「宅建業保証協会(弁済業務保証金)」の重要ポイントと解説

宅建業保証協会(弁済業務保証金)のポイント一覧

  1. 保証協会の加入前弁済業務分担金を保証協会に納付しなければならない」
  2. 保証協会に納付すべき金額は
    主たる事務所 : 60万円
    従たる事務所 : 30万円(1か所ごと)
  3. 保証協会への分担金の納付は金銭でなければならない。有価証券ではダメ!
  4. 事務所を増設(新設)した場合、増設の日から2週間以内に弁済業務保証金分担金を増設する事務所1か所につき30万円を保証協会に納付すること。
  5. 還付を受けようとする者(被害者)は保証協会の認証を受けること。
  6. 弁済業務保証金の還付があった場合、通知を受けてから2週間以内に還付充当金を納付しなければならない。→納付しないと社員としての地位を失う。→社員の地位を失うと、1週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
  7. 弁済業務保証金の取り戻しは、原則、保証協会6ヶ月以上の期間を定めて公告する。一部の事務所を廃止した時は、例外として、公告せずに直ちに取り戻しが可能
  8. 供託所等の説明は、取引相手に対して、契約が成立するまでの間にしなければならない。ただし、取引相手が宅建業者の場合は説明を省略できる

弁済業務保証金と弁済業務保証金

宅建業を開始するためには、営業保証金を支払わないといけない話を営業保証金の部分でお話しました。
だけど、本店だけでも営業保証金が1000万円も必要となってくると、お金がかかり過ぎて始めるにも始められないですよね。 そこで登場するのが保証協会です。
宅建業者は小さなお金を保証協会に預け、保証協会が代わって供託することで、宅建業務を開始できるようにしたのです。

そして、このとき、宅建業者が保証協会に預けるお金を弁済業務保証金分担金といいます。

弁済業務保証金制度の概要は以下の図の通りです。

弁済業務保証金の供託と分担金の納付の流れ:保証協会

弁済業務保証金分担金の納付

【新たに保証協会に入る場合】
保証協会の加入前弁済業務分担金を保証協会に納付しなければなりません。
主たる事務所 : 60万円
従たる事務所 : 30万円(1か所ごと)
納付は金銭のみで有価証券での納付はできません。
営業保証金金銭でも有価証券でもよかったので注意しよう!【事務所を増設する場合】
増設の日から2週間以内に弁済業務保証金分担金
増設する事務所1か所につき30万円を保証協会に納付すること。

保証協会と営業保証金の違い|宅建通信

弁済業務保証金の納付

弁済業務保証金の供託は宅建業者が行うのではなく、保証協会が行います
保証協会は、宅建業者からの納付を受けてから1週間以内に供託所に供託しなければなりません。

保証協会と営業保証金の違い|宅建通信

弁済業務保証金の還付

保証協会の宅建業者と取引をした者が損害を被った場合、弁済業務保証金から弁済してもらうことができます。これを還付といいます。 そして、現在は保証協会の社員だが、保証協会加入前に取引した被害者も、保証協会からの還付を受けられます。
※宅建業者は還付請求できない=宅建業者が宅建業の取引により損害を受けても、還付請求することができなくなりました。(平成29年度の法改正内容)●還付の限度額:営業保証金の額と同じです。
例えば
主たる事務所と従たる事務所が1つある場合、
宅建業者は分担金で60万円+30万円=90万円しか納めているが、
還付の限度額は1000万円+500万円の1500万円が限度です。

●還付を受けるための手続き
まず、還付を受けようとする者(被害者)は保証協会の認証を受ける。
その後、直接供託所に請求して還付を受けます。

保証協会と営業保証金の違い|宅建通信

不足額の補充

供託所が還付すると、供託所はその旨を国土交通大臣に通知し、その後、
国土交通大臣が保証協会に通知します。

保証協会は国土交通大臣の通知を受けた日から2週間以内に、
還付額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託します。

保証協会はその社員に対して、
還付充当金(実際に還付した金額)を保証協会に納付するように通知します。

通知を受けてから2週間以内に還付充当金を納付しないと社員としての地位を失う。
社員が地位を失ったら、保証協会は直ちに免許権者に対して、報告しなければなりません。

地位を失った日から1週間以内営業保証金供託しなければなりません。

弁済業務保証金の取戻し

一部事務所を廃止したり、社員の地位を失ったりした場合、保証協会は供託所から預けていた弁済業務保証金を取り戻すことできます。
注意すべきは、弁済業務保証金を取り戻せるのは宅建業者(社員)ではなく、保証協会です。
なぜなら、供託しているのは、あくまでも保証協会だからです!

