「換地計画～仮換地の指定～換地処分」の重要ポイントと解説

換地計画～仮換地の指定～換地処分のポイント一覧

換地計画

換地とは、今ある不整形な土地と整理事業後の整形な土地を交換することです。
⇒　土地区画整理前と区画整理後の図を見てください。

換地を行うには計画を作成するのですが、その計画は都道府県知事の認可を受けなければなりません。

そして、この換地計画では、区画整理前（従前）の土地と区画整理後の土地は類似している土地でなければなりません。（換地照応の原則）

とはいうものの、従前の土地と区画整理後の土地の資産価値に不均衡が生じる場合があります。そこで不均衡を調整するために、徴収したり、交付したりするお金を清算金と言います。

つまり、資産価値が下がった者に対してはお金を上げて、資産価値が上がった者に対してはお金をもらうということです。

また、換地計画において、土地区画整理事業の施行の費用にあてたり、それ以外一定の目的のために、換地として指定せずに取っておく保留地も定めることができます。
そして、公的施行の場合、保留地を定めるためには、土地区画整理審議会の同意を得なければなりません。
⇒　民間には土地区画整理審議会はありません！

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仮換地の指定

土地区画整理事業が始まるとすべて終らすまで長期間（１～３年）を要します。
そのため、工事を終ったところから、未整備宅地の権利者に整備済みの宅地を割り当てをしていきます。これを仮換地の指定といいます。

仮換地の指定手続きを行う場合、

• 個人施行の場合、権利者の同意が必要
• 土地区画整理組合の場合、総会等の同意が必要
• 区画整理会社施行の場合、３分の２以上（人数と地積）の同意が必要
• 公的施行の場合、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。

そして、仮換地を指定する場合、仮換地となるべき土地の権利者と従前の土地の権利者に、仮換地効力発生日を通知して行います。

仮換地指定の効果

仮換地の指定の効力発生日から換地処分の公告の日まで、仮換地を使用収益できます。その代わり、従前の宅地（以前使用していた宅地）は使用できなくなります。
ただし、所有権は従前の宅地に残っています。
それゆえ、従前の宅地を売却したり、抵当権の設定をすることはできます。
しかし、従前宅地の所有権者は使用収益できないので、建物の建築をすることはできません。
この所有者は自分に割り当てられる仮換地であれば、知事の許可を得れば建物の建築ができます。

仮換地に指定されていない土地の管理

使用収益するものがなくなった宅地については換地処分の公告がある日まで、施行者が管理します。

仮換地の使用収益開始日を別に定めた場合

仮換地の指定の効力発生日に仮換地がまだ未整備である場合、仮換地に移動できません。
その場合、使用収益を開始することができる日を別に定めることが出来ます。
しかし、その日まで、違う場所で過ごさないといけなくなるため、その損失は補償金で補填されます。

換地を定めない宅地の使用収益の停止

施行者は換地計画において、換地を定めないこととされる宅地の権利者に対し、期日を定めて、その使用収益を停止させることができます。

基本的に工事を行うのは換地を定めた宅地だけなのですが、換地を定めない宅地についても、自由に使われると邪魔な場合があります。そのためのルールです。

換地処分

換地処分は関係権利者に通知して行います。

換地処分は原則、工事全部が完了した後に行うが、規約の定めがあれば、工事完了前でも換地処分を行えます。

そして、換地処分をしたら、遅延なく、都道府県知事に届け出なければなりません。
この届出を受けて、知事は、換地処分があった旨を公告します。

換地処分の効果

換地計画～仮換地の指定～換地処分の問題一覧

■問１
施行者は、仮換地を指定した場合において、特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができる。 （2016-問21-3）

答え：正しい

施行者は、仮換地を指定した場合において、特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができます。これも理解すべき内容なので、個別指導で詳しく解説します。

■問２
仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。 （2016-問21-2）

答え：正しい

仮換地が指定された場合、従前の宅地について権原に基づき使用・収益できる者は、仮換地指定の効力発生日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について仮に使用・収益することができます。 このあたりは、しっかり理解しておく必要があるので、個別指導では、何を理解しないといけないのかまで解説します！

■問３
施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。 （2016-問21-1）

答え：正しい

施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができます。 必ずしも、仮換地を指定するわけではないので注意しましょう！

