006-問17-4)

答え:正しい

事後届出をする必要があるにもかかわらず、届出をしなかった場合、買主(権利取得者)は6か月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられます。 これは色々勉強できますね! 「個別指導」では具体例も入れて、関連ポイントも含めて復習できるようにしています! ザッと数えて5つくらいのポイントを学べますね(^^)


■問34
都道府県知事は、事後届出があった場合において、その届出書に記載された土地に関する権利の移転等の対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときは、当該対価の額について必要な変更をすべきことを勧告することができる (2006-問17-3)

答え:誤り

事後届出制では、土地利用目的の変更については勧告されますが、対価の額について勧告されることはありません。 対価の額について勧告されるのは、注視区域・監視区域の事前届出です! これはイメージできれば答えを導けますよ! 「個別指導」では上記イメージをお伝えするとともに、勧告におけるポイントも比較の表にして解説しています! 一つ一つ整理していきましょう!


■問35
注視区域又は監視区域に所在する土地について、土地売買等の契約を締結しようとする場合には、国土利用計画法第27条の4又は同法27の7の事前届出が必要であるが、当該契約が一定の要件を満たすときは事後届出も必要である。 (2006-問17-2)

答え:誤り

注視区域・監視区域内に所在する土地について、土地売買等の契約を締結した場合は、事後届出をする必要はありません。 注視区域・監視区域については、事前届出だけです。 国土利用計画法における区域別の届出・許可の違いはしっかり頭に入れておきましょう! 「個別指導」では表にしてまとめています!


■問36
土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該契約による権利取得者は、その契約に係る土地の登記を完了した日から起算して2週間以内に、事後届出を行わなければならない。 (2006-問17-1)

答え:誤り

事後届出は、「契約締結日」から起算して「2週間以内」に、取引対象の土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事に届け出ます。 本問は「登記完了日」から2週間となっているので誤りです。 うっかり間違えた方は、問題文をしっかり読む習慣を早い段階でつけましょう。 事後届出については上記ポイントだけでなく関連ポイントも一緒に学習したほうが効率的ですね! >>関連ポイントも一緒に学習したい方はこちら


■問37
事後届出に係る土地の利用目的について、乙県知事から勧告を受けたHが勧告に従わなかった場合、乙県知事は、当該届出に係る土地売買の契約を無効にすることができる。 (2005-問17-4)

答え:誤り

都道府県知事は、勧告をした場合において、その勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができますが、契約を無効にすることはできません。したがって、誤りです。 本問は注意点があるので、注意点については「個別指導」で解説します! ヒッカケ問題に対応できるように注意すべき点は頭に入れておきましょう!


■問38
甲県が所有する都市計画区域外に所在する面積12000㎡の土地について、10000㎡をFに、2000㎡をGに売却する契約を、甲県がそれぞれF、Gと締結した場合、F、Gのいずれも事後届出を行う必要はない。 (2005-問17-3)

答え:正しい

当事者の一方または双方が、「国・地方公共団体等」 の場合は届出不要です。 本問の場合、FとGは甲県から土地を購入している場合です。「甲県」という地方公共団体が取引の当事者なので、これら取引(売買契約)においては、届出の必要がありません。したがって、FもGも事後届出を行う必要はありません。 これも理解すれば当然なので、あえて覚えるまでもないでしょう!


■問39
Cは、市街化調整区域において、Dの所有する面積8000㎡の土地を民事調停法に基づく調停により取得し、その後当該土地をEに売却したが、この場合、CとEはいずれも事後届出を行う必要はない。 (2005-問17-2)

答え:誤り

民事調停で取得した場合については、事後届出不要です。 しかし、本問では民事調停で取得した後、転売しているので、その際、権利取得者は事後届出の適用があります。 つまり、売主Cは届出不要ですが、買主であるEは市街化調整区域5,000㎡以上の土地を取得しているので届出の必要があります。 ちなみに、民事調停=届出不要の例外と覚える方も多いですが、理由を理解すれば答えは導けるので、あえて覚えることもないでしょう! なので、理由を頭に入れたほうが賢明でしょう! 「個別指導」では、理解学習ができるように理由も解説しています。 また、民事調停がどういうものかも説明します!