取り戻しができる場合 取り戻し方
保証協会の社員でなくなった時 保証協会6ヶ月以上の期間を定めて公告する。
一部の事務所を廃止した時 公告せず直ちに取り戻せる

供託所等の説明

保証協会の社員である宅建業者は、「保証協会の名称・住所・事務所の所在地・その協会が弁済業務保証金の供託をした供託所・その所在地」を、取引相手に対して、契約が成立するまでの間説明しなければならない。
ただし、取引相手が宅建業者の場合は説明を省略できます!(平成29年度の法改正内容

保証協会の業務

保証協会が必ず行う業務(必要的業務)

  • 苦情の解決
  • 研修業務
  • 弁済業務

保証協会が行うことができる業務(任意的業務)

  • 一般保証業務
  • 手付金等の保管業務
  • 宅建業の健全な発達を図るために必要な業務(一般消費者を対象とした不動産無料相談所の開設)
  • 研修費用の助成(平成29年度の法改正内容
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宅建業保証協会(弁済業務保証金)の問題一覧

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■問1
150万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、2,500万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。 (2016-問31-4)

答え:正しい

保証協会の社員が納付すべき弁済業務保証金分担金は、本店60万円、支店1か所につき30万円です。 つまり、150万円の弁済業務保証金分担金を納付しているということは、 本店(60万円)および支店が3つ(30万円×3=90万円)の宅建業者であることが分かります。 そして、還付請求ができる金額については、保証協会加入の場合も、営業保証金制度を利用した場合の範囲内です。 つまり、本肢の場合、 本店と支店3つなので、営業保証金制度を利用していた場合 1000万円+(500万円×3)=2500万円 したがって、2500万円が限度額となります。


■問2
保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。 (2016-問31-3)

答え:誤り

弁済業務保証金が還付された場合は、保証協会は社員に対し、還付充当金を保証協会に納付するように通知します。そして、社員(宅建業者)は、2週間以内に保証協会に還付充当金を納付しなければなりません。 本肢は、「社員である宅建業者が、最寄りの供託所に供託しなければならない。」となっているので誤りです。


■問3
保証協会に加入している宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置した場合、その設置した日から1月以内に当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。 (2016-問31-2)

答え:誤り

保証協会に加入している宅建業者が新たに事務所を設置したときは、その日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金(30万円)を保証協会に納付しなければなりません。 2週間以内に納付しなかった場合は、社員の地位を失います。


■問4
保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であり、一の保証協会の社員となった後に、宅地建物取引業に関し取引をした者の保護を目的として、重ねて他の保証協会の社員となることができる。 (2016-問31-1)

答え:誤り

宅建業を始めるにあたって、保証協会に加入すするか、営業保証金を供託するかは、宅建業者が任意で選択できます。ただ、ある保証協会に加入した場合、他の保証協会に重ねて加入することはできません。 したがって、「重ねて他の保証協会の社員となることができる」という記述は誤りです。


■問5
保証協会は、そのすべての社員に対して、当該社員が受領した支払金や預り金の返還債務を負うことになったときに、その債務を連帯して保証する業務及び手付金等保管事業を実施することが義務付けられている。 (2009-問44-4)

答え:誤り

結論から言えば、「義務付けられている」という記述が誤りです。 本問のような、8種制限に関する「一般保証業務」と「手付金等保管事業」は行ってもいいし、行わなくてもいい任意の業務です。 この点もしっかりまとめておいたほうが良いですね! 「個別指導」では、細かくまとめています!


■問6
保証協会は、新たに社員が加入したときは、当該社員の免許権者が国土交通大臣であるか都道府県知事であるかにかかわらず、直ちに当該保証協会の指定主体である国土交通大臣に報告することが義務付けられている。 (2009-問44-3)

答え:誤り

保証協会は、「新たに社員が加入」し、または「社員がその地位を失った」ときは、直ちに、その旨を当該社員の免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)に報告しなければなりません。 本問は「保証協会の指定主体である国土交通大臣に報告する」という記述が誤りです。 ここはしっかり理解しておいた方が良い部分なので、「個別指導」では図を使って解説しています!


■問7
保証協会は、その社員の地位を失った宅地建物取引業者が地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託した場合は、当該宅地建物取引業者に対し、直ちに弁済業務保証金分担金を返還することが義務付けられている。 (2009-問44-2)

答え:誤り

社員が社員の地位を失った時、保証協会は当該社員であった者に関する還付請求者に対して、6ヶ月以上の期間を定めて、公告をしなければなりません。したがって、この部分が誤りです。 「宅地建物取引業者が社員の地位を失った場合、その日から1週間以内に営業保証金を供託した」という点は正しいです。


■問8
保証協会は、宅地建物取引業者の相手方から社員である宅地建物取引業者の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があったときは、その申出及びその解決の結果について社員に周知することが義務付けられている。 (2009-問44-1)

答え:正しい

保証協会は、苦情について解決の申出があったとき、その申出及びその解決の結果について社員(宅建業者)に周知することが義務付けられています。そして、この業務は保証協会である以上、必ず行うべき業務となっています。 したがって、本問は正しいです。 細かいその他のポイントは「個別指導」で解説しています! 上記解説だけ覚えるではなく、関連ポイントも一緒に学習する習慣をつけましょう! そうしないと、断片的な知識しか頭に入らず、すぐに忘れてしまう知識になってしまいます。


■問9
還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から1週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、その地位を回復する。 (2006-問44-4)