■問４
土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、すべて市町村に帰属する。 （2015-問20-4）

答え：誤り

土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は「すべて市町村に属する」という部分が誤りです。国や都道府県に帰属する場合もあるからです。 この問題は比較して覚える部分があります。この問題は比較して覚える部分があります。この対比をしっかりしておかないとあとになって混乱してしまいます。 何と何を対比するのか？その違いは何か？については「個別指導」で解説しています！ また、「帰属する」「属する」がどういうことかも個別指導で解説しています！

■問５
土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければならない。この場合において、当該施行者が土地区画整理組合であるときは、その換地計画について都道府県知事及び市町村長の認可を受けなければならない。 （2009-問21-3）

答え：誤り

土地区画整理事業の施行者は、施行地区内の宅地について換地処分を行うため、換地計画を定めなければなりません。 したがって、前半部分は正しいです。 土地区画整理組合が換地計画を定める場合、都道府県知事の認可を受けなければなりません。「市町村長の認可」が誤りです。 関連ポイントでさらに重要な部分があるので、「個別指導」ではその点も併せて解説します！

■問６
施行地区内の宅地について存する地役権は、土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分があった旨の公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。 （2015-問20-2）

答え：正しい

施行地区内の宅地について存する地役権は、宅地の上に存する他の権利と異なり、換地処分にかかる公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上 にします。 ただし、土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、公告があった日が終了した時において消滅します。 簡単にまとめれば、 地役権については、換地処分があっても、原則、従前の宅地の上に存続します。 例外として、行使する必要のなくなった地役権は消滅します。

■問７
仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知してする。 （2015-問20-1）

答え：正しい

仮換地の指定は、その仮換地となるべき土地の所有者及び従前の宅地の所有者に対し、仮換地の位置・地積・指定の効力発生の日を通知して行います。したがって、本問は正しいです。細かい手続きの内容は「個別指導」でお伝えします！イメージが非常に重要なので一読していただきたい部分です！

■問８
土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合においては、その公共施設は、換地処分があった旨の公告があった日の翌日において、原則としてその公共施設の所在する市町村の管理に属することになる。 （2014-問20-4）

答え：正しい

土地区画整理事業の施行により公共施設が設置された場合 その公共施設は、 換地処分があった旨の公告があった日の翌日から 原則、その公共施設の所在する市町村の管理に属することになります。 したがって、本問は正しいです。 この問題は比較して覚える部分があります。この対比をしっかりしておかないと後になって混乱してしまいます。 何と何を対比するのか？その違いは何か？については「個別指導」で解説しています！

■問９
関係権利者は、換地処分があった旨の公告があった日以降いつでも、施行地区内の土地及び建物に関する登記を行うことができる。 （2014-問20-3）

答え：誤り

換地処分の公告後、施行者は遅滞なく登記を申請しなければなりません。 ※公的施行が登記をする場合は「嘱託」という言葉を使います。 その後でないと関係権利者（例えば所有者）はその他の登記をすることができません。

■問10
施行者は、宅地の所有者の申出又は同意があった場合においては、その宅地を使用し、又は収益することができる権利を有する者に補償をすれば、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができる。 （2014-問20-1）

答え：誤り

まず、土地区画整理事業を行う場合、 事業区域内の所有者の中には区画整理事業を行った後の土地（換地）はいらない！という人もいます。 そのような人には、区画整理事業後に換地を与えるのではなく、 「清算金」というお金を交付します。 したがって本問は「補償」という記述が誤りです！ 上記のように具体例があれば本問もわかりやすいですよね！？ 「個別指導」ではこのような具体例を用いながら教えてきます！ だから実力がつくんです(^^)

■問11
個人施行者は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、従前の宅地の所有者の同意を得なければならないが、仮換地となるべき宅地の所有者の同意を得る必要はない。 （2013-問20-4）

答え：誤り

仮換地を指定しようとする場合においては、個人施行者の場合、あらかじめ、その指定について、従前の宅地の所有者及び仮換地となるべき宅地の所有者の同意を得る必要があります。 ・組合施行の場合は総会等の同意 ・区画整理会社の場合は宅地の所有者・借地権者のうち各２／３以上の人数および宅地の面積２／３の物の同意 ・公的施行の場合は土地区画整理審議会の意見を聴く必要である。 イメージについては「個別指導」で解説しています！ 試験でもよく出題される部分なので、イメージしておきましょう！

