Ａが所有する甲建物をＢに対して３年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１．ＡがＢに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の１年前に更新をしない旨の通知をしていれば、ＡＢ間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。

２．Ａが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Ｂがあらかじめ同意していれば、有効となる。

３．Ｃが甲建物を適法に転借している場合、ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Ｃがその旨をＢから聞かされていれば、ＡはＣに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。

４．ＡＢ間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にＡがＢに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

【答え：４】

１・・・誤り

普通建物賃貸借において、存続期間を１年以上で定めた場合、①賃貸人および賃借人が、賃貸借期間満了の１年前から６か月前までの間に、相手方に対して、「更新拒絶の通知」をしなかったときは、期間を除いて従前の契約と同一の条件で、契約を更新したものとみなされます。（法定更新）

逆を言えば、上記「更新拒絶の通知」をすれば、期間満了により更新せず契約終了となります。

ただし、今回、貸主Ａから更新拒絶をしているので、「正当事由」が必要です。

したがって、「当然に」という記述が誤りです！

この辺りは混乱しやすい場所で、整理して頭に入れる必要があります。そのため、個別指導では、これだけでなく関連知識もまとめて勉強できるようにしています！

頭を整理しておかないと本試験では点数がとれません！

２・・・誤り

普通建物賃貸借は、解約の申入れの日から6ヶ月を経過することによって終了することとなっています。 本肢のように、賃貸人からの解約について「申入れ日から3ヶ月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約」については、賃借人にとって不利な特約なので誤りです。

３・・・誤り

Ａ→賃借人Ｂ→転借人Ｃ

建物が転貸がされている場合において、ＡＢ間の賃貸借が「期間の満了」又は「解約の申入れ」によって終了するときは、賃貸人Ａは、転借人Ｃに「ＡＢ間の賃貸借契約が終了するから出ていってね！」と通知をしなければ、その終了を転借人Ｃに対抗することができないとしています。

つまり、ＡからＣへの通知が必要であり、ＢからＣへの通知では不十分（ＡはＣに対抗できない）ということです。

４・・・正しい

建物賃貸借において契約の更新がない旨を定めるものである場合＝定期建物賃貸借とする場合、 「更新がない旨の特約を定め」「公正証書等の書面により契約をすること」等が要件となっています。

この点については、関連知識も頭に入れていただきたいので、個別指導では、関連知識もお伝えします！

平成２９年度（２０１７年）宅建試験・過去問