答え:誤り

本問のような規定はありません。 つまり、保証協会の社員の地位を失って、1週間以内に弁済業務保証金分担金を納付しても、その地位を回復することはありません。(保証協会の社員に戻れない) 本問のように、保証協会の社員の地位を失った者は、1週間以内に営業保証金を供託しなければならず、これを怠ると監督処分(指示処分・業務停止処分・免許取消処分)の対象になります。


■問10
保証協会から還付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。 (2006-問44-3)

答え:正しい

弁済業務保証金の還付があったとき、①供託所は国土交通大臣に還付した旨を通知し、②国土交通大臣はその旨を保証協会に通知し、③保証協会は、その還付に係る社員または社員であった者に対して、還付充当金を「保証協会に納付するよう」に通知しなければなりません。④通知を受けた社員等は通知を受けてから2週間以内に「還付充当金」を納付しなければなりません。 弁済業務保証金に関する還付の流れについてはきちんと覚えておきましょう! 「個別指導」は図を使ってこの場で解説しています!

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■問11
保証協会は、当該保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 (2006-問44-1)

答え:誤り

保証協会は、加入しようとする宅建業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から1週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければなりません。 供託は、保証協会が行います。 本問は「2週間以内」が誤りです。


■問12
保証協会は、一般財団法人でなければならない。 (2006-問44-1)

答え:誤り

保証協会は国土交通大臣の指定を受けた「社団法人」で、「宅建業者のみ」を社員とする団体です。 「一般財団法人」ではありません。 これはそのまま覚えましょう!


■問13
宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者に建物の貸借の媒介を依頼した者は、その取引により生じた債権に関し、当該保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない。 (2014-問39-4)

答え:誤り

宅建業者が保証協会に加入する前に、宅建業に関して取引した者も、弁済業務保証金から弁済を受けることができます。 したがって 「保証協会が供託した弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有しない」 という記述は誤りです。 では、 「宅建業者が保証協会に加入する前に、宅建業に関して取引した者も、弁済業務保証金から弁済を受けることができる」とはどういうことか? 「個別指導」で具体例を出して説明しています! こういった部分を理解しているかどうかが合否の分かれ目となってきます! 合格する為に絶対理解しておきましょう!


■問14
保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対して、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければならない。 (2014-問39-3)

答え:正しい

保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、 社員(宅建業者)に対して、 「還付充当金を保証協会に納付しなさい!」とを通知しなければなりません。 したがって、本肢は正しい記述です。 ちなみに、この問題は問題文をしっかり理解できているかどうかという点も重要です。 不合格者の方でも、問題は解けるはずです。 しかし、問題文を理解していません。 だから落ちるんです! 理解学習をすると、全体像が見えてきます! その結果、細かい内容も頭に入りやすくなり、類題が出ても解けるようになるんです! 次の試験で合格するために「個別指導」では図を使いながら全体像を詳しく解説しています!


■問15
保証協会は、その社員である宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から2週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 (2014-問39-2)

答え:誤り

保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、 納付を受けた日から「1週間以内」に、 その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければなりません。 2週間は誤りです。 本問はしっかり全体像を理解して、本問がその全体像のどの部分に関する問題かを理解する必要があります! 単に上記だけ覚えても、本試験では得点できません。 本試験で得点する為に全体像を理解するわけです。 「個別指導」では、もちろんあなたに合格していただくために全体像を解説しています! このプログラムを使って、次の試験で絶対合格できる力を付けてください!


■問16
還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った宅地建物取引業者は、その地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する。 (2014-問39-1)

答え:誤り

還付充当金の未納により保証協会の社員の地位を失った場合 保証協会には戻れず、営業保証金を供託しなければなりません。 したがって、本肢のように 「地位を失った日から2週間以内に弁済業務保証金を供託すれば、その地位を回復する」 という記述は誤りです。 本問は、上記ポイントだけでなく、還付されてからの一連の流れをしっかり理解しておくべきです。そのため、「個別指導」では、理解するために全体像も解説しています!


■問17
宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。 (2013-問39-4)

答え:誤り

保証協会に加入しようとする宅建業者は、加入しようとする日までに、弁済業務保証金分担金を現金で納付しなければなりません。 加入してから納付するのでは遅いです。 これも選択肢2、3同様、ヒッカケ問題ですが、基本中の基本なので、間違う方は少ないです。 ただし、重要なことは、正解した・不正解だったと言う事ではありません。 何を意識して問題を解くかです。 この意識すべき内容が重要なので、「<個別指導」ではその点をお伝えしています! ヒッカケ問題に引っかからないように対策は取っておきましょう!


■問18
保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。 (2013-問39-3)

答え:誤り

保証協会が損害を受けた者に、弁済業務保証金が還付した場合は、保証協会は社員に対し、還付充当金を保証協会に納付するように通知します。 社員(宅建業者)が、直接、供託所に供託するわけではありません。 これも選択肢2同様、ヒッカケ問題なので、間違う方も多いです。 重要なことは、正解した・不正解だったと言う事ではありません。 何を意識して問題を解くかです。 この意識すべき内容が重要なので、「個別指導」ではその点をお伝えしています! ヒッカケ問題に引っかからないように対策は取っておきましょう!


