建築基準法では、周囲の日照・通風を守るために斜線制限・日影規制・高さ制限という3つの規制を設けています。宅建試験では用途地域ごとの適用範囲と数値が繰り返し出題されるため、まず全体像を押さえましょう。
斜線制限とは ― 3種類の違いを整理
斜線制限とは、道路や隣地の日照・通風を確保するために、一定の勾配（斜線）を超えて建物を建てることを禁止する制度です（建築基準法第56条）。次の3種類があります。
道路斜線制限
道路の反対側の境界線から一定の勾配で引いた斜線内に建物を収める制限です。すべての用途地域に適用されます。勾配は住居系で1.25、その他で1.5が基本です。
隣地斜線制限
隣地境界線から一定の高さ（住居系20m／その他31m）を起点に斜線を引き、建物の高さを制限します。第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には適用されません。これらの地域はそもそも絶対高さ制限（10mまたは12m）があるためです。
北側斜線制限
北側隣地への日影を抑えるための制限で、第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域に適用されます。ただし日影規制の対象となる建築物には適用されません。
日影規制とは ― 対象区域と建物の要件
日影規制は、冬至の日を基準に一定時間以上の日影を周囲に落とさないよう建築物の形状を制限する制度です（建築基準法第56条の2）。
適用される用途地域
- 住居系用途地域（低層〜準住居）
- 近隣商業地域
- 準工業地域
商業地域・工業地域・工業専用地域には適用されません。
対象となる建築物の高さ
- 低層住居専用地域等 → 軒高7m超 または 地階を除く階数3以上
- その他の対象地域 → 高さ10m超
押さえておきたい2つのルール
- 同一敷地内の複数棟は1つの建築物とみなす：高さ12mのA棟と6mのB棟が同じ敷地にある場合、合わせて日影規制の対象になります。
- 区域外の建築物でも影が対象区域内に落ちれば規制を受ける（第56条の2第4項）。
第一種・第二種低層住居専用地域等の絶対高さ制限
低層住居専用地域と田園住居地域では、建築物の高さが10mまたは12mに制限されます（建築基準法第55条）。どちらになるかは都市計画で決定されます。
例外として、敷地周囲に広い空地がある場合や学校等でやむを得ない場合は、特定行政庁の許可により制限を超えることが可能です。
斜線制限とあわせて覚えたい「建蔽率・容積率・用途地域」
建物の大きさは、斜線制限や高さ制限だけでは決まりません。建蔽率（たて方の広さ）・容積率（延べ面積）・用途地域の3つと組み合わせて決まります。宅建試験では、これらが1つの問題の選択肢に混ぜて出されることも多いので、つながりで整理しておきましょう。
容積率と道路斜線制限のつながり
道路斜線制限が及ぶ範囲（適用距離）は、その敷地の容積率によって変わります。また、前面道路の幅が12m未満のときは、容積率に上限がかかります（道路の幅×4/10（住居系）または6/10（その他））。「道路の幅が建物の大きさを制限する」という点で、2つの規制は同じ考え方です。
- 次に読む記事：容積率の計算と前面道路による制限（建築基準法の解説一覧から）
建蔽率・用途地域とのつながり
建蔽率は「敷地のどれだけを建物が覆ってよいか」、斜線制限・高さ制限は「どこまで高くしてよいか」の制限です。どの規制がかかるかは用途地域で決まります。用途地域ごとの適用を先に覚えると、斜線制限の「適用される・されない」も覚えやすくなります。
- 次に読む記事：建蔽率の緩和（角地・防火地域）と用途地域 一覧表（記事冒頭の関連リンクから）
斜線制限3種類と日影規制の比較表
4つの規制は「どの用途地域に適用されるか」「どこを起点に制限するか」がそれぞれ違います。本試験では、適用される地域と適用されない地域を入れ替えたひっかけがよく出ます。表で横に並べて違いを確認しましょう。
| 規制 | 適用される地域 | 適用されない地域 | 起点・基準 |
|---|---|---|---|
| 道路斜線制限 | すべての用途地域と、用途地域の指定のない区域 | なし | 前面道路の反対側の境界線 |
| 隣地斜線制限 | 低層住居専用地域・田園住居地域以外 | 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域 | 隣地境界線上の高さ20m（住居系）または31m（その他） |
| 北側斜線制限 | 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種・第二種中高層住居専用地域 | 上記以外の地域（中高層住居専用地域で日影規制の対象区域になっている場合も除く） | 真北方向の隣地境界線または道路の反対側の境界線 |
| 日影規制 | 住居系の用途地域、近隣商業地域、準工業地域のうち、条例で指定された区域 | 商業地域、工業地域、工業専用地域 | 冬至の日に周囲に落ちる日影の時間 |
表から読み取る3つのポイント
- 道路斜線制限だけは、すべての地域に適用されます。「適用されない用途地域がある」という選択肢は誤りです。
- 隣地斜線制限と北側斜線制限は、適用される地域がほぼ反対です。低層住居専用地域では隣地斜線制限は適用されず、北側斜線制限が適用されます。
- 日影規制は、条例で区域を指定してはじめて適用されます。商業地域・工業地域・工業専用地域は、指定の対象になりません。
宅建試験の頻出ポイントまとめ
- 道路斜線制限 → 全用途地域に適用
- 隣地斜線制限 → 低層住居専用地域等には不適用
- 北側斜線制限 → 低層＋中高層住居専用地域に適用（日影規制対象なら不適用）
- 日影規制 → 商業・工業・工業専用地域には不適用
- 日影規制の高さ基準 → 低層等は軒高7m超or3階以上、その他は10m超
- 絶対高さ制限 → 低層住居専用地域等で10mまたは12m