■問12
換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地計画において換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、その公告があった日が終了した時において消滅する。 （2009-問21-4）

答え：正しい

本問のポイントは２つです。 ①換地の公告があった日の翌日から換地は従前の宅地とみなされる ②換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、換地公告の日が終了した時に消滅する ただ、これは覚えるのではなく理解する必要があります。そのため、「個別指導」ではこの点について詳しくイメージできるように解説しています！

■問13
換地処分は、施行者が換地計画において定められた関係事項を公告して行うものとする。 （2013-問20-2）

答え：誤り

換地処分は、施行者が関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知して行います。 公告しては行いません。

■問14
個人施行者は、規準又は規約に別段の定めがある場合においては、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了する以前においても換地処分をすることができる。 （2013-問20-1）

答え：正しい

換地処分は、原則として、換地計画にかかる区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後に、行わなければなりません。 ただし、例外として規準、規約、定款又は施行規程に別段の定めがある場合においては、全部の工事が完了する前であっても換地処分をすることはできます。 基本事項ですね！ これもどういうことを言っているのかは理解しておきましょう！ 「個別指導」ではどういうことを言っているのかまで解説しています！ しっかりイメージを持って理解しがら学習を進めましょう！

■問15
個人施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。 （2011-問21-4）

答え：正しい

施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができます。 これはしっかり理解しておくべき部分なので「個別指導」では詳しく解説しています！ 施行者は以下の７種類あります。 １．個人（宅地の所有者および借地権者またはこれらの者から同意を得た者） ２．土地区画整理組合（宅地の所有者および借地権者の７人以上が共同して設立） ３．土地区画整理会社（地権者と民間事業者が共同で設立する株式会社または有限会社） ４．地方公共団体（都道府県、市町村） ５．国土交通大臣 ６．独立行政法人都市再生機構 ７．地方住宅供給公社

■問16
仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。 （2009-問21-2）

答え：正しい

従前の宅地の所有者等は原則、仮換地の指定の効力発生日からから換地処分の公告がある日まで仮換地を使用収益できます。 これも理解すれば難しくない（当たり前のことを言っている）ので、「個別指導」では文書自体分かりやすく解説します。

■問17
土地区画整理事業の施行者は、換地処分を行う前において、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合においては、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができる。 （2009-問21-1）

答え：正しい

施行者は、換地処分を行う前において、土地の区画形質の変更、公共施設の新設・変更に係る工事のため必要がある場合、または、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合には、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができます。 本問の内容も含めて仮換地については理解しておきましょう！ そうしないと、土地区画整理法で失点してしまいます。区画整理法は得点源ですし、言っていることは難しくないので「個別指導」では理解できるように解説しています！

■問18
仮換地の指定を受けた場合、その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者が管理するものとされている。（2008-問23-4）

答え：正しい

仮換地の指定により、使用収益することができる者のなくなった従前の宅地は、「仮換地指定の効力の発生の日以後、換地処分の公告がある日まで」は、「施行者が管理」します。 これも理解した方がよい問題なので、「個別指導」では図を使いながら分かりやすく解説します！

■問19
仮換地が指定された場合においては、従前の宅地について権原に基づき使用し、又は収益することができる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について、従前の宅地について有する権利の内容である使用又は収益と同じ使用又は収益をすることができる。 （2008-問23-3）

答え：正しい

従前の宅地を権原により使用・収益できる者は、指定された仮換地を、従前の宅地について有する権利と同じ内容で、使用収益することができます。使用収益することができる期間は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日までです。 本問も何を言っているのかをしっかり理解した方がよいです。 なので、「個別指導」では図を使いながらできるだけ分かりやすく解説しています！

■問20
土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、必要があると認めるときは、仮清算金を徴収し、又は交付することができる。 （2008-問23-2）

答え：正しい

施行者は、「仮換地を指定した場合」又は「宅地の使用収益を停止させた場合」において、必要があると認めるときは、仮清算金を、徴収したり、又は交付したりすることができます。 したがって、本問は正しいです。 本問はどういう状況の問題か理解していますか？ 単に上記ポイントだけを覚えるのではすぐに忘れてしまいます。 なので、「個別指導」では、できるだけ分かりやすく、本問については解説しています！ 理解しながら学習を進めていきましょう！