■問40
Aが、市街化区域において、Bの所有する面積3000平方メートルの土地を一定の計画に基づき1500平方メートルずつ順次購入した場合、Aは事後届出を行う必要はない。 (2005-問17-1)

答え:誤り

物理的一体性および計画性一体性があれば「一団の土地」と見なされます。 事後届出の場合、権利取得者(買主)の取得した土地の面積で判断します。本問では、1,500㎡と1,500㎡の合計3,000㎡を一団の土地と見なされるため、Aは市街化区域内の土地を3,000㎡取得しているわけです。市街化区域内の2,000㎡以上の土地を取得する場合、権利取得者(買主A)は届出が必要です。

6月からでも宅建合格できる

■問41
Fが所有する市街化区域内に所在する面積4500平方メートルの甲地とGが所有する市街化調整区域内に所在する面積5500平方メートルの乙地を金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結した場合、F、Gともに事後届出をする必要がある。 (2004-問16-4)

答え:正しい

交換の場合は対価の授受が伴わなくても、届出対象の取引です。 そして、市街化区域内の場合、2,000㎡以上の土地取引で権利取得者が届出が必要で、市街化調整区域内の場合、5,000㎡以上の土地取引で権利取得者が届出が必要です。したがって、2,000㎡以上の市街化区域内の土地の権利を取得しているEは届出が必要です。また、5,000㎡以上の市街化調整区域内の土地の権利を取得しているFも届出が必要です。 なぜ、対価の授受が伴わない交換が届出対象なのか? この点については「個別指導」でお伝えしています! 丸暗記できる量には限りがあります!だからこそ理解をしながら学習は進めるべきです!!


■問42
Dが所有する都市計画法第5条の2に規定する準都市計画区域内に所在する面積7000㎡の土地について、Eに売却する契約を締結した場合、Eは事後届出をする必要がある。 (2004-問16-3)

答え:誤り

事後届出は権利取得者(買主E)の取得した面積が一定面積に達していた場合、権利取得者Eのみ届出が必要となります。 本問は準都市計画区域内の土地の取引なので、都市計画区域外の土地取引です。 つまり、10,000㎡以上の土地取引の場合、事後届出が必要になってきます。 本問は7,000㎡なので、事後届出は不要です。


■問43
事後届出においては、土地の所有権移転における土地利用目的について届け出ることとされているが、土地の売買価額については届け出る必要はない。 (2004-問16-2)

答え:誤り

事後届出では、土地の利用目的だけでなく、売買価額も届出事項です。したがって誤りです。 そして、本問はつなげて覚える内容があることがあります。 『なんかイメージできていないな・・・』と言う方はつなげて覚えられていないことが原因でしょう。 本問で言えば、知事等に提出する「届出をする際の記載事項」の話ですよね!? その届出書を受け取った知事などは内容を見るわけです。そして、その内容について、知事は勧告をしたりするわけです。 つまり、勧告についても一緒に学習すると一連の流れで勉強できますよね?つながりを持って勉強できますよね? このように勉強をしていかないと効率的な勉強はできません。 あなたも、効率的に勉強を進めていきましょう! 効率的に勉強を進めたい方はこちら>>


■問44
監視区域内の市街化調整区域に所在する面積6000㎡の一団の土地について、所有者Aが当該土地を分割し、4000㎡をBに、2000㎡をCに売却する契約をB、Cと締結した場合、当該土地の売買契約についてA、B及びCは事前届出をする必要はない。 (2004-問16-1)

答え:誤り

監視区域において当事者のどちらか一方の土地の面積の合計が届出対象面積に達する場合、「当事者(売主および買主)」は「事前届出」が必要となってきます。 本問の場合、監視区域内の市街化調整区域なので、6000㎡であれば、届出対象の面積となってきます。 したがって、AB間の取引およびAC間の取引が事前届出の対象となり、当事者(A,B、C全員)が事前届出が必要となってきます。 本問を解く分にはこれだけの知識があれば解けてしまいますが、監視区域内における届出対象面積については、「都道府県知事が規則で定める」というルールがあります。この部分を理解していない方が多いです。理解できていないとヒッカケ問題に対応できません。 そのため、「個別指導」では「都道府県知事が規則で定める」というルールがどういう意味なのかも解説しています。 理解しながら勉強をしてヒッカケ問題に対応できる力を付けましょう!