■問19
保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。(2013-問39-2)

答え:誤り

保証協会は、新たに社員が加入し、又は社員がその地位を失ったときは、直ちに、免許権者に報告しなければなりません。 つまり、加入について免許権者に報告するのは、保証協会であって宅建業者ではありません。 基本的な部分ですが、間違いましたか? ヒッカケ問題なので、間違う方も多いです。 重要なことは、正解した・不正解だったと言う事ではありません。 何を意識して問題を解くかです。 この意識すべき内容が重要なので、「個別指導」ではその点をお伝えしています! ヒッカケ問題に引っかからないように対策は取っておきましょう!


■問20
保証協会は、社員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について、宅地建物取引業者の相手方等からの解決の申出及びその解決の結果を社員に周知させなければならない。 (2013-問39-1)

答え:正しい

保証協会は、が必ず行わなければならない業務は以下3つです。 苦情の解決 社員(宅建業者)が取り扱った宅建業取引における苦情の解決をし、苦情の申出・解決の結果について、社員に周知させなければなりません。 研修業務 保証協会は取引士や宅建業者の社員もしくは、社員になろうとしている者に対して、研修をしなければなりません。 弁済業務 社員(宅建業者)との取引によって相手方が損害を被った場合、その損害を弁済しなければなりません。 本問は1にあたります。 その他の業務についても「個別指導」ではまとめて解説しています。 保証協会の業務は、他の分野との関連性もあるのでその点もつなげて学習できると効率的かつ効果的ですね!

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■問21
保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、弁済を受ける権利を実行しようとする場合、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受けなければならない。 (2012-問43-4)

答え:正しい

保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、弁済を受ける権利を実行しようとする場合、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受けなければならない。 しっかり、還付の流れを頭に入れておきましょう! 「個別指導」では問題を解くたびに図を確認できるので、調べる時間も削減でき、効率的に復習ができます! だからこそ、短期間で実力が上がるのです!


■問22
保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で、弁済を受ける権利を有する。 (2012-問43-3)

答え:誤り

社員が納付した弁済業務保証金分担金の額ではなく、営業保証金の額に相当する額の範囲内で、弁済を受ける権利を有します。 つまり、本店のみの宅建業者の場合、保証協会へは60万円しか納付しませんが、債権者は1000万円まで還付を受けられます。 「個別指導」では具体例を使って分かりやすく解説しています! 分からない方は上記プログラムをご覧ください! その他独学でも一発合格を狙えるくらいの解説を用意しています!


■問23
保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 (2012-問43-2)

答え:正しい

社員である宅建業者と取引した者(被害者、債権者)が、保証協会の認証を得て供託所に還付を請求します。 そして、供託所が被害者に還付すると、供託所は国土交通大臣にその旨を通知します。 そして、国土交通大臣が保証協会に通知し、通知を受けた保証協会は2週間以内に還付に相当する弁済業務保証金を供託しなければなりません。本問を理解する為には具体例があった方が分かりやすいです。そのため、「個別指導」では具体例を出して解説しています!


■問24
保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。 (2012-問43-1)

答え:正しい

宅建業者から保証協会に弁済業務保証金分担金の納付されると、保証協会はその納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託所に供託しなければなりません。したがって、本問は正しいです。 ただ、この問題はこれだけ覚えても混乱の原因です。関連ポイントをしっかり頭に入れる必要があるので「個別指導」では整理できるように解説しています! このように整理しながら学習を進めるのも、合格する為の勉強法です!


■問25
保証協会に加入している宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、甲県の区域内に新たに支店を設置する場合、その日までに当該保証協会に追加の弁済業務保証金分担金を納付しないときは、社員の地位を失う。 (2011-問43-3)

答え:誤り

保証協会の社員が事務所を増設する場合、弁済業務保証金分担金を納付期限は新たに支店を設置した日から2週間以内です。 つまり、「設置した日までに納付しなければ社員の地位を失う」が誤りです。


■問26
保証協会は、宅地建物取引業の業務に従事し、又は、従事しようとする者に対する研修を行わなければならないが、取引士については、法第22条の2の規定に基づき都道府県知事が指定する講習をもって代えることができる。 (2011-問43-2)

答え:誤り

保証協会は、宅地建物取引業の業務に従事し、又は、従事しようとする者に対する研修を行わなければなりません。これは、知事に登録後、取引士証が必要な方を対象にした法定講習(法第22条の2の規定)とは別物です。 つまり、保証協会の行う研修は法定講習をもって代えることはできません。 これは基本的な内容なので覚えておきましょう!


■問27
宅地建物取引業者が保証協会に加入しようとするときは、当該保証協会に弁済業務保証金分担金を金銭又は有価証券で納付することができるが、保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、金銭でしなければならない。 (2011-問43-1)

答え:誤り

保証協会に加入する際の弁済業務保証金分担金は金銭で納付しなければなりません。 この点は誤りです。 営業保証金とは異なり、有価証券等での納付はできません。 また、保証協会が弁済業務保証金を供託所に供託するときは、金銭もしくは有価証券ですることができるので、この点も本問は誤りです。 ここは体系的に学習したほうがよいので、「個別指導」では、体系的に学べるように図と表を使って解説しています。


■問28
保証協会は、新たに宅地建物取引業者がその社員として加入しようとするときは、あらかじめ、その旨を当該宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。 (2010-問43-4)

答え:誤り

保証協会は、新たに社員が加入後、直ちに、その社員の免許権者(国土交通大臣又は都道府県知事)に報告しなければなりません。 本問は、「あらかじめ・・・報告しなければならない」という部分が誤りです。事後報告でよいのです。 これも体系的に学習しておかないと本試験で混乱する原因となります! なので、しっかり理解しておきましょう!


