
【問1】請負
Aが建築業者Bとの間で建築の請負契約を締結した。
工事完成後、建物に瑕疵があり、目的を達成することができなかったとしても、注文者Aは契約解除をすることができない。
>>折りたたむ
【解答】
×
これは、「契約不適合責任」を考えていただければ、答えを導けると存じます!
建物に瑕疵(欠陥)があり、建築した目的を達成できないということなので、
契約不適合ということです。
そのため、原則、注文者が相当期間を定めて、瑕疵がないように催告をし、
その期間内に、瑕疵を直すことができなければ解除することができます。
例えば、注文者が居住用目的で建物建築を依頼した場合、
完成した建物が傾いていて、住むことができないとなると
困ります。そのため、もし、一定期間内に住めるように
してくれないのであれば、解除できるということです。
【問2】重要事項説明
建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
この場合、媒介した宅建業者は宅建業法に違反する。
>>折りたたむ
【解答】
〇
飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況
つまり、ライフラインに関する内容ですね。
これは、宅地建物の売買・交換(その媒介・代理) 、宅地建物の貸借
全てにおいて重要事項説明書の記載事項となっています。
そして、これらの施設が整備されていない場合においては、
その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項
を説明しなければなりません。
この点については、理解しおきましょう!
「あなた」が借りる予定の建物に排水設備がなかったらどうします?
排水設備がないということはお手洗いの水が流せず、
庭に掘って埋めるしかないんですよ・・・・
こんなの困りますよね!
だから重要事項として説明が必要なんです。
これは土地を買う場合も同じですよね。
知っておかないと、買った後、排水設備工事費が追ってかかってきたのでは困りますよね!
だから重要事項として説明が必要なんです!
【問3】農地法
農業者が、市街化調整区域内の耕作しておらず遊休化している自己の農地を、自己の住宅用地に転用する場合、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、農地法第4条第1項の許可を受ける必要がない。
>>折りたたむ
【解答】
×
原則、農業者が、自己所有の農地を農地以外に転用する場合、4条許可が必要です。
ただし、この農地が市街化区域内に属する場合は、
あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、4条許可までは必要ありません。
本肢は「市街化調整区域」となってるので、例外には当たらず
原則通り、4条許可が必要ですね!
したがって、×です。
▼市街化区域の特例についての考え方
市街化区域内の農地等について転用する場合、
事前に農業委員会に届け出れば足り、4条許可や5条許可は不要です。
その理由は?
市街化区域はそもそも市街化を図る区域です。
言い換えると、「ドンドン建物を建てていく区域」とも言えます。
そのため、市街化区域内で転用(農地を宅地に)するということは、
この市街化区域の目的に即しています。
したがって、許可までは必要なく、届出だけで足りるというように規制を緩和しています。
だから、市街化区域内で転用する4条・5条は届出だけでよいということになります!
一方、単に権利移動する場合の3条については
「転用」はしないので、市街化区域の目的(ドンドン建物を建てていく区域)とは関係ありません。
したがって、市街化区域の特例はないわけです。
原則通り、農業委員会の許可が必要です。