■問45
甲市が所有する市街化区域に所在する面積3,000㎡の土地を、I に売却する契約を、甲市と I が締結した場合、I は事後届出を行う必要がある。 (2003-問16-4)

答え:誤り

地方公共団体とは都道府県や市町村を指します。 本問の「甲市」は地方公共団体です。 地方公共団体が土地を売却する場合、権利取得者は届出が不要です。 また、地方公共団体が土地を購入する場合も、地方公共団体は届出不要です。 これを単に覚えている(丸暗記している)方はいます。丸暗記だとヒッカケ問題や見たことのない問題を作られると「あれ?この場合はどうなるの?」と混乱して解けなくなります。 地方公共団体が関係する取引が届出不要となるのはキチンと理由があるんです! それを理解しておけば、ヒッカケ問題にも見たことがない問題でも対応できる力が付きます! このように宅建合格するための力を付けるためのプログラムが「個別指導」です。 無駄な勉強はやめて、今日第一歩を踏み出してみましょう!


■問46
Fが所有する市街化区域に所在する面積5,000㎡の一団の土地を分割して、1,500㎡をGに、3,500㎡をHに売却する契約をFがそれぞれG及びHと締結した場合、Gは事後届出を行う必要はないが、Hは事後届出を行う必要がある。 (2003-問16-3)

答え:正しい

市街化区域内の土地の売買では2000㎡以上の売買が届出対象です。そして、届出が必要なのは、買主です。 したがって、1500㎡を購入したGは届出不要で、3500㎡を購入したHは届出が必要になってきます。 この問題についてスンナリ解けた方でもヒッカケ問題や応用問題となると途端に解けなくなる方がいます。 それはなぜか? 解き方を知らないから、上記は解き方までは解説をしていません。結論だけを記載しました。 実際に理解学習をするには、一つ一つ順を追って解いていく必要があります。 この解き方を知りたい方はこちらでお伝えしています!>> キチンと理解して、勉強した分実力を伸ばしましょう(^^)/


■問47
Dが所有する市街化調整区域に所在する面積4,000㎡の農地をEに売却する契約を、農地法第5条の許可を停止条件としてDとEが締結した場合、Eは事後届出を行う必要がある。 (2003-問16-2)

答え:誤り

市街化調整区域内の場合、5,000㎡以上で届出必要です。本問は、市街化調整区域内の4000㎡の土地取引なので、届出対象面積に達していません。したがって、届出不要です。 しかし、本問はそれ以上に重要な内容が含まれているのでそれを理解する必要があります。 それは「農地法と国土利用計画法の関連」および「停止条件付き売買契約の届出の時期」についてです。 この点の学習まで出来ているかどうかで日々の学習の「質」に違いが出てくるわけです。 勉強したらその分実力を付けたいですよね!そのためには「理解学習」です。 理解学習を実践したい方はこちら>>


■問48
Aが所有する都市計画区域に所在する面積6000㎡の土地をBに売却する契約を、Aと、Bの売買契約の代理人であるCが締結した場合、CはC名義により、事後届出を行う必要がある。 (2003-問16-1)

答え:誤り

届出が必要な場合、代理人名義で行うのではなく、権利取得者(買主等)の名義で行う必要があります。 そして、本問の場合は届出対象面積に達しているので、国土利用計画法の届出が必要です。つまり、権利取得者(B)は届出が必要です。 代理人Cの名義で行うわけではありません。 この点については、細かく考えるべき部分があります。 届出面積に達しているかどうかをどのように判断するのか?また、民法の代理のルールとの関係性はどうなっているのか? この点はしっかり理解が必要なので、「個別指導」ではこの点を細かく解説しています。 キチンと理解することで合格力が付きます。単に覚える学習では試験前に点数が上がらず困るので早めに対策を考えましょう!


■問49
Gが行った事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が必要な変更をすべきことを勧告した場合で、Gがその勧告に従わなかったときは、その旨及びその勧告の内容を公表されることがある。 (2002-問16-4)

答え:正しい

事後届出の場合において、 「土地利用目的の変更」について都道府県知事が勧告をした場合、その勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、知事は、その旨及びその勧告の内容を公表することが「できます」。 つまり、任意であって、「しなければならない」という義務ではありません。 また、勧告に従わなかったとしても「罰則はない」ということも併せて覚えておきましょう。 この点については、対比して覚えていただきたい部分があります! あなたも「対比」という理解学習の一つを使って効率よく勉強しましょう! この点は「個別指導」でお伝えしています!


