今年も１年ありがとうございました！
来年も引き続きよろしくお願いいたします！
来年、合格して一緒に喜びましょう♪
【問1】弁済
物上保証人や担保不動産の取得者は債務者の意思に反して弁済することができる。
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【解答】
〇
正当な利益を有する第三者は、債務者の意思に反して弁済することができます！
正当な利益を有する第三者とは、
・物上保証人 （Ｐ104参照）
・抵当不動産の第三取得者 （Ｐ121、122のＣ参照）
・後順位抵当権者 （Ｐ117のＣ参照）
・借地上建物の賃借人 （Ｐ174の下の図のＣ参照）
などです！
つまり、
物上保証人や担保不動産の取得者は債務者の意思に反して弁済することができます！
上記、利害関係のある第三者はテキストで具体例を頭に入れていきましょう！
【問２】媒介契約
宅建業者Ａが、Ｂ所有地の売買の媒介の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約を締結した。
Ａは、Ｂの申出に基づき、「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでも
その期間は３月となる。
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【解答】
〇
専任媒介契約の有効期間は最長３ヶ月です。
それより長い期間で特約しても３ヶ月に短縮されます。
このルールは、お客さんを保護するためです。
専任媒介契約を締結して、もし、媒介業者がしっかり募集活動をしなかったら、依頼者は困りますよね。
でも、３ヶ月という規定があれば、３ヶ月を経過した時点で、
他の業者に代えることができます！
だから、「専任媒介契約の有効期間は最長３ヶ月」というルールがあるんです！
ちなみに、専属専任媒介契約も同じです！
一方、
一般媒介契約は、有効期間のルールはないため、どれだけ長くても、また、短くても構いません。
その理由は、他の媒介業者に自由に頼めるからです。
もし、媒介業者がしっかり募集活動をしなかったら、他の媒介業者に頼めばいいだけだからです。
だから、有効期間をあえて短くしばる必要はないんです！
【問３】盛土規制法
宅地造成工事規制区域内において、宗教法人が建設する墓地施設用地の造成のため１０万㎡の土地について切土又は盛土を行う場合、盛土規制法の宅地造成の許可を有しない。
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【解答】
×
盛土規制法の許可（都道府県知事）が必要なのは、
「宅地以外の土地を宅地にするため」または「宅地において」政令で定める土地の形質の変更を行う場合です。
盛土規制法でいう「宅地」とは、
「農地、採草放牧地、森林、道路・公園・河川その他政令で定める公共施設の用に供せられている土地『以外の土地』」の言います。
つまり、宗教法人が建設する墓地施設用地は「農地、採草放牧地・・・『以外の土地』」に該当するので、宅地です。
従って、宅地造成の許可が必要ですね！
この「盛土規制法でいう宅地」の定義は「宅建業法でいう宅地」の定義と
は異なるので注意が必要です。
■市街化区域内の農地については
「宅建業法」では「宅地」に当たりますが
「盛土規制法」では「宅地ではありません」
これは、言葉の定義なので覚えるしかないです！
