平成29年(2017年)問12/宅建過去問

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。

2.Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。

3.Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。

4.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。


 

 

 

 

 

 

【答え:4】


Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした
1.AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。

1・・・誤り

普通建物賃貸借において、存続期間を1年以上で定めた場合、①賃貸人および賃借人が、賃貸借期間満了の1年前から6か月前までの間に、相手方に対して、「更新拒絶の通知」をしなかったときは、期間を除いて従前の契約と同一の条件で、契約を更新したものとみなされます。(法定更新)

逆を言えば、上記「更新拒絶の通知」をすれば、期間満了により更新せず契約終了となります。

ただし、今回、貸主Aから更新拒絶をしているので、「正当事由」が必要です。

したがって、「当然に」という記述が誤りです!

この辺りは混乱しやすい場所で、整理して頭に入れる必要があります。そのため、個別指導では、これだけでなく関連知識もまとめて勉強できるようにしています!

頭を整理しておかないと本試験では点数がとれません!

 


Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした
2.Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。

2・・・誤り

普通建物賃貸借は、解約の申入れの日から6ヶ月を経過することによって終了することとなっています。 本肢のように、賃貸人からの解約について「申入れ日から3ヶ月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約」については、賃借人にとって不利な特約なので誤りです。

 


Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした
3.Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。

3・・・誤り

A→賃借人B→転借人C

建物が転貸がされている場合において、AB間の賃貸借が「期間の満了」又は「解約の申入れ」によって終了するときは、賃貸人Aは、転借人Cに「AB間の賃貸借契約が終了するから出ていってね!」と通知をしなければ、その終了を転借人Cに対抗することができないとしています。

つまり、AからCへの通知が必要であり、BからCへの通知では不十分(AはCに対抗できない)ということです。

 


Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした
4.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

4・・・正しい

建物賃貸借において契約の更新がない旨を定めるものである場合=定期建物賃貸借とする場合、 「更新がない旨の特約を定め」「公正証書等の書面により契約をすること」等が要件となっています。

この点については、関連知識も頭に入れていただきたいので、個別指導では、関連知識もお伝えします!

平成29年度(2017年)宅建試験・過去問

内容
問1 代理(復代理)
問2 物権変動
問3 共有(判決文)
問4 民法の条文
問5 売買契約
問6 相続
問7 請負
問8 連帯債務
問9 法定相続分
問10 不動産質権・抵当権
問11 借地権
問12 借家権
問13 区分所有法
問14 不動産登記法
問15 農地法
問16 都市計画法
問17 都市計画法
問18 建築基準法
問19 建築基準法
問20 宅地造成等規制法
問21 土地区画整理法
問22 その他法令
問23 所得税
問24 固定資産税
問25 地価公示法
問26 報酬
問27 瑕疵担保責任の特約制限
問28 業務上の規制
問29 監督処分
問30 宅建業法総合
問31 8種制限総合
問32 営業保証金
問33 重要事項説明
問34 業務上の規制
問35 帳簿,従業者名簿
問36 免許
問37 宅地建物取引士
問38 37条書面
問39 営業保証金と保証協会
問40 37条書面
問41 35条書面
問42 広告規制
問43 媒介契約
問44 免許
問45 住宅瑕疵担保履行法
問46 住宅金融支援機構
問47 不当景品類及び不当表示防止法
問48 統計
問49 土地
問50 建物
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