■問29
保証協会から還付充当金を納付すべきことの通知を受けた社員は、その通知を受けた日から1月以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。 (2010-問43-3)

答え:誤り

保証協会が社員(損害を与えてた宅建業者)に還付充当金を納付すべき通知をした場合、通知を受けた宅建業者は通知を受けてから2週間以内に保証協会に還付充当金を納付しなければなりません。 本問は、「1ヶ月以内」という記述が誤りです。 保証協会に加入している宅建業者と宅建業に関する取引をすることで、損害を被った場合の還付の流れについては理解する必要があるので、「個別指導」ではその点も併せて解説しています!


■問30
保証協会の社員である宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、当該保証協会の認証を受けるとともに、当該保証協会に対し、還付請求をしなければならない。 (2010-問43-2)

答え:誤り

宅建業者が保証協会を利用している場合、還付請求者は、還付請求する前に、保証協会の認証が必要です。 そして、還付請求先は「供託所」です。 本問は「保証協会に対し、還付請求をしなければならない」となっているので誤りです。 そして、本問を理解するためには体系的に学ぶ必要があります! そのため、「個別指導」ではどのように理解するかを体系的に解説します!

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■問31
宅地建物取引業者が保証協会の社員となる前に、当該宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する。 (2010-問43-1)

答え:正しい

宅建業者が保証協会に加入する前に、宅建業に関して取引した者も、弁済業務保証金から弁済を受けることができます。 したがって、本問は正しいですが、 理解できていますか?具体例を使って周りの人に解説できますか? 「解ける」と「理解できている」は全く別物です。 解けるだけでは、過去問では得点できるけど本試験では得点できないです。 理解できて本試験でも得点できるようになります! 「個別指導」では、理解をしていただくための解説を用意しています! 是非、あなたも理解学習を実践して、次の合格してください!


■問32
宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。 (2008-問44-4)

答え:誤り

宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から1週間以内に、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。本問は「2週間」となっているので誤りです。


■問33
保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合で、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。 (2008-問44-3)

答え:正しい

保証協会の社員は、保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から「1か月以内」にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません。 「個別指導」では「特別弁済業務保証金分担金」がどういうものか理解できるように解説しています!


■問34
保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。 (2008-問44-2)

答え:誤り

弁済業務保証金の還付があったとき、保証協会は、その還付に係る社員または社員であった者に対して、還付充当金を「保証協会に納付するよう」に通知しなければなりません。 本問は「供託所に供託すべきことを通知」という部分が誤りです。 ちなみにこの問題をヒッカケと思っているようでは、理解学習ができていない証拠です。 理解していれば引っかかりようがないんです。。。 「個別指導」では、どのように理解するかをお伝えしています!


■問35
300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付して当該保証協会の社員となった者と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、6,000万円を限度として、当該保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。 (2008-問44-1)

答え:誤り

ポイントは、還付を受けることができる額は、宅建業者が社員でない場合に供託すべき営業保証金の金額です。 でも、分かりづらいですよね!? 特別に「個別指導」でもお伝えしている具体例を使って解説します。 300万円の弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しているということは、本店60万円、支店一か所につき30万円なので、本店および支店が8つある宅建業者であることがわかります(60万円+30万円×8)。 もし、この宅建業者が営業保証金を供託する場合、いくら供託しなければならないかを考えます。 本店1000万円、支店500万円×8=4000万円、 つまり、5000万円を営業保証金として供託しなければなりません。 そして、この金額まで弁済(還付)を受けることができるというのが本問の主旨です。したがって、6000万円は誤りです。 「個別指導」ではこれ以外に別途関連ポイントも学習しますが、 「還付を受けることができる額は、宅建業者が社員でない場合に供託すべき営業保証金の金額」の考え方は上記の通りです! このように理解しながら学習しないと合格できないです。。。


■問36
保証協会に加入した宅地建物取引業者は、直ちに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に報告しなければならない。(2007-問44-4)

答え:誤り

宅建業者が保証協会に加入したら、保証協会は免許権者に加入した旨の報告をしなければなりません。 本問は、宅建業者が免許権者に「保証協会に加入しました!」と報告しているので誤りです。 正しくは、保証協会が免許権者に「この宅建業者が保証協会に加入しました!」と報告します。 少しフランクに解説しましたが、その方が分かりやすいですよね! 「個別指導」では分かりやすく解説するためにフランクな表現もありますが それも、理解していただくためです! イメージしながら勉強を進めていきましょう!