■問21
土地区画整理事業の施行者である土地区画整理組合が、施行地区内の宅地について仮換地を指定する場合、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。 （2008-問23-1）

答え：誤り

仮換地を指定するときに、あらかじめ、土地区画整理審議会の意見を聴くのは、公的施行者の場合のみです。 土地区画整理組合施行で、仮換地を指定するときは、総会もしくはその部会または総代会の同意を得る必要があります。 この点も含めて関連ポイントを整理していただきたいので、「個別指導」では表にしてまとめています！

■問22
換地処分は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事がすべて完了した後でなければすることができない。 （2006-問24-3）

答え：誤り

換地処分は、原則、施行区域全部の工事が完了した後に行います。ただし、例外として規準・規約・定款などで別段の定めがあれば、区域の全部について、土地区画整理事業の工事が完了していなくても、換地処分をすることができます。つまり、本問は例外はないような記述となっているので誤りです。

■問23
公共施設の用に供している宅地に対しては、換地計画において、その位置、地積等に特別の考慮を払い、換地を定めることができる。（2005-問23-4）

答え：正しい

従前の宅地に対して換地を定める場合に、「換地」と「従前の宅地」との位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応（対応）するように定めなければなりません（照応の原則）。 ただし、公共施設の用に供している宅地については、照応の原則によらずに換地を定めることができるということです。 イメージできますか？ これもイメージできるようにしたほうがいいですね！

■問24
換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされるため、従前の宅地について存した抵当権は、換地の上に存続する。 （2005-問23-3）

答え：正しい

換地処分の公告があった場合、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされるため、従前の宅地について存した抵当権は、換地の上に存続します。 これはどういうことか分かりますか？ 具体的に解説できない場合は理解していない証拠です！ この辺りは理解しないと覚えようにも覚えにくい部分なので、理解しましょう！ 土地区画整理法は比較的得点しやすいので！ 「個別指導」では、図を使いながら理解学習ができるように解説しています！

■問25
仮換地指定の結果、使用し、又は収益する者のいなくなった従前の宅地についても、従前の宅地に関する権利は残るので、施行者は、土地区画整理事業の工事を行うためには、当該従前の宅地の所有者の同意を得なければならない。

答え：誤り

仮換地の指定により、使用収益することができる者のなくなった従前の宅地は、「仮換地指定の効力の発生の日以後、「換地処分の公告がある日まで」は、「施行者が管理」します。そして、当該従前の宅地で区画整理事業を行う場合、従前の宅地の所有者Ａの同意は不要です。 この点については、具体例を考えてイメージ・理解できるようにしておきましょう！ 土地区画整理法については得点源です！ 仮換地について理解できていない方はこちらをご活用ください！

■問26
土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は、換地処分に係る公告があった日の翌日において、すべて市町村の管理に属する。 （2003-問22-4）

答え：誤り

土地区画整理事業の施行により生じた公共施設の用に供する土地は「すべて市町村の管理に属する」という部分が誤りです。国や都道府県が管理する場合もあるからです。 この問題は比較して覚える部分があります。この対比をしっかりしておかないとあとになって混乱してしまいます。 何と何を対比するのか？その違いは何か？については「個別指導」で解説しています！

■問27
換地処分に係る公告後、従前の宅地について存した抵当権は消滅するので、換地に移行することはない。 （2003-問22-3）

答え：誤り

従前の宅地について地役権以外の権利等（抵当権）は換地に移行します。したがって、誤りです。 これは考えてみれば当然の話です。 具体例をお伝えすれば誰でもわかる話です。このように具体例を使いながら勉強を進めると、理解度が深まり、本試験で「あれ？どうだったっけ？」と忘れることも少なくなります！早めに理解度を高める学習に転換しましょう！ 理解度を高めるための解説はこちら＞＞ いつまでも、解説を丸暗記学習していては手遅れになってしまいます。

■問28
施行地区内の宅地について存する地役権は、行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分に係る公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。 （2003-問22-2）