■問50
Eが所有する都市計画区域外の面積5,000m2の土地をFが賃借し、その対価として権利金を支払う契約がEF間で締結された場合、Fは契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。 (2002-問16-3)

答え:誤り

結論から言うと、本問は都市計画区域外の土地において「10,000㎡以上」ではないので届出不要です。 ただ、この問題は一つ一つ順を追って理解すべき問題です。 簡単に理解学習をするための方向性をお伝えします。 それは

1.届出対象の取引か?
2.届出対象の面積以上か?

この2つを順に考えることです。 「個別指導」ではこの点について細かく解説しています! 理解学習をして楽に合格圏内に行きましょう!

6月からでも宅建合格できる

■問51
Cが所有する監視区域内の面積10haの土地をDに売却する契約を締結しようとして事前届出を行った場合で、届出の日から起算して2週間後に都道府県知事より勧告をしない旨の通知を受けたとき、C及びDはその届出に係る契約を締結することができる。 (2002-問16-2)

答え:正しい

監視区域内の届出対象面積は注視区域の面積よりも小さい値で定められるので、本問の「10ha」の土地取引であれば事前届出は必要となります。そして、事前届出をした場合、その後、契約締結できるのは、原則として、事前届出をした後、6週間を経過するまでの間は契約を締結することはできません。ただし、 「勧告・不勧告の通知」を受けたときは、届出後、6週間以内でも契約を締結することができます。 少し分かりづらいと思う方は監視区域自体がどのような区域かが分かっていないからです。 この点については「個別指導」で解説しています。


■問52
Aが所有する市街化区域内の面積3,000m2の土地をBに売却する契約を締結するため事後届出を行う場合で、Bが契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行わなかったとき、Bは6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。 (2002-問16-1)

答え:正しい

まず、国土利用計画法では、市街化区域内の土地を購入(届出対象の取引)する場合、2,000㎡以上で届出が必要となってきます。 このとき、届出が必要なのは、買主です。 届出期間は、売買契約締結日から2週間以内です。 もし、届出を行わなかったら、6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。 したがって、このルールに基づいて本問を見ると 市街化区域内の3,000㎡の土地をBが購入しています。 したがって、「Bが契約締結日から起算して2週間以内に事後届出を行わなかったとき、Bは6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。」という記述は正しいです。


■問53
注視区域内においては、都道府県の規則で定める面積以上の土地売買等の契約を締結する場合に届出が必要である。 (2001-問16-4)

答え:誤り

注視区域では、事後届出同様、市街化区域では2,000㎡以上、市街化調整性区域・非線引都市計画区域では5,000㎡以上、都市計画区域外では、10,000㎡以上の土地取引が対象です。 「個別指導」では、注視区域と監視区域の違いのイメージと対比内容をお伝えしています!


■問54
監視区域内において国土利用計画法の規定に違反して必要な届出をせず、土地売買等の契約を締結した場合には、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。 (2001-問16-3)

答え:正しい

事前届出でも、事後届出でも、届出をしなかった場合、罰則の対象となります。 罰則の内容は、「6か月以下の懲役又は100万円以下の罰金」に処せられます。


■問55
市町村長は、当該市町村の区域のうち、国土交通大臣が定める基準に該当し、地価の上昇によって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域を、期間を定めて、注視区域として指定することができる。 (2001-問16-2)

答え:誤り

監視区域・注視区域とも、都道府県知事があらかじめ土地利用審査会及び関係市町村の意見を聴いて「5年以内の期間」を定めて指定します。 したがって、「市町村長が注視区域として指定する」という記述が誤りです。


■問56
監視区域内において一定規模以上の面積の土地売買等の契約を締結した場合には、契約締結後2週間以内に届出をしなければならない。 (2001-問16-1)

答え:誤り

監視区域内では、都道府県の規則で定められた面積以上の土地売買等の契約を締結しようとするときは、契約締結前に事前届出をしなければなりません。「契約締結する2週間前までに届け出ろ」という規制はありません。 事後届出では、「契約後2週間以内に届け出ろ」という規制なので、ここをヒッカケル問題です。

6月からでも宅建合格できる
宅建通信に関する相談はこちら