■問37
宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入に際して、加入前の宅地建物取引業に関する取引により生じたその者の債務に関し、保証協会から担保の提供を求められることはない。 (2007-問44-3)

答え:誤り

宅建業者は保証協会への加入に際して、保証協会から担保提供を求められる場合もあります。 これは理解してほしい部分なので「個別指導」で詳しく解説します。


■問38
宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。 (2007-問44-2)

答え:誤り

宅建業者が保証協会に加入しようとする場合、加入するまでに保証協会に弁済業務保証金分担金を納付しないといけません。


■問39
保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であるが、一の保証協会の社員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない。 (2007-問44-1)

答え:正しい

保宅建業者は、複数の保証協会に加入することはできません。 証協会には「全日本不動産協会」「全国宅地建物取引業保証協会」といった複数の種類の保証協会があります。 どちらか一方に加入することはできるが、どちらにも加入することはできないということです。


■問40
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、通知された額の還付充当金を保証協会に納付しない場合、保証協会は納付すべき旨の催告をしなければならず、催告が到達した日から1月以内にAが納付しない場合は、Aは社員としての地位を失う。 (2005-問45-4)

答え:誤り

保証協会は還付充当金を納付すべき旨の通知をした後に催告をする必要はないので、本問は誤りです。 還付の流れをしっかり押さえていれば、その流れに基づいて答えを導けるはずです。 「個別指導」ではその流れを解説しています! しっかり理解しておきましょう!

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■問41
宅建業者Aがその一部の事務所を廃止したため、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還しようとするときは、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行う必要はない。 (2005-問45-3)

答え:正しい

社員が支店を廃止したときには、公告は不要です。したがって、保証協会は直ちに弁済業務保証金を取り戻せます。 本問は他のポイントも頭に入れていただきたいので、「個別指導」ではその点も解説しています。


■問42
宅建業者Aは保証協会に加入した後に新たに事務所を開設したときは、その日から2週間以内に、営業保証金500万円を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。 (2005-問45-2)

答え:誤り

保証協会の社員が事務所を増設した場合、「2週間以内」に分担金(1支店あたり30万円)を「保証協会」に納付しなければなりません。 保証協会についてはイメージしていただき重要ポイントがあります。 それを理解していると、保証協会のいろいろな問題に対応できるようになるので是非、押さえておいてください! 保証協会の重要なイメージはこちら>>


■問43
宅建業者Aが保証協会に加入する前に、Aと宅地建物取引業に関し取引をした者は、弁済業務保証金について弁済を受けることができない。 (2005-問45-1)

答え:誤り

現在は保証協会の社員であるが、その社員が保証協会に加入する前に、その社員と宅建業に関し取引をした者も、弁済業務保証金について弁済(還付)を受けることができます。したがって、本問は誤りです。 少し分かりにくいので「個別指導」で具体例を挙げて解説します。 ここは理解しておいてくださいね!


■問44
宅地建物取引業者Aは、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から2週間以内に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければならない。 (2003-問42-4)

答え:誤り

保証協会の社員である宅建業者が保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から「1週間以内」に、営業保証金を本店のもよりの供託所に供託しなければなりません。本問は「2週間」という記述が誤りです! 本問に付随して勉強すべきことは2つあります! 関連事項も一緒に学ぶことは理解学習(効率的な勉強法)の基本です。 多くの方が効率的な勉強の重要性に気づいていない、もしくは気づいても実行できていない中、今あなたは、その重要性気づき、一歩を踏み出そうとしていますよね!この一歩がこれから先の実力アップに大きく影響を与えるはずです! 効率的な勉強ができないとどれだけ勉強しても合格できず、悩む羽目になってしまいます。そうならないために効率的な勉強を今すぐ実践していきましょう!その手助けをしてくれるのが「個別指導」です。解説自体、効率的な勉強をするための解説なので、解説を読めば理解学習ができます。何を調べればいいの?どうやって調べればいいの?と迷う必要はありません。普通に「個別指導」を使って勉強を進めれば誰でも簡単に理解学習ができます!次の試験で絶対合格しましょう!


■問45
宅地建物取引業者Aが、支店を廃止し、Aの弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることとなった場合で、保証協会が弁済業務保証金分担金をAに返還するときは、弁済業務保証金に係る還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はない。 (2003-問42-3)

答え:正しい

保証協会を利用している宅建業者が支店の廃止することで、一般的には弁済業務保証金分担金の額が政令で定める額を超えることになります。この場合、保証協会は、宅建業者に弁済業務保証金分担金を返還するのですが、その際に、還付請求権者に対し,一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告をする必要はありません。 この点は営業保証金制度を利用している場合とは手続きが異なるので注意しましょう。 きちっと対比して覚えていきましょう!


■問46
宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受けるとともに、必ず保証協会に対し還付請求をしなければならない。 (2003-問42-2)

答え:誤り

本問は保証協会を利用している宅建業者と取引して、損害を受けた場合の還付の流れに関する問題です。 「弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、保証協会の認証を受ける」という記述は正しいのですが その後の「保証協会に対し還付請求をしなければならない。」が誤りです。 還付請求は「供託所」に対して行わなければなりません。 この点については、ヒッカケポイント等色々勉強すべき点が多いので、まとめて勉強すると効率的な勉強ができます! なので、「個別指導」で細かく解説します!


■問47
宅地建物取引業者Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明は行わなくてもよい。 (2003-問42-1)

答え:誤り

宅建業者間の取引で宅建業法の適用がないのは8種制限、重要事項説明、供託所等の説明です。 つまり、保証協会の社員である説明は「契約締結まで」に買主に対して説明しなければなりません。 なぜ、供託所等の説明を行うか? この点については、「個別指導」で解説しています! しっかり理解しながら勉強は進めていきましょう! 覚える学習をしてしまうと、私のような悲惨なこと(4か月本気で勉強して過去問18点でした(´Д`))になります。。。。


■問8
一の宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Dは、自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を確実に補填できるよう、他の宅地建物取引業保証協会に加入した場合、違反となる。 (2003-問35-3)

答え:正しい

宅建業をはじめる場合、「営業保証金の供託」もしくは「保証協会への加入」のどちらかを選択しなければなりません。 そして、保証協会を利用する場合、一つの保証協会に加入すると、併せて(重ねて)他の保証協会に加入することはできません。 覚える必要はありませんが、具体的に言えば、「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の両方に加入することはできないということです。 これは基本的な問題なので、解けるようにしておきましょう!


■問49
保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から2週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない。 (2002-問43-4)

答え:誤り

弁済業務保証金分担金の納付を受けたら、保証協会は「1週間以内」に弁済業務保証金を供託しなければなりません。 本問は保証協会加入の流れがしっかり頭に入っているかどうかがポイントです。 まず、宅建業者が、保証協会に「弁済業務保証金分担金」を納付します。 その後、納付を受けた保証協会が、納付を受けてから「1週間以内」に、「弁済業務保証金」を法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に供託します。 この点は非常に重要です!イメージしなければいけない部分です。 なので、「個別指導」では、図を描きながら解説します!


■問50
一の保証協会の社員が、同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。 (2002-問43-3)

答え:誤り

保証協会は一つしか加入できません。つまり、保証協会を利用する場合、一つの保証協会に加入すると、併せて(重ねて)他の保証協会に加入することはできません。 つまり、「同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない」という記述は誤りです。 具体的に言えば、「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の両方に加入することはできないということです。 具体例があるとイメージしやすいですよね!? イメージできると、忘れにくくなり、効率的な勉強に一歩近づくわけです。 イメージだけで効率的な勉強ができるわけではありませんが、一つのテクニックとして重要です。 「個別指導」では、あなたに効率的な勉強を実践していただくための解説になっています。 無駄なく、短期間で実力を上げたい方は今すぐご活用ください! 無駄な勉強をしている暇はありません!

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■問51
保証協会は、一般財団法人でなければならない。 (2002-問43-2)

答え:誤り

保証協会は一般社団法人でなければなりません。 具体的には「社団法人全国宅地建物取引業保証協会」「社団法人不動産保証協会」があり、どちらか一方に加入したら、他方に加入することはできません。 本問は「財団」となっているので誤りです。 ■社団法人と財団法人の違い 簡単に言えば、社団法人は「人」の集まりで、財団法人は「お金」の集まりです。 したがって、社団法人の会員は出資金0でも大丈夫です。一方、財団法人の場合、会員は最低でも300万円の出資金が必要となります。 そして、社団法人も財団法人も運営自体は「理事」が行います。 また、理事の選び方についても違いがあります。 社団法人の場合は会員の多数決で決めるのにたいし財団法人は評議員という人が選出されて、評議員が理事を決めます。


■問52
保証協会の社員は、宅地建物取引業者に限られる。 (2002-問43-1)

答え:正しい

保証協会は、宅建業者のみを社員とします。 つまり、建設業者などの他業種の者は保証協会の社員になることはできません(加入できない)。 これはそのまま覚えましょう!


■問53
Aは、宅地の売買契約の解除に伴い、売主である宅地建物取引業者B (国土交通大臣免許) に対して手付金の返還請求権を有し、媒介業者C (甲県知事免許) に対しては媒介報酬の返還請求権を有する。しかし、B、Cいずれも請求に応じない。Bは営業保証金を供託所に供託しており、Cは宅地建物取引業保証協会に加入していた。この場合、Aの権利実行により、還付がなされた場合は、宅建業者B (国土交通大臣免許、営業保証金供託)は国土交通大臣から通知を受けてから、Cは甲県知事から通知を受けてから、それぞれ2週間以内に不足額を供託しなければならない。 (2002-問33-4)

答え:誤り

【営業保証金を供託している場合(B)】 営業保証金の還付によって供託額に不足を生じた場合、免許権者から通知を受けてから2週間以内に不足額の供託をしなければなりません。(本問は正しい) 【保証協会に加入している場合(C)】 保証協会からの通知を受けた日から2週間以内に、保証協会の社員は、保証協会に還付充当金を納付しなければなりません。本問は「甲県知事からの通知」となっているので誤りです。正しくは「保証協会からの通知」です。 また、「Cは不足額を供託」となっている点も誤りです。正しくは「保証協会へ納付」です。 単に文字をだけで勉強するのではなく、しっかり、どのような状況かをイメージしながら、また、流れをイメージしながら学習を進めないと頭に入っていきません。「覚えて忘れて」の繰り返しをしている方は勉強の仕方が悪いです。 効率的な勉強をするめに「個別指導」の解説を利用してイメージしながら学習を進めましょう!


■問54
Aは、宅地の売買契約の解除に伴い、媒介業者C(甲県知事免許)に対して媒介報酬の返還請求権を有する。Aは、弁済業務保証金についてCに関する権利を実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。 (2002-問33-3)

答え:正しい

弁済業務保証金から弁済を受ける場合(弁済業務保証金について権利を実行する場合)、「保証協会の認証」が必要です。 したがって、本問は正しい記述です。 この問題の状況をしっかり理解できていますか? 単に文字をだけで勉強するのではなく、しっかり、どのような状況かをイメージしながら、また、流れをイメージしながら学習を進めないと頭に入っていきません。「覚えて忘れて」の繰り返しをしている方は勉強の仕方が悪いです。 効率的な勉強をするめに「個別指導」の解説を利用してイメージしながら学習を進めましょう!


■問55
弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者には、宅地建物取引業者Aが保証協会の社員となる前にAと宅地建物の取引をした者は含まれない。 (2001-問40-4)

答え:誤り

この問題を理解するには、具体例を出した方が分かりやすいので具体例で説明します。 まず、 「弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者」とは、宅建業者が保証協会の社員となる前に宅建に関する取引をして損害を受けた者です。 例えば、Aが営業保証金制度を利用している時に、買主BがAからA所有の土地について売買契約を締結し、手付金をAに交付した後に契約解除をしたにも関わらず、手付金を返してもらえなかった場合、買主Bは手付金返還請求権を有します。 この場合、買主Bは「営業保証金」から弁済を受ける権利を持ちます。 その後、Aが営業保証金制度の利用をやめて、保証協会の社員となった場合、買主Bは、保証協会が供託した「弁済業務保証金」から弁済(還付)を受けることができるわけです。 つまり、買主Bは「弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者」に含まれるわけです。 言い換えると、宅建業者が保証協会加入前に、取引相手に対し損害を与えた場合、保証協会は、 弁済業務保証金を持って取引相手を保護するわけです。


■問56
弁済業務保証金について弁済を受けることのできる権利を有する者には、宅地建物取引業者Aがチラシの制作を依頼し、代金が未払である広告代理店も含まれる。 (2001-問40-3)

答え:誤り

供託した営業保証金からその債権の弁済を受けるには、「宅建業に関する取引」で生じた債権でなければいけません。 「チラシの制作」は「宅建業ではない」ので、チラシの制作費用に関する代金債権については営業保証金からは弁済を受けることができません。 したがって、直接宅建業者Aに対して請求して回収することになります。 宅建業に関する取引でない場合についてはしっかり具体例を覚えてくべきです! 「個別指導」では具体例を列挙しているのでそれはすべて覚えておきましょう!


■問57
宅建業者Aは、保証協会に加入したときは、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。 (2001-問40-2)

答え:誤り

本問は、保証協会に「新規加入してから2週間以内」となっているので誤りです。 新規で加入する場合は、「加入しようとする日まで」に分担金を納付しなければなりません。 一方、 既に保証協会の社員である宅建業者が事務所を増設する場合は、増設した日から2週間以内に弁済業務保証金分担金の納付をすればよいです。 今回は2つのポイントを対比してお伝えしましたが、「個別指導」では、6つのポイントをお伝えしています! 一問で6つのポイントを学習できると言う事は効率が良いわけです。 もちろん、一回勉強しただけで6つのポイントをすべて覚えることは不可能でしょう! しかし、それを繰り返すことによって、頭で知識がつながってきます! すると、忘れにくくなります。勉強しても忘れてしまう。。。というのであれば是非「個別指導」を活用してみてください!


■問58
宅地建物取引業者Aについて弁済業務保証金が還付された場合で、Aが、その還付された分に充当されるべき金額を、保証証協会の通知を受けた日から2週間以内に保証協会に納付しないときは、保証協会の社員としての地位を失う。 (2001-問40-1)

答え:正しい

この問題は、保証協会を利用している宅建業者が、宅建業の取引によって取引相手に損害を与え、その結果、還付が行われた場合の話です。 還付の流れをしっかり押さえていれば、その流れに基づいて答えを導けるはずです。 宅建業者が保証協会から弁済業務保証金の還付に係る還付充当金を納付すべき旨の通知を受ける ↓ 通知を受けてから2週間以内に保証協会に還付充当金を納付 ↓ 納付しない場合は社員としての地位を失う したがって、本問は正しいです。 今回は図で解説していないですが、「個別指導」では還付の流れの全体像を解説しています。 そうすることで、個々の問題をとけるだけでなく、還付の問題についてどこが出ても解けるようになっていきます! つまり、効率的に勉強ができると言う事です! 次の試験で合格するためにも効率的に勉強をしていきましょう!

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