答え：正しい

従前の宅地にあった地役権は原則、従前の宅地上に存続します。ただし、事業の施行により、必要のなくなった地役権は消滅します。 したがって、本問は正しい記述です。 この解説で理解できますか？法令制限は理解できれば点数も早い段階で上がります！ 是非理解学習をしていただいたいです！ 「個別指導」では、この問題の解説を具体例と図を使ってイメージしやすくしています。 イメージできればそれほど難しい内容ではないのできちんと理解しておきましょう！

■問29
換地処分は、施行者が換地計画において定められた関係事項を公告してするものとされている。 （2003-問22-1）

答え：誤り

換地処分は、施行者が関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知して行います。そして、換地処分をしたら遅滞なく知事に届出をして、知事が公告します。換地処分の手続きについてはしっかり理解をしておきましょう！

■問30
土地区画整理組合は、仮換地を指定しようとする場合においては、あらかじめ、その指定について、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない。 （2002-問22-4）

答え：誤り

土地区画整理審議会を置くのは、公的施行の場合です。 つまり、国や地方公共団体等が施行する場合は、仮換地を指定しようとする場合、意見を聞くために、土地区画整理審議会の意見を聴かなければなりません。 この点については、対比して覚えると効率的です。 「個別指導」では比較して覚えていただくように表にしてあります。

■問31
土地区画整理組合が仮換地を指定した場合において、当該処分によって使用し又は収益することができる者のなくなった従前の宅地については、換地処分の公告がある日までは、当該宅地の存する市町村がこれを管理する。 （2002-問22-3）

答え：誤り

仮換地指定により使用収益することができる者のなくなった土地は「施行者」が管理し、仮換地の指定により、使用収益することができる者のなくなった従前の宅地は、「仮換地指定の効力の発生の日」以後、「換地処分の公告がある日まで」は、「施行者が管理」します。 これも、文字だけでは分かりにくいかもしれません。そのため「個別指導」では図と具体例を使って解説しています。 「仮換地」はしっかり理解していないと、土地区画整理法で得点できない可能性が高いです。。。 必ず理解しましょう！

■問32
仮換地となるべき土地について質権や抵当権を有する者があるときは、これらの者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。 （2002-問22-2）

答え：誤り

仮換地となるべき土地について地上権、永小作権、賃借権その他の土地を使用し、又は収益することができる権利（質権など）を有する者があるときは、これらの者に通知しなければなりません。一方、抵当権者は使用収益で理解きる者に該当しないため、通知する必要はありません。 「個別指導」では、抵当権者に通知しない理由まで解説しています。理解すると実力はつくので、是非今すぐ理解学習を始めていただきたいです！

■問33
施行者は、仮換地を指定した場合において、特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができる。 （2002-問22-1）

答え：正しい

仮換地に障害となるような物件が存在する等の特別な事情がある場合、使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生の日と別に定める（遅らせる）ことができます。 これについては、具体例と図を出して解説しないと分かりづらいので、「個別指導」では細かく解説しています。 また、この問題だけではなく、この問題に関連した重要な事項も一緒に解説しています。 「仮換地」はしっかり理解していないと、土地区画整理法で得点できない可能性が高いです。。。 必ず理解しましょう！

■問34
施行者は、仮換地の指定を行うに当たっては、従前の宅地について抵当権を有する者に対して、仮換地について仮にその目的となるべき宅地又はその部分を指定しなければならない。 （2001-問22-2）

答え：誤り

仮換地となるべき土地について地上権、永小作権、賃借権その他の土地を使用し、又は収益することができる権利を有する者があるときは、これらの者に通知しなければなりません。一方、抵当権者は使用収益できる者に該当しないため、通知する必要はありません。 抵当権者に通知しない理由が分かれば、あえて覚える必要はありません。 宅建試験はただでさえ頭に入れるべきポイントが多いので、全てを「丸暗記」をしようとしても、必ず、忘れます。 結果として、実力が上がらず、後で悩む方が続出です。 そうならないために、楽に合格するために「個別指導」では仮換地を指定しても抵当権者に通知しない理由をお伝えしています！ あなたも理解をして楽に合格しましょう！ ちなみに、個別指導では「収益することができる権利」とはどんな権利かも解説しています！ 一つ一つ理解していきましょう！