Ａ所有の甲土地につき、令和2年10月１日にＢとの間で賃貸借契約（以下「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
１．Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、令和2年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。
２．賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
３．本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき３年ごとに１％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
４．本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
【答え：２】
１．Ａが甲土地につき、本件契約とは別に、令和2年９月１日にＣとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもＣとの契約が優先する。
１・・・誤り
本問は「二重賃貸」の問題です。考え方は「二重譲渡」と同じです。先に対抗要件を備えたほうが勝ちです。
ＡＣ間の土地の賃貸借は建物所有目的なので、借地法が適用され、「建物の登記」もしくは「土地の賃借権の登記」が対抗要件です。
一方、ＡＢ間の土地の賃貸借は資材置場目的なので、民法が適用され「土地の賃借権の登記」が対抗要件です。 問題文ではいずれが先に登記しているか記載がないので、どちらが優先するか分からないので誤りです。
２．賃借権の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。
２・・・正しい
ＡＢ間の土地の賃貸借は建物所有目的なので、借地法が適用され、存続期間は最短でも30年です。これより短く設定しても30年と延長されます。したがって、10年と定めれば30年と延長されるので、前半部分は正しいです。
一方、ＡＣ間の土地の賃貸借は資材置場目的なので、民法が適用され、存続期間は最長でも50年です。これより長く設定しても50年に短縮されます。したがって、存続期間を10年とすれば、そのまま10年となります。したがって、後半部分も正しいです。
３．本件契約が建物所有を目的として存続期間60年とし、賃料につき３年ごとに１％ずつ増額する旨を公正証書で定めたものである場合、社会情勢の変化により賃料が不相当となったときであっても、ＡもＢも期間満了まで賃料の増減額請求をすることができない。
３・・・誤り
建物所有目的なので、借地法が適用されます。一定期間後に増額する旨の定め（スライド条項という）は有効です。
これは、地価上昇に伴い、賃料が不相当になった場合に備えた定めです。
近年、地価が下げ止まり、地価が上昇してきています。それに対応するために一定期間後に〇％賃料を上げるという特約をするわけです。
これにより、社会情勢の変化（地価上昇）により賃料が不相当となったときであっても、賃料の増額請求ができるわけです。
一方、減額できない旨の定めは、周りの地価が下がっているにも関わらず、減額できないのは、賃借人に不利になるので定めることができません。
４．本件契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、ＡはあらかじめＢに対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。
４・・・誤り
契約更新がない建物所有目的の土地の賃貸借なので、定期借地権が頭に浮かびます。定期借地権には①一般定期借地権、②事業用借地権、③建物譲渡特約付き借地権があります。
①～③の定期借地権については、「説明」をする必要はありません。
したがって、本肢は誤りです。
また、③建物譲渡特約付き借地権については、そもそも建物を買い取ってもらうことを前提にする借地権なので建物買取請求しない旨を定めることはありません。
単に、「定期借地権については、書面を交付して説明する旨の規定がないから×」と覚えだけでは本試験で点数は取れません。
キチンと知っている知識を使って答えを導く習慣を付けましょう！ これが個別指導でお伝えしている理解学習です！
平成２９年度（２０１７年）宅建試験・過去問
- 問１
- 代理（復代理）
- 問２
- 物権変動
- 問３
- 共有（判決文）
- 問４
- 民法の条文
- 問５
- 売買契約
- 問６
- 相続
- 問７
- 請負
- 問８
- 連帯債務
- 問９
- 法定相続分
- 問１０
- 不動産質権・抵当権
- 問１１
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- 